چگونه در فرانسه مشاور املاک شویم

در فرانسه، حق مذاکره برای ملک دیگران متعلق به دارنده carte professionnelle است که اتاق بازرگانی محلی صادر می‌کند. همه کسان دیگری که می‌فروشند، چه حقوق‌بگیر و چه خوداشتغال، با نام همان دارنده و با یک مجوز شخصی کار می‌کنند. این باعث می‌شود در ورود گسترده باشد: می‌توانید بدون مدرک، در یک آژانس یا شبکه شروع کنید و بعداً کارت خودتان را هدف بگیرید. در اینجا می‌بینید که در اکتبر 2026 همه چیز چگونه کنار هم قرار می‌گیرد.

خلاصه

1. loi Hoguet (law n° 70-9 of 2 January 1970) و آیین‌نامه آن n° 72-678 of 20 July 1972 برای مذاکره، فروش، اجاره یا مدیریت ملک برای دیگران، carte professionnelle را الزامی می‌کنند. برای فروش، این کارت carte T است.
2. کارت را CCI محل دفتر مرکزی صادر می‌کند، سه سال اعتبار دارد و در CCI Bretagne بار اول €160 و برای تمدید €130 هزینه دارد.
3. دارنده به صلاحیت حرفه‌ای (bac+3 یا معادل آن، یا تجربه کار حقوق‌بگیری)، حسن سابقه، بیمه RCP و، اگر وجوه مشتریان را نگه می‌دارد، ضمانت مالی نیاز دارد.
4. négociateur‌های حقوق‌بگیر و agents commerciaux خوداشتغال به کارت نیاز ندارند. آن‌ها به attestation d’habilitation نیاز دارند که دارنده کارت پیش از شروع کارشان از CCI درخواست می‌کند (€55).
5. agent commercial همچنین باید در RSAC ثبت شده باشد، بیمه RCP خودش را داشته باشد و هرگز پول مشتری را نگه ندارد.
6. هر کسی که مذاکره می‌کند باید 42 ساعت در سه سال آموزش ببیند، از جمله اخلاق حرفه‌ای و عدم تبعیض.
7. شهروندان EU، EEA و سوئیس آزادانه کار می‌کنند. اتباع غیر EU به اجازه اقامتی نیاز دارند که وضعیت انتخابی آن‌ها را مجاز کند.

دارنده کارت

طبق CCI Bretagne، کارت سه عنوان ممکن دارد: T برای معاملات، G برای مدیریت املاک و S برای مدیریت ساختمان‌های آپارتمانی. برای هر شرکت یک کارت وجود دارد. درخواست به‌صورت آنلاین از طریق دفتر متخصصان املاک CCI، با فرم Cerfa 15312*03 ثبت می‌شود (Le Campus Immo2).

صلاحیت حرفه‌ای

Le Campus Immo2 مسیرهای آیین‌نامه را این‌طور خلاصه می‌کند:

• یک bac+3 در حقوق، اقتصاد یا بازرگانی، یا عنوانی در همان سطح، یک BTS Professions immobilières، عنوان RNCP سطح 6 یا مدرک ICH.
• با baccalauréat: سه سال کار به‌عنوان کارمند در یک فعالیت مشمول Hoguet نزد یک دارنده کارت.
• بدون مدرک: ده سال کار به‌عنوان کارمند، یا چهار سال در نقش مدیریتی.
• VAE، تأیید تجربه، برای کسب یک مدرک شناخته‌شده.

پیش از درخواست، متن دقیق را در Légifrance یا نزد CCI خود تأیید کنید.

ضمانت و بیمه

ضمانت مالی برای مدیریت املاک و مدیریت ساختمان الزامی است، و برای معاملات فقط اگر آژانس وجوه مشتریان را نگه دارد. آژانسی که اعلام کند هیچ وجهی نگه نمی‌دارد، عنوان “non-détention de fonds” را می‌گیرد و به ضمانت نیاز ندارد (CCI Bretagne). حداقل‌هایی که معمولاً ذکر می‌شوند €110,000، یا €30,000 در دو سال نخست، است، اما نتوانستیم آن‌ها را در Légifrance تأیید کنیم، پس از ضامن خود بپرسید. بیمه مسئولیت حرفه‌ای RCP برای دارنده الزامی است.

هزینه‌ها و تمدید

مورد در CCI Bretagne	هزینه
نخستین کارت	€160
تمدید	€130
به‌روزرسانی	€68 (€160 برای افزودن یک عنوان)
رسید مؤسسه جدید	€96
attestation d’habilitation، برای هر همکار	€55

تمدید باید دو ماه پیش از انقضا، همراه با مدرک آموزش مستمر، درخواست شود. هزینه‌ها ممکن است بین CCI‌ها کمی متفاوت باشد.

