শুরু থেকে শেষ পর্যন্ত Dubai-র একটি প্রপার্টি ডিল

Dubai-তে একটি ডিল একটি স্পষ্ট পথ অনুসরণ করে। প্রতিটি ধাপ জানলে আপনি ক্লায়েন্টকে বলতে পারবেন এরপর কী হবে, আর এটাই তাদের আস্থা অর্জন করায়।

কে কী করেন

• আপনি, ব্রোকার: পক্ষগুলো খুঁজে বের করা ও যাচাই, RERA ফর্ম সামলানো, ধাপগুলোর সমন্বয়।
• ট্রাস্টি অফিস: একটি নিবন্ধন অফিস যা Dubai Land Department (DLD)-এর প্রতিনিধিত্ব করে এবং ইলেকট্রনিক চুক্তির মাধ্যমে বিক্রি প্রক্রিয়া করে। Dubai-র সাধারণ রিসেলে কোনো নোটারি থাকে না।
• ডেভেলপার: রিসেলে অনাপত্তি সনদ (NOC) দেন, এবং অফ-প্ল্যানে সরাসরি বিক্রি করেন।
• ব্যাংক: সম্পত্তির মূল্যায়ন করে এবং ক্রেতার মর্টগেজ থাকলে হস্তান্তরের সময় বিক্রেতাকে পরিশোধ করে।
• DLD: বিক্রি নিবন্ধন করে এবং টাইটেল দলিল দেয়।
• একজন কনভেয়ান্সার (ঐচ্ছিক): অনেক ক্রেতা নথি সামলাতে ও জামানতের চেক রাখতে একজনকে নেন।

একটি রিসেল, ধাপে ধাপে

1. Form A। বিক্রেতা আপনার ব্রোকারেজের সাথে একটি মার্কেটিং চুক্তি স্বাক্ষর করেন। আপনি Trakheesi পারমিট নেন এবং বিজ্ঞাপন দেন।
2. Form B। ক্রেতা তার ব্রোকারের সাথে স্বাক্ষর করেন (কখনো একই এজেন্সি)।
3. ভিউইং ও অফার। দাম ও শর্তাবলী ঠিক করুন। দুটি এজেন্সি জড়িত থাকলে আগে Form I স্বাক্ষর করুন।
4. Form F (MOU)। ক্রেতা ও বিক্রেতা বিক্রয় চুক্তি স্বাক্ষর করেন। ক্রেতা সাধারণত বিক্রেতার নামে 10% জামানতের একটি চেক দেন, যা হস্তান্তর পর্যন্ত রাখা হয়।
5. মর্টগেজ, যদি থাকে। ব্যাংক সম্পত্তির মূল্যায়ন করে এবং চূড়ান্ত অফার দেয়।
6. ডেভেলপারের NOC। DLD ডেভেলপারের একটি e-NOC-কে প্রয়োজনীয় নথি হিসেবে তালিকাভুক্ত করে। এটি নিশ্চিত করে যে কোনো বকেয়া সার্ভিস চার্জ নেই। সাধারণত বিক্রেতা আবেদন করেন ও খরচ দেন।
7. ট্রাস্টি অফিসে হস্তান্তর। উভয় পক্ষ, বা তাদের প্রতিনিধিরা, স্বাক্ষর করেন। ফি পরিশোধ হয়, বিক্রেতা দাম পান।
8. টাইটেল দলিল। DLD ক্রেতার নামে একটি ইলেকট্রনিক টাইটেল দলিল দেয়।

