مشاغل املاک در فرانسه

قوانینی که مشاور املاک باید بداند

نهادهای عمومی

کارگزاری املاک در فرانسه تابع loi Hoguet (Law no. 70-9 of 2 January 1970) و آیین‌نامه اجرایی آن decree no. 72-678 of 20 July 1972 است. هیچ نهاد ناظر ملی برای مشاوران وجود ندارد: کارت حرفه‌ای را Chambre de commerce et d'industrie (CCI) منطقه‌ای که دفتر مرکزی شرکت در آن است، از طریق پرونده آنلاین متخصصان املاک CCI صادر می‌کند. نهاد حمایت از مصرف‌کننده (DGCCRF) آژانس‌ها را از نظر mandat‌ها، نمایش کارمزد و رویه‌های گمراه‌کننده بازرسی می‌کند؛ notaire‌ها که مأموران عمومی هستند، هر سند نهایی فروش را تنظیم و امضا می‌کنند و مالیات انتقال را دریافت می‌کنند؛ اداره مالیات (DGFiP) نرخ مالیات انتقال هر département را منتشر می‌کند؛ و دفاتر ثبت دادگاه‌های تجاری دفتر ویژه agents commerciaux (RSAC) را نگه می‌دارند. نهادهای صنفی مانند FNAIM، که می‌گوید حدود 10,000 آژانس عضو دارد، نماینده این حرفه هستند اما به کسی مجوز نمی‌دهند.

Carte professionnelle

هر کسی که به‌طور عادی برای دیگران ملک را مذاکره، فروش، اجاره یا مدیریت می‌کند باید carte professionnelle داشته باشد. این کارت برای هر فعالیت یک عنوان دارد: T برای معاملات، G برای مدیریت املاک و S برای مدیریت مشاع (syndic)، و برای هر شرکت یک کارت. کارت را CCI با فرم Cerfa 15312 صادر می‌کند و 3 سال اعتبار دارد؛ تمدید باید 2 ماه پیش از انقضا درخواست شود. متقاضی باید صلاحیت حرفه‌ای، حسن سابقه، بیمه مسئولیت حرفه‌ای (RCP) و، اگر آژانس پول مشتریان را نگه می‌دارد، ضمانت مالی را اثبات کند؛ آژانس معاملاتی که با سوگند اعلام کند هیچ وجه، دارایی یا اوراق بهاداری برای مشتریان نگه نمی‌دارد، به ضمانت نیاز ندارد. صلاحیت یعنی مدرکی در سطح bac+3 در حقوق، اقتصاد یا بازرگانی، یک BTS Professions immobilières یا عنوانی معادل سطح 6، یا تجربه: 3 سال کار به‌عنوان کارمند یک دارنده کارت با baccalauréat، یا 10 سال بدون آن، که در نقش مدیریتی به 4 سال کاهش می‌یابد. در CCI Bretagne در اکتبر 2026 نخستین کارت 160 € و تمدید 130 € هزینه داشت؛ دیگر CCI‌ها ممکن است مبالغ کمی متفاوت دریافت کنند. برای تمدید، دارنده کارت و همه کسانی که برای آژانس مذاکره می‌کنند باید 14 ساعت آموزش مستمر در سال، یا 42 ساعت در طول 3 سال، از جمله دست‌کم 2 ساعت اخلاق حرفه‌ای و 2 ساعت درباره عدم تبعیض در دسترسی به مسکن، را اثبات کنند.