کار زیر کارت شخص دیگر

بیشتر تازه‌واردان از اینجا شروع می‌کنند. CNACIM، یک نهاد آموزشی، قواعد را در اکتبر 2026 توضیح داد.

attestation d’habilitation سندی به نام شخص است که به یک دارنده کارت وابسته است و به شما اجازه می‌دهد در حدود اختیارات اعطاشده مذاکره کنید. دارنده آن را با فرم Cerfa 15315 درخواست می‌کند. این سند باید پیش از شروع کار شما وجود داشته باشد و هنگام تمدید کارت، تغییر آژانس یا تغییر اطلاعات شما دوباره صادر می‌شود. این سند اجازه کار برای شخص دیگری را نمی‌دهد.

به‌عنوان négociateur حقوق‌بگیر، به attestation نیاز دارید. قرارداد کار شما جایگزین آن نمی‌شود.

به‌عنوان agent commercial immobilier، یعنی «mandataire» خوداشتغال، به این موارد نیاز دارید:

• ثبت در RSAC، دفتر نمایندگان تجاری که دفتر ثبت دادگاه تجاری نگه می‌دارد.
• یک قرارداد agent commercial با دارنده کارت.
• یک attestation d’habilitation معتبر.
• بیمه RCP خودتان.

ثبت در RSAC جایگزین attestation نمی‌شود. بیشتر agents commerciaux از رژیم micro-entreprise استفاده می‌کنند. agent commercial نمی‌تواند وجوه مشتریان را دریافت یا نگهداری کند، آژانس یا مؤسسه‌ای اداره کند، مأموریت‌های مخصوص دارنده کارت را انجام دهد یا از اختیارات واگذارشده فراتر رود.

آموزش مستمر

CCI Bretagne این تکلیف را 14 ساعت در سال، یا 42 ساعت در سه سال تعیین می‌کند، با دست‌کم 2 ساعت اخلاق حرفه‌ای و 2 ساعت درباره عدم تبعیض در دسترسی به مسکن در این دوره. این الزام از آیین‌نامه n° 2016-173 of 18 February 2016، ذیل loi ALUR، می‌آید. این الزام برای دارندگان کارت، نمایندگان قانونی، مدیران مؤسسه‌ها و همه کسانی که مذاکره می‌کنند، حقوق‌بگیر یا مستقل، اعمال می‌شود. بدون مدرک آموزش، کارت تمدید نمی‌شود.

قوانینی که هر روز با آن‌ها کار می‌کنید

• اول mandat کتبی. هیچ مذاکره‌ای بدون mandat امضاشده‌ای که مدت، کارمزد و پرداخت‌کننده، طرفین، ملک، هرگونه انحصار و نحوه پایان آن را بیان کند، انجام نمی‌شود. DGCCRF mandat‌های نامنظم را رویه گمراه‌کننده می‌داند.
• Registre des mandats. هر mandat در دفتری به ترتیب زمانی ثبت می‌شود. DGCCRF دفترهایی روی برگه‌های جدا یا با مداد پیدا کرده است.
• انحصار. غیرقابل‌لغو بودن آن حداکثر سه ماه است. معرفی mandat ساده به‌عنوان انحصاری، یا دریافت کارمزد از فروشنده‌ای که خودش خریدار را پیدا کرده، مجاز نیست.
• نمایش کارمزد. TTC، همراه با پرداخت‌کننده و، از 1 آوریل 2022، حداکثر نرخ، در ویترین، داخل دفتر و در وب‌سایت.
• mandat‌های خارج از دفتر. مشتری باید فرم انصراف دریافت کند.

در بررسی 2019 روی 2,175 مؤسسه، DGCCRF در 64% تخلف یافت و 114 گزارش کیفری فرستاد. بازرسی‌ها واقعی هستند.

حق کار: اتباع اروپایی و غیراروپایی

شهروندان EU، EEA و سوئیس می‌توانند آزادانه و بدون اجازه اقامت در فرانسه کار کنند و به‌عنوان micro-entrepreneur ثبت‌نام کنند (LegalPlace، ژوئن 2026).

اتباع غیر EU به اجازه اقامتی نیاز دارند که این فعالیت را مجاز کند. برای کار خوداشتغال به‌عنوان agent commercial، LegalPlace این موارد را فهرست می‌کند: carte de résident، résident longue durée-UE، passeport talent “créateur d’entreprise”، “vie privée et familiale” و “entrepreneur / profession libérale”. اجازه اقامت دانشجویی و کارمندی اجازه کار خوداشتغال را نمی‌دهند. کارت کارآفرین یک سال اعتبار دارد و هنگام تمدید، prefecture درآمدی دست‌کم معادل حداقل دستمزد سالانه، حدود €21,876 در 2026، را بررسی می‌کند.

برای شغل حقوق‌بگیر، قاعده کلی این است که به اجازه اقامتی نیاز دارید که کار حقوق‌بگیری را مجاز کند و کارفرما مجوز کار را پیگیری می‌کند. جزئیات را با prefecture یا وکیل مهاجرت بررسی کنید.

زبان. قانون آزمون زبان فرانسوی الزامی نکرده است، اما هر mandat، compromis و سند CCI به فرانسوی است. در عمل به تسلط به فرانسوی نیاز دارید.