একটি অফ-প্ল্যান বিক্রি, ধাপে ধাপে

1. প্রকল্প যাচাই করুন। Dubai REST অ্যাপে আপনি প্রকল্পের অবস্থা ও এর এসক্রো অ্যাকাউন্ট দেখতে পারেন। Law No. 8 of 2007 অনুযায়ী অফ-প্ল্যান বিক্রির আগে ডেভেলপারের DLD অনুমোদন ও একটি প্রকল্প এসক্রো অ্যাকাউন্ট প্রয়োজন।
2. রিজার্ভেশন ফর্ম। এটি ইউনিটটি ধরে রাখে এবং দাম ও মূল শর্তাবলী লিপিবদ্ধ করে। ক্রেতা একটি বুকিং অঙ্ক দেন।
3. SPA। পেমেন্ট প্ল্যানসহ ডেভেলপারের সাথে বিক্রয় ও ক্রয় চুক্তি।
4. Oqood নিবন্ধন। ডেভেলপার DLD-এর অন্তর্বর্তী রেজিস্টার Oqood-এ বিক্রি নিবন্ধন করেন। ফি দামের 4%, সাধারণত বুকিংয়ের সময় ডেভেলপারের মাধ্যমে পরিশোধ করা হয় (Bayut)।
5. কিস্তি। পেমেন্টগুলো সেই নির্দিষ্ট প্রকল্পের এসক্রো অ্যাকাউন্টে যায়।
6. হস্তান্তর। সমাপ্তিতে Oqood রেকর্ডের জায়গায় একটি DLD টাইটেল দলিল আসে।

ক্রেতাদের ব্যাখ্যা করার মতো তিনটি বিষয়:

• অফ-প্ল্যানে কমিশন দেন ডেভেলপার, প্রায়ই 2% থেকে 8% (Bayut)।
• সমাপ্তির আগে পুনরায় বিক্রি করতে ডেভেলপারের NOC লাগে, এবং ডেভেলপাররা সাধারণত একটি ন্যূনতম অংশ পরিশোধ চান, প্রায়ই 30% থেকে 40%, যেমন SPA-তে লেখা থাকে (Binghatti)।
• অফ-প্ল্যানে মর্টগেজ Central Bank 50% লোন টু ভ্যালু-তে সীমাবদ্ধ করেছে।

রিসেলের ফি

• DLD হস্তান্তর ফি: দামের 4%। Executive Council Resolution No. 30 of 2013 বলে অন্যথা সম্মত না হলে এটি সমানভাবে ভাগ হয়, কিন্তু বাস্তবে সাধারণত ক্রেতা পুরোটাই দেন। Form F-এ ভাগটি লিখে রাখুন।
• ট্রাস্টি অফিস: দাম AED 500,000 বা তার বেশি হলে AED 4,000 ও VAT, তার কম হলে AED 2,000 ও VAT (haus & haus)।
• এজেন্সি কমিশন: প্রায় 2% ও 5% VAT, Form A বা B-তে সম্মত।
• মর্টগেজ নিবন্ধন: ঋণের অঙ্কের 0.25%, দামের নয়।

হিসাবের উদাহরণ: AED 2,000,000-এর একটি অ্যাপার্টমেন্ট, নগদ ক্রেতা

বিষয়	হিসাব	পরিমাণ (AED )
DLD হস্তান্তর ফি	4% x 2,000,000	80,000
ট্রাস্টি অফিস	4,000 + 5% VAT	4,200
এজেন্সির কমিশন	2% x 2,000,000 = 40,000, + 5% VAT	42,000
টাইটেল দলিল ও প্রশাসনিক চার্জ	Property Finder-এর উদাহরণ অনুযায়ী	580
মোট কেনার খরচ		126,780

এটি দামের উপরে প্রায় 6.3%। ক্রেতা 80% মর্টগেজ নিলে (AED 5 million পর্যন্ত একজন প্রবাসীর প্রথম বাড়ির সর্বোচ্চ), মর্টগেজ নিবন্ধনের জন্য যোগ করুন 0.25% x 1,600,000 = AED 4,000, সাথে ছোট কিছু ফি।

প্রথম মিটিংয়েই ক্লায়েন্টকে এই টেবিলটি দেখান। ট্রাস্টি অফিসে অবাক হতে ক্রেতারা অপছন্দ করেন।

অনুশীলন করুন অফ-প্ল্যান ও টাকা ও হিসাব দিয়ে।

ফি ও কার্যপ্রণালী বদলায়। কিছু করার আগে সরকারি উৎস (DLD-এর ফি পেজ ও আপনার ট্রাস্টি অফিস) যাচাই করুন। এই পাঠ আইনি বা আর্থিক পরামর্শ নয়।