کمیسیون مشاور املاک در اسپانیا

اسپانیا هیچ نرخ قانونی برای کمیسیون فروش تعیین نکرده است. درآمد شما به بازار و به آنچه مشتری امضا می‌کند بستگی دارد. اجاره متفاوت است: از 2023 قانون تعیین می‌کند چه کسی پرداخت کند. در ادامه می‌بینید کمیسیون در اکتبر 2026 چگونه کار می‌کند و اگر به‌عنوان autónomo کار کنید، پس از مالیات چه چیزی برای شما می‌ماند.

خلاصه

1. برای کمیسیون فروش هیچ نرخ یا سقف قانونی وجود ندارد. مبلغ آن توافقی است.
2. نرخ‌های گزارش‌شده از حدود 2% تا 7% قیمت است و میانگینی که OCU در ژانویه 2026 یافت 5% بود.
3. 21% VAT روی حق‌الزحمه اضافه می‌شود. کتبی مشخص کنید که آیا نرخ اعلام‌شده شامل آن است یا نه.
4. در فروش، معمولاً فروشنده پرداخت می‌کند. برخی آژانس‌ها از خریدار هم دریافت می‌کنند که در Catalonia به توافق صریح نیاز دارد.
5. در اجاره بلندمدت خانه، طبق Housing Law سال 2023، موجر باید حق‌الزحمه آژانس را بپردازد.
6. یک قرارداد سپارش (nota de encargo) امضاشده مدرک حق شما برای دریافت حق‌الزحمه است.
7. مشاور autónomo مالیات VAT، مالیات بر درآمد و حق بیمه ماهانه تأمین اجتماعی از €80 در سال اول می‌پردازد.

نرخ‌های رایج

• OCU (ژانویه 2026)، پس از آزمودن آژانس‌ها در چند شهر: کمیسیون فروش 2% تا 6% قیمت، به‌طور میانگین 5%. برخی آژانس‌ها در Seville و Barcelona از خریدار 2% تا 4% اضافه یا مبلغی ثابت دریافت کردند. هیچ آژانسی در Madrid چنین نکرد.
• HelpMyCash: آژانس‌های سنتی معمولاً 3% تا 7% قیمت فروش را دریافت می‌کنند؛ آژانس‌های آنلاین مبلغی ثابت می‌گیرند.
• GoWork (سایت کاریابی): کمیسیون 2% تا 5% قیمت نهایی.

این ارقام رویه گزارش‌شده هستند. در بخش‌های لوکس و برای خانه‌هایی که سخت فروش می‌روند، آژانس‌ها اغلب بیشتر می‌خواهند. در بازار پرتحرک فروش دست دوم شهری، فروشندگان نرخ را پایین می‌آورند و آژانس‌های آنلاین با مبلغ ثابت از نظر قیمت رقابت می‌کنند.

VAT روی حق‌الزحمه

خدمات آژانس مشمول 21% VAT است که روی کمیسیون اضافه می‌شود (OCU). OCU دریافت که آژانس‌ها همیشه این را روشن نمی‌گویند. در پیشنهاد «5%»، فروشنده پس از افزودن VAT ممکن است 6.05% بپردازد. همیشه بنویسید «5% به‌علاوه VAT» یا «5% با احتساب VAT».

در فروش چه کسی پرداخت می‌کند

هیچ قانونی این را تعیین نمی‌کند. دیدگاه OCU این است که طرفی که آژانس را به کار می‌گیرد، معمولاً فروشنده، پرداخت می‌کند، هرچند در نهایت هزینه از طریق قیمت بر دوش خریدار است.

• فروشنده پرداخت می‌کند: مدل استاندارد و تنها مدلی که OCU در Madrid یافت.
• خریدار هم پرداخت می‌کند: که OCU در Seville و Barcelona یافت، به‌صورت درصد اضافه یا مبلغ ثابت.
• مشاور خریدار: OCU خدمات مشاوره خریدار را یافت که 2% تا 4% قیمت خرید دریافت می‌کنند.

OCU اشاره می‌کند که در Catalonia آژانس‌ها می‌توانند درصد یا مبلغی ثابت دریافت کنند، اما جز با توافق صریح نمی‌توانند از هر دو طرف دریافت کنند. هر جا که کار کنید، خریداری که اولین بار در دفتر اسناد رسمی از حق‌الزحمه شما مطلع شود از پرداخت آن خودداری می‌کند.

