خرید ملک در فرانسه به‌عنوان خارجی

فرانسه روی کاغذ یکی از ساده‌ترین کشورهای اروپا برای خریدار خارجی است: بدون مجوز، بدون سهمیه، بدون شرط اقامت. پیچیدگی جای دیگری است: در روند notaire، حق انصراف ده‌روزه‌ای که فروشندگان را غافلگیر می‌کند، مالیات انتقالی که بسته به département فرق می‌کند، و مالیات‌های محلی خانه‌های دوم که در شهرهای بزرگ به‌شدت افزایش یافته‌اند. در اینجا آنچه مشاور املاک باید تا اکتبر 2026 توضیح دهد را می‌بینید.

خلاصه

1. خارجی‌ها می‌توانند بدون هیچ محدودیتی یا مجوزی در فرانسه ملک بخرند.
2. یک notaire سند نهایی، یعنی acte authentique، را امضا می‌کند و مالیات انتقال را دریافت می‌کند.
3. پس از امضای compromis، خریدار غیرحرفه‌ای یک خانه 10 روز فرصت دارد بدون دلیل یا جریمه انصراف دهد (Notaires de France).
4. مالیات انتقال برای ملک دست‌دوم در بیشتر département‌ها، از جمله Paris، Rhône و Gironde، 6.31% و در بقیه، از جمله Alpes-Maritimes، 5.81% است (MesFraisNotaire، اکتبر 2026).
5. کل هزینه‌های خریدار برای ملک دست‌دوم حدود 7.2% تا 7.8% قیمت است، پیش از کارمزد آژانس اگر خریدار آن را بپردازد.
6. نوسازها طبق VEFA فروخته می‌شوند، با پرداخت‌های مرحله‌ای سقف‌دار و ضمانت تکمیل اجباری.
7. خانه‌های دوم در Paris، Lyon، Bordeaux و Nice مشمول افزایش 60% بر taxe d’habitation کمون هستند. Cannes هیچ افزایشی ندارد.
8. فروشندگان غیرمقیم 19% مالیات سود سرمایه به‌علاوه عوارض اجتماعی می‌پردازند، با معافیت کامل پس از 30 سال.

چه کسانی و کجا خرید می‌کنند

خارجی‌های غیرمقیم در 2022 حدود 1.8% فروش خانه‌های دست‌دوم در فرانسه اصلی را انجام دادند، حدود 20,000 فروش (MySweetimmo، به نقل از notaire‌ها). این سهم در Riviera بسیار بالاتر است: یک مطالعه قدیمی‌تر notaire‌ها، با داده‌های 2017، نشان داد حدود 7% خریدها در Alpes-Maritimes را خارجی‌های غیرمقیم انجام داده‌اند، در برابر 0.7% در Île-de-France، به رهبری خریداران بریتانیایی، بلژیکی و آلمانی (Journal de l’Agence). چون داده‌ها قدیمی‌اند، از آن‌ها برای رتبه‌بندی استفاده کنید.

سطح قیمت‌ها بسیار متفاوت است. برآوردهای MeilleursAgents در 1 اکتبر 2026 برای آپارتمان: €9,630/m² در Paris، €5,245 در Nice، €4,714 در Lyon و €4,448 در Bordeaux.

گام 1: پیشنهاد و compromis

خریدار پیشنهاد کتبی می‌دهد. پس از پذیرش، دو طرف compromis یا promesse de vente را به‌صورت خصوصی، در آژانس یا نزد notaire امضا می‌کنند. این قرارداد قیمت، شرایط، تاریخ سند و هر پیش‌پرداختی را تعیین می‌کند. آژانس باید mandat کتبی داشته باشد و کارمزدش باید همراه با پرداخت‌کننده نمایش داده شود.

گام 2: مهلت انصراف 10 روزه

Notaires de France این قاعده را توضیح می‌دهد که در ماده L.271-1 از Code de la construction et de l’habitation آمده است:

• از خریدار غیرحرفه‌ای ملک مسکونی حمایت می‌کند.
• 10 روز تقویمی طول می‌کشد، از روز پس از نخستین ارائه نامه سفارشی اعلام compromis امضاشده، یا از روز پس از امضا اگر نزد notaire امضا شده باشد.
• خریدار با نامه سفارشی، بدون دلیل و بدون جریمه، انصراف می‌دهد.
• هر پیش‌پرداختی ظرف 21 روز بازپرداخت می‌شود.

به خریداران خارجی بگویید این از آن‌ها حمایت می‌کند. به فروشندگان بگویید تا پایان ده روز فروش قطعی نیست.