چه کسی می‌تواند مشاور باشد

بیشتر مشاوران هرگز کارت خودشان را ندارند. آن‌ها برای یک دارنده کارت و زیر attestation d'habilitation کار می‌کنند، سندی شخصی وابسته به یک دارنده کارت که به آن‌ها اجازه می‌دهد در حدود اختیاراتی که دارنده اعطا می‌کند مذاکره کنند. دارنده کارت، نه مشاور، درخواست را به CCI می‌دهد (Cerfa 15315، 55 € در CCI Bretagne) و attestation باید پیش از شروع کار صادر شود؛ این سند هنگام تمدید کارت، تغییر آژانس یا تغییر اطلاعات دوباره صادر می‌شود و هرگز اجازه کار برای متخصص دیگری را نمی‌دهد. دو وضعیت وجود دارد. négociateur حقوق‌بگیر کارمند آژانس است و قرارداد کار جایگزین attestation نمی‌شود. agent commercial immobilier که اغلب mandataire نامیده می‌شود، خوداشتغال است: در RSAC در دفتر ثبت دادگاه تجاری ثبت می‌شود، معمولاً به‌عنوان micro-entrepreneur، و قراردادی با دارنده کارت، attestation و بیمه مسئولیت خودش را دارد. agent commercial نمی‌تواند وجوه مشتریان را دریافت یا نگهداری کند، آژانس یا دفتری اداره کند یا از اختیارات واگذارشده فراتر رود. شبکه‌های mandataire مانند IAD، Safti، Capifrance و eXp در پایان 2025 حدود 47,000 مشاور داشتند که در یک سال 7% افزایش یافته بود، و 28% از فروش‌های انجام‌شده از طریق یک متخصص را انجام دادند (179,000 از حدود 640,000)، در برابر 13% در 2018. شهروندان EU، EEA و سوئیس می‌توانند با همان شرایط شهروندان فرانسوی و بدون اجازه اقامت کار کنند و به‌عنوان micro-entrepreneur ثبت‌نام کنند. اتباع غیر EU به اجازه اقامتی نیاز دارند که این فعالیت را پوشش دهد: برای کار خوداشتغال، carte de résident، اجازه اقامت بلندمدت EU، talent passport به‌عنوان بنیان‌گذار کسب‌وکار، اجازه اقامت زندگی خصوصی و خانوادگی، یا اجازه اقامت کارآفرین و حرفه آزاد که یک سال اعتبار دارد و تنها در صورتی تمدید می‌شود که این فعالیت شغل اصلی باشد و دست‌کم معادل حداقل دستمزد سالانه درآمد داشته باشد (حدود 21,876 € در 2026). اجازه اقامت دانشجویی و کارمندی اجازه کار خوداشتغال نمی‌دهند. قانون آزمون زبان فرانسوی تعیین نکرده است، اما mandat‌ها، قراردادهای فروش و پرونده CCI همگی به فرانسوی هستند، بنابراین در عمل تسلط به فرانسوی لازم است.

mandat‌ها، کارمزدها و سهم کمیسیون

هیچ مذاکره‌ای بدون mandat کتبی آغاز نمی‌شود که مدت، کارمزد و پرداخت‌کننده آن، طرفین، ملک، هرگونه انحصار و نحوه پایان آن را بیان کند، و هر mandat به ترتیب تاریخ در دفتر mandat‌های آژانس ثبت می‌شود. mandat exclusif در 3 ماه نخست قابل لغو نیست (decree 72-678, article 78)؛ پس از آن، مهلت اطلاع معمولاً 15 روز با نامه سفارشی است، و برای فروشندگان شخصی، آژانس باید پیش از تمدید ضمنی، حق پایان دادن به mandat را یادآوری کند. معرفی mandat ساده به‌عنوان انحصاری، تکیه بر بند انحصار منقضی‌شده، وادار کردن فروشنده به پرداخت وقتی خودش خریدار را پیدا می‌کند یا دریافت کارمزد بدون فروش انجام‌شده، غیرقانونی است، و mandat امضاشده خارج از دفتر یا از راه دور باید همراه با فرم انصراف مصرف‌کننده باشد. کارمزدها آزاد هستند، اما از arrêté مورخ 10 ژانویه 2017 باید با احتساب VAT، همراه با نام پرداخت‌کننده، در ویترین آژانس، داخل دفتر و در وب‌سایت آن نمایش داده شوند، و از 1 آوریل 2022 فهرست قیمت باید حداکثر نرخ را اعلام کند؛ فهرستی که فقط سهم خریدار یا «طبق استعلام» را نشان دهد منطبق نیست. DGCCRF در بررسی 2019 خود در 64% از 2,175 آژانس بررسی‌شده تخلف یافت. در عمل کارمزدها از حدود 3% تا 10% قیمت است و با افزایش قیمت کاهش می‌یابد، با میانگین 4.5% تا 5% برای فروش‌های بین 200,000 € و 400,000 €؛ آژانس‌های سنتی حدود 4% تا 6% و شبکه‌های mandataire حدود 3% تا 4.5% دریافت می‌کنند، و حدود 70% از mandat‌های فروش کارمزد را بر عهده فروشنده می‌گذارند (برآوردهای صنعت). مشاوران شبکه سهمی از کارمزدهایی که می‌آورند نگه می‌دارند: سهم پایه 69% در IAD، 70% در Safti و 72% در Capifrance که با گردش مالی افزایش می‌یابد، در ازای بسته ماهانه حدود 159 € تا 205 € بدون VAT، در حالی که eXp France از 75% شروع می‌شود و پس از 80,000 € کارمزد بدون VAT در یک سال به 100% می‌رسد. négociateur‌های حقوق‌بگیر طبق پیمان جمعی ملی املاک (IDCC 1527) حقوق ثابت به‌علاوه کمیسیون دریافت می‌کنند؛ حداقل برای négociateur VRP غیرمدیر 1,500 € ناخالص در ماه است که می‌تواند پیش‌پرداخت کمیسیون باشد.