قرارداد سپارش

قرارداد شما با فروشنده معمولاً nota de encargo نامیده می‌شود (به کاتالان nota d’encàrrec). Decree 12/2010 کاتالونیا از آن به‌عنوان سندی یاد می‌کند که آغاز فعالیت مشاور را نشان می‌دهد. OCU در ژانویه 2026 دریافت که تنها اقلیتی از آژانس‌ها هنگام درخواست، نمونه قرارداد سپارش را ارائه دادند و برخی نگفتند حق‌الزحمه چه زمانی قابل پرداخت است.

یک قرارداد سپارش خوب این موارد را مشخص می‌کند:

• طرفین، ملک و مشخصات آن در Land Registry (اداره ثبت املاک).
• اینکه آیا انحصاری است و برای چه مدت. OCU مدت‌های انحصاری 3 تا 6 ماه را یافت، گاهی با تمدید خودکار.
• حق‌الزحمه: نرخ یا مبلغ، به‌علاوه یا با احتساب VAT، و زمان پرداخت آن (OCU توصیه می‌کند هنگام امضای سند رسمی).
• اگر مالک پس از پایان اعتبار قرارداد، به خریداری که شما معرفی کرده‌اید بفروشد، چه می‌شود.

از هر خریداری که ملک را به او نشان می‌دهید بخواهید یک برگه بازدید امضا کند. اگر طرفین بعداً بخواهند بدون شما معامله کنند، این برگه معرفی شما را ثابت می‌کند.

اجاره: موجر پرداخت می‌کند

Housing Law (Law 12/2023 of 24 May) قوانین اجاره را طوری اصلاح کرد که «هزینه‌های مدیریت املاک و هزینه‌های تنظیم قرارداد بر عهده موجر است»، همان‌طور که Ministry of Consumer Affairs خلاصه کرد. شما نمی‌توانید حق‌الزحمه خود را برای اجاره بلندمدت خانه از مستأجر دریافت کنید، چه مستقیم و چه با عنوانی دیگر.

در اکتبر 2024 وزارتخانه درباره رویه‌های چند آژانس نسبت به مستأجران تحقیقاتی آغاز کرد و درباره جریمه‌هایی تا €100,000 برای تخلفات جدی و تا €1 million برای تخلفات بسیار جدی مانند بندهای غیرمنصفانه هشدار داد، با امکان مبالغ بالاتر بر اساس سود نامشروع. OCU دریافت که موجران معمولاً یک ماه اجاره به‌علاوه VAT می‌پردازند.

تقسیم کمیسیون بین آژانس‌ها و با مشاور

بین آژانس‌ها. هیچ قانونی تعیین نمی‌کند دو آژانس در یک فروش مشترک حق‌الزحمه را چگونه تقسیم کنند. این به یک توافق‌نامه همکاری کتبی یا به قوانین شبکه آگهی مشترکی که استفاده می‌کنید بستگی دارد. سهم هر طرف، تاریخ پرداخت و اینکه چه کسی برای چه کسی فاکتور صادر می‌کند را پیش از نمایش ملک کتبی کنید.

بین آژانس و شما. آژانس‌ها سهم خود را خودشان تعیین می‌کنند. GoWork حقوق ثابت تازه‌کارها را €12,800 تا €20,000 در سال و کل درآمد، حقوق به‌علاوه کمیسیون، را €20,000 تا €60,000 در سال برآورد می‌کند. این‌ها برآوردهای سایت کاریابی از 2023 هستند، نه داده رسمی. سهم کمیسیون، اهداف و تاریخ‌های پرداخت را در قرارداد خود بیاورید، از جمله معاملاتی که پس از رفتن شما بسته می‌شوند.

مثال‌های محاسبه‌شده

این مثال‌ها فقط از نرخ‌های نمونه استفاده می‌کنند. قرارداد سپارش و قرارداد کاری شما تعیین‌کننده است.

آپارتمان دست دوم در Málaga، €400,000، فروشنده 5% به‌علاوه VAT می‌پردازد. حق‌الزحمه: 400,000 x 5% = €20,000. VAT: 20,000 x 21% = €4,200. فروشنده €24,200 می‌پردازد. با سهم 40%، سهم مشاور 20,000 x 40% = €8,000 است (پیش از مالیات).

ویلا در Marbella، €1,500,000، فروشنده 4% به‌علاوه VAT می‌پردازد و حق‌الزحمه 50/50 با آژانس خریدار تقسیم می‌شود. حق‌الزحمه: €60,000 به‌علاوه €12,600 VAT. هر آژانس €30,000 خالص بدون VAT دریافت می‌کند.