نحوه پرداخت به مشاوران

هیچ جدول قانونی کارمزد وجود ندارد. Agence Immobilière France، یک وبلاگ صنفی، کارمزدها را بین 3% و 10% قیمت می‌داند، کمتر برای قیمت‌های بالاتر، و شبکه‌ها اغلب ارزان‌تر از آژانس‌های سنتی هستند. کارمزد متعلق به دارنده کارت است. سهم شما به وضعیت‌تان بستگی دارد:

• شبکه‌ها. Maformationimmo (مارس 2026) سهم پایه را 69% در IAD، 70% در Safti و 72% در Capifrance اعلام می‌کند که با گردش مالی افزایش می‌یابد، به‌علاوه بسته‌های ماهانه حدود €159 تا €205 بدون VAT. MeilleursRéseaux دست‌کم 75% را در eXp France گزارش می‌کند، و 100% پس از €80,000 کمیسیون در سال.
• négociateur‌های حقوق‌بگیر. طبق IDCC 1527، Kohen Avocats حداقل برای négociateur VRP غیرمدیر را €1,500 ناخالص در ماه، یعنی €19,500 در سال در 13 ماه، تعیین می‌کند که می‌تواند پیش‌پرداخت کمیسیون‌ها باشد.

برای مثال‌های محاسبه‌شده، کمیسیون مشاور املاک در فرانسه را ببینید.

کار کجاست

در 12 ماه منتهی به مه 2026 حدود 949,000 خانه دست‌دوم دست به دست شد (MesFraisNotaire، به نقل از Notaires de France). La Maison des Mandataires در پایان 2025، 47,000 مشاور شبکه شمارش کرد که 28% فروش‌های با واسطه را انجام دادند. FNAIM می‌گوید حدود 10,000 آژانس عضو دارد.

• Paris: بالاترین قیمت‌های کشور، با آژانس‌های ممتازی مانند Barnes، Daniel Féau، Kretz و Junot، و شبکه‌ای متراکم از فرانچایزها.
• Côte d’Azur: بین‌المللی‌ترین بازار. یک مطالعه قدیمی‌تر notaire‌ها، با داده‌های 2017، نشان داد خارجی‌های غیرمقیم حدود 7% خریدهای Alpes-Maritimes را انجام داده‌اند. آژانس‌های آنجا شامل Michaël Zingraf Christie’s، Côte d’Azur Sotheby’s International Realty، John Taylor و Engel & Völkers هستند.
• Lyon: بازار محلی بزرگ، با Barnes، Lyon Sotheby’s International Realty و Engel & Völkers در میان برندهای ممتاز.
• Bordeaux: خریداران محلی و ملی، با Barnes، Émile Garcin و Engel & Völkers در کنار Orpi، Laforêt و آژانس‌های مستقل.

چگونه یک آژانس یا شبکه انتخاب کنیم

• بپرسید چه کسی carte T را دارد، کدام CCI آن را صادر کرده و چه زمانی منقضی می‌شود.
• مطمئن شوید attestation شما پیش از نخستین روز مذاکره صادر می‌شود.
• پیشنهادهای حقوق‌بگیر و agent commercial را صادقانه مقایسه کنید: امنیت در برابر سهم کمیسیون.
• سهم کمیسیون، بسته و مهلت اطلاع آن را کتبی بگیرید.
• بپرسید هزینه ساعات آموزش، پورتال‌ها و عکس‌ها را چه کسی می‌پردازد.
• اگر غیر EU هستید، مطمئن شوید اجازه اقامت شما این وضعیت را مجاز می‌کند.

نشانه‌های هشدار

• اینکه از شما بخواهند پیش از صدور attestation مذاکره کنید.
• آژانسی که نمی‌تواند دارنده کارت خود را نام ببرد یا کارمزدهایش را به‌صورت TTC با پرداخت‌کننده نشان دهد.
• درخواست دریافت پیش‌پرداخت یا پول نقد به‌عنوان agent commercial.
• پیشنهاد «mandataire» به کسی که اجازه اقامت دانشجویی دارد.
• بندهای کارمزدی که از فروشنده‌ای که خودش می‌فروشد کارمزد می‌گیرند، یا کارمزد بدون فروش.
• بسته شبکه‌ای که بدون مهلت اطلاع طولانی نمی‌توانید آن را متوقف کنید.

فرانسه به کسب‌وکاری که کارت دارد مجوز می‌دهد و به هر فروشنده به‌صورت جداگانه اجازه کار می‌دهد. این راهنما در تاریخ ذکرشده در بالا بررسی شده است. اطلاعات کلی است، نه مشاوره حقوقی، مالیاتی یا مهاجرتی. CloserPass به CCI، FNAIM یا هیچ نهاد دولتی در فرانسه وابسته نیست.

فرصت‌های شغلی و راهنماهای بیشتر را در فرانسه در CloserPass پیدا کنید.