خریداران خارجی

خارجی‌ها با همان شرایط شهروندان فرانسوی، بدون مجوز و بدون شرط اقامت، در فرانسه ملک می‌خرند. notaire برای سند نهایی (acte authentique) الزامی است و مالیات انتقال را دریافت می‌کند. پیش از آن، خریدار و فروشنده معمولاً compromis یا promesse de vente امضا می‌کنند و خریدار شخصی یک خانه سپس 10 روز تقویمی فرصت انصراف دارد، که از روز پس از نخستین ارائه نامه سفارشی اعلام قرارداد امضاشده (یا پس از امضا، اگر نزد notaire امضا شده باشد) محاسبه می‌شود، بدون نیاز به دلیل، بدون جریمه و با بازپرداخت هر پیش‌پرداخت ظرف 21 روز (Code de la construction et de l'habitation, article L.271-1). در سطح ملی، خارجی‌های غیرمقیم در 2022 حدود 1.8% فروش خانه‌های دست‌دوم، یعنی حدود 20,000 فروش، را انجام دادند، اما در Côte d'Azur و Paris متمرکزند. فروشندگان غیرمقیم 19% مالیات بر درآمد بر سود سرمایه به‌علاوه عوارض اجتماعی 17.2% می‌پردازند، یا 7.5% برای فروشندگانی که تحت پوشش نظام تأمین اجتماعی EEA یا سوئیس هستند، با مالیات اضافی 2% تا 6% بر سودهای بالای 50,000 €؛ معافیت‌های دوره نگهداری از سال ششم آغاز می‌شود، با معافیت کامل از مالیات بر درآمد پس از 22 سال و از عوارض اجتماعی پس از 30 سال، و فروشنده‌ای که خارج از EEA زندگی می‌کند وقتی قیمت از 150,000 € بیشتر باشد و ملک کمتر از 30 سال نگهداری شده باشد، به نماینده مالیاتی نیاز دارد. مالیات ثروت املاک (IFI) بر بیش از 1.3 میلیون € دارایی خالص ملکی در 1 ژانویه، با نرخ‌های 0.5% تا 1.5%، اعمال می‌شود و غیرمقیمان آن را فقط بر املاک خود در فرانسه می‌پردازند.

مالیات و هزینه‌ها

خریداران خانه دست‌دوم مالیات انتقال می‌پردازند (droits de mutation، بخش اصلی آنچه فرانسوی‌ها «frais de notaire» می‌نامند). بودجه 2025 به département‌ها اجازه داد سهم خود را بین 1 آوریل 2025 و 31 مارس 2028 از 4.50% به 5.00% افزایش دهند: 89 département چنین کردند، که مجموع آن حدود 6.31% (اغلب گرد شده به 6.32%) است، در حالی که بقیه، و خریداران واجد شرایط خانه اول در département‌های افزایش‌یافته، در 5.81% می‌مانند. Paris، Rhône (Lyon) و Gironde (Bordeaux) در گروه افزایش‌یافته هستند؛ Alpes-Maritimes (Nice، Cannes، Antibes) در 5.81% ماند. با حق‌الزحمه و هزینه‌های notaire، خرید ملک دست‌دوم در مجموع حدود 7.2% تا 7.8% قیمت هزینه دارد، برای مثال 7.81% برای آپارتمان 250,000 € در Paris و 7.19% برای 340,000 € در Alpes-Maritimes. وقتی خریدار کارمزد آژانس را می‌پردازد، مالیات‌ها بر قیمت خالص پرداختی به فروشنده محاسبه می‌شود که آن‌ها را کاهش می‌دهد. خانه‌های نوسازی که ظرف 5 سال از تکمیل فروخته می‌شوند 20% VAT در قیمت دارند و مالیات انتقال کمتری دارند. نرخ وام مسکن در اکتبر 2026 به‌طور میانگین 3.50% برای 15 سال، 3.66% برای 20 سال و 3.75% برای 25 سال بود و رو به افزایش بود. مالکان خانه‌های دوم taxe d'habitation می‌پردازند، و کمون‌های مناطق پرتقاضای مسکن (zone tendue) می‌توانند 5% تا 60% به آن اضافه کنند: 1,666 کمون از 3,689 کمون zone tendue افزایش اعمال می‌کنند، و Paris، Lyon، Bordeaux و Nice حداکثر 60% را اعمال می‌کنند، در حالی که Cannes هیچ افزایشی ندارد.