آپارتمان در Barcelona، €600,000، فروشنده 3% و خریدار 2% می‌پردازد و هر دو کتبی توافق کرده‌اند. حق‌الزحمه‌ها: €18,000 + €12,000 = €30,000، به‌علاوه €6,300 VAT.

اجاره بلندمدت در Valencia، ماهانه €1,300، حق‌الزحمه معادل یک ماه. موجر €1,300 + €273 VAT = €1,573 می‌پردازد. مستأجر هیچ حق‌الزحمه‌ای به آژانس نمی‌پردازد.

مالیات و تأمین اجتماعی برای مشاور autónomo

بسیاری از مشاوران در اسپانیا به‌عنوان autónomo کار می‌کنند و برای آژانس یا مشتری فاکتور صادر می‌کنند. در عمل یعنی:

• VAT: شما 21% روی فاکتورهایتان دریافت می‌کنید و آن را پس از کسر VAT هزینه‌های کاری‌تان به سازمان مالیاتی می‌پردازید.
• مالیات بر درآمد (IRPF): روی سود خود، یعنی حق‌الزحمه‌های دریافتی منهای هزینه‌های قابل کسر، مالیات می‌پردازید.
• تأمین اجتماعی (RETA): حق بیمه ماهانه.

وضعیت در 2026	حق بیمه ماهانه
12 ماه اول، نرخ ثابت	€80
سال دوم، اگر درآمد خالص زیر حداقل دستمزد مانده باشد	€80 (تمدید)
پس از آن، حداقل پایه برای رده درآمدی شما	€200 تا €590

منابع: Billeo برای نرخ ثابت؛ El Derecho (دسامبر 2025) برای بازه 2026 که دولت آن را در سطح 2025 نگه داشت. یک عوارض کوچک به نام MEI در ژانویه 2026 از 0.8% به 0.9% افزایش یافت.

مثال. در سال سوم، €48,000 حق‌الزحمه به‌علاوه €10,080 VAT فاکتور می‌کنید و €8,000 هزینه دارید. سود شما برای مالیات بر درآمد حدود €40,000 منهای حق بیمه تأمین اجتماعی است. VAT دریافت‌شده را پس از کسر VAT هزینه‌هایتان به سازمان مالیاتی می‌پردازید. رده دقیق و تقویم اظهارنامه‌های فصلی خود را از یک gestor (مشاور مالیاتی) بپرسید.

نکات عملی هنگام نهایی شدن معامله

• مشاوران مشمول قانون مبارزه با پولشویی Law 10/2010 هستند. حق‌الزحمه خود را با حواله بانکی و در برابر فاکتور دریافت کنید، هرگز نقدی.
• اگر فروشنده غیرمقیم باشد، خریدار باید 3% قیمت را برای سازمان مالیاتی کسر و نگه دارد (فرم 211). بررسی کنید که مبلغ خالص دریافتی فروشنده همچنان حق‌الزحمه شما را پوشش دهد.
• از فروشنده بخواهید پرداخت فاکتور شما را هنگام امضا در دفتر اسناد رسمی مجاز کند، یا از قبل برای او فاکتور صادر کنید و پرداخت را به روز امضای سند موکول کنید.

پیش از کار روی یک معامله چه چیزهایی را بررسی کنید

• یک قرارداد سپارش امضاشده با نرخ، نحوه محاسبه VAT و تاریخ پرداخت.
• برگه‌های بازدید برای هر خریداری که معرفی می‌کنید.
• یک توافق‌نامه تقسیم کمیسیون کتبی با هر آژانس دیگر.
• اینکه در اجاره بلندمدت خانه از مستأجر هزینه‌ای دریافت نمی‌کنید.
• در Catalonia، شماره ثبت شما روی آگهی‌ها و رضایت صریح اگر هر دو طرف پرداخت می‌کنند.

کمیسیون فروش در اسپانیا را بازار تعیین می‌کند نه قانون، اما هزینه‌های اجاره قانونمند است. این راهنما در تاریخ ذکرشده در بالا بررسی شده است. این اطلاعات کلی است، نه مشاوره حقوقی یا مالیاتی. CloserPass به هیچ نهاد یا آژانسی وابسته نیست.

فرصت‌های شغلی و راهنماهای بیشتر را در اسپانیا در CloserPass پیدا کنید.