پیش‌فروش

خانه‌های نوساز بیشتر به‌صورت پیش‌فروش با VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) فروخته می‌شوند که تابع Construction and Housing Code است. خریدار معمولاً با قرارداد رزرو شروع می‌کند، با پیش‌پرداختی که اگر فروش ظرف یک سال امضا شود حداکثر 5% قیمت، ظرف دو سال 2% و فراتر از آن صفر است. پرداخت‌ها سپس با پیشرفت کار انجام می‌شود، با سقف‌های قانونی: حداکثر 35% پس از اتمام فونداسیون، 70% پس از آب‌بند شدن ساختمان (hors d'eau) و 95% در زمان تکمیل، و 5% آخر هنگام تحویل که در صورت ثبت عیوب می‌تواند نگه داشته شود؛ جریمه‌های تأخیر پرداخت حداکثر 1% در ماه است. هر VEFA مسکونی باید ضمانت تکمیل (garantie financière d'achèvement، GFA) داشته باشد که برای پروانه‌های ساختمانی ثبت‌شده از 1 ژانویه 2015 باید از بانک، بیمه‌گر یا شرکت ضمانت باشد، نه از خود سازنده (ordonnance 2013-890). طرح مالیاتی Pinel برای آپارتمان‌های اجاره‌ای نوساز در 31 دسامبر 2024 پایان یافت. بودجه 2026 (law 2026-103 of 19 February 2026) وضعیت موجر خصوصی را ایجاد کرد که از 21 فوریه 2026 برای خریدها تا 31 دسامبر 2028 اجرا می‌شود: مالکی که 9 سال به‌صورت غیرمبله اجاره می‌دهد می‌تواند 80% قیمت را مستهلک کند، با نرخ 3.5%، 4.5% یا 5.5% در سال برای آپارتمان‌های نوساز در ساختمان‌های جمعی بسته به سطح اجاره، یا 3% تا 4% برای خانه‌های قدیمی‌تر با کارهای ساختمانی دست‌کم 30% قیمت، در سقف سالانه 8,000 € تا 12,000 € و برای حداکثر 2 خانه برای هر خانوار، طبق متن نهایی به خلاصه Manda (سپتامبر 2026)؛ پیش‌نویس‌های قبلی متفاوت بودند، پس پیش از مشاوره متن رسمی را بررسی کنید.

اجاره

از 1 ژانویه 2025، خانه‌هایی با رتبه G در گواهی عملکرد انرژی (DPE) دیگر نمی‌توانند با اجاره‌نامه جدید یا تمدیدشده اجاره داده شوند؛ خانه‌های رتبه F در 2028 و رتبه E در 2034 به دنبال آن‌ها خواهند آمد، و این قاعده اجاره مبله تعطیلات را نیز پوشش می‌دهد (loi Climat et résilience). از 1 ژانویه 2026 انتظار می‌رود ضریب تبدیل جدید برق (1.9 به‌جای 2.3) حدود 850,000 خانه با گرمایش برقی را از کلاس‌های F و G خارج کند، و مالکان دارای DPE اخیر می‌توانند گواهی به‌روزشده را از ADEME دریافت کنند. loi Le Meur مصوب نوامبر 2024 معافیت micro-BIC برای اجاره مبله تعطیلات طبقه‌بندی‌نشده را به 30% در سقف 15,000 € کاهش داد (50% و 77,700 € برای طبقه‌بندی‌شده‌ها)، به شهرداران اجازه می‌دهد اجاره خانه اصلی را به 90 روز در سال محدود کنند و سهمیه تعیین کنند، و تقریباً در هر کمون شماره ثبت را الزامی می‌کند. مالکانی که تحت رژیم واقعی LMNP به‌صورت مبله اجاره می‌دهند و از 15 فوریه 2025 می‌فروشند باید هنگام محاسبه سود سرمایه، استهلاکی را که کسر کرده‌اند دوباره اضافه کنند، به‌جز در اقامتگاه‌های دانشجویی و سالمندان و خانه‌های مراقبت، و بودجه 2026 همین قاعده را برای وضعیت جدید موجر خصوصی اعمال کرد.

پلتفرم‌ها

پرونده CCI متخصصان املاک: carte professionnelle T، G و S، attestations d'habilitationدفاتر ثبت دادگاه‌های تجاری: ثبت RSAC برای agents commerciauxدفتر mandat‌ها که هر آژانس نگه می‌داردnotaire‌ها: compromis، سند نهایی، مالیات انتقالDGFiP: نرخ‌های مالیات انتقال بر اساس départementDGCCRF: بازرسی mandat‌ها و نمایش کارمزدADEME: گواهی‌های عملکرد انرژی (DPE)شماره‌های ثبت کمون برای اجاره مبله تعطیلاتشاخص قیمت Notaires-INSEE و ارقام Notaires du Grand Paris