گام 3: وام، بررسی‌ها و سند

بانک وام را تأیید می‌کند. میانگین‌های کارگزاران در اکتبر 2026، 3.50% برای 15 سال، 3.66% برای 20 سال و 3.75% برای 25 سال بود و رو به افزایش (PAP.fr). notaire سند مالکیت و پرونده را بررسی می‌کند، سپس طرفین acte authentique را امضا می‌کنند. notaire وجوه را دریافت و مالیات‌ها را پرداخت می‌کند و خریدار مالک می‌شود.

هزینه‌های خریدار برای ملک دست‌دوم

قانون مالی 2025 به département‌ها اجازه داد سهم خود از مالیات انتقال (DMTO) را بین 1 آوریل 2025 و 31 مارس 2028 از 4.50% به 5.00% افزایش دهند. MesFraisNotaire، تطبیق‌شده با جدول DGFiP مورخ 1 ژوئن 2026:

Département	کل DMTO
Paris (75)، Rhône (69)، Gironde (33) و 86 département دیگر که نرخ را افزایش دادند	6.31% (اغلب گرد شده به 6.32%)
Alpes-Maritimes (06) و 10 département دیگر بدون افزایش	5.81%
خریداران خانه اول واجد شرایط در département افزایش‌یافته	5.81%

بخش پرسش‌های متداول همین سایت درباره Alpes-Maritimes ناهماهنگ است، پس با notaire تأیید کنید.

با افزودن حق‌الزحمه و هزینه‌های notaire، کل هزینه‌های خریدار به حدود 7.2% تا 7.8% قیمت می‌رسد.

اینکه چه کسی کارمزد آژانس را می‌پردازد مهم است. حدود 70% mandat‌ها آن را بر عهده فروشنده می‌گذارند (Agence Immobilière France، تقریبی). وقتی خریدار آن را می‌پردازد، مالیات انتقال بر قیمت خالص فروشنده محاسبه می‌شود که آن را کمی کاهش می‌دهد.

مثال‌های محاسبه‌شده

این‌ها از قیمت‌های نمونه استفاده می‌کنند. برآورد notaire است که اعتبار دارد.

آپارتمان دست‌دوم در Paris، €250,000. کل هزینه‌های خریدار در مثال MesFraisNotaire: 7.81%، حدود €19,525.

آپارتمان دست‌دوم در Alpes-Maritimes، €340,000. کل هزینه‌های خریدار در مثال MesFraisNotaire: 7.19%، حدود €24,446.

خانه دست‌دوم در Gironde، €400,000 خالص فروشنده، کارمزد €20,000 TTC.

• فروشنده کارمزد را می‌پردازد، سند با €420,000: DMTO با 6.31% = €26,502.
• خریدار کارمزد را می‌پردازد، سند با €400,000: DMTO = €25,240، یعنی صرفه‌جویی حدود €1,262 در مالیات.

نوسازها: VEFA

خانه‌های نوساز به‌صورت پیش‌فروش طبق VEFA فروخته می‌شوند. Le Mag Juridique سقف‌های پرداخت ماده R.261-14 این Code را شرح می‌دهد: حداکثر 35% پس از فونداسیون، 70% هنگام آب‌بندی، 95% در زمان تکمیل، و 5% آخر هنگام تحویل. پیش‌پرداخت رزرو اگر فروش ظرف یک سال امضا شود حداکثر 5%، ظرف دو سال 2% و فراتر از آن صفر است. هر VEFA مسکونی به ضمانت تکمیل (GFA) از بانک یا بیمه‌گر نیاز دارد. پیش‌فروش در فرانسه چگونه کار می‌کند را ببینید.

پس از خرید

مالیات خانه دوم. کمون‌های zone tendue می‌توانند 5% تا 60% به سهم کمون از taxe d’habitation خانه‌های دوم اضافه کنند. SeLoger (اکتبر 2026) Paris، Lyon، Bordeaux و Nice را در حداکثر 60%، در میان 688 کمون، فهرست می‌کند. Cannes هیچ افزایشی اعمال نمی‌کند. موضع Antibes را پیدا نکردیم.

IFI. مالیات ثروت املاک بر بیش از €1.3 میلیون دارایی ملکی خالص مشمول مالیات در 1 ژانویه، با نرخ 0.5% تا 1.5%، اعمال می‌شود. غیرمقیمان فقط بر املاک خود در فرانسه می‌پردازند (Fondation de France، اکتبر 2026).

اجاره. طبق loi Climat et résilience، خانه‌هایی با رتبه G در DPE از 1 ژانویه 2025 با اجاره‌نامه جدید یا تمدیدشده اجاره داده نمی‌شوند، F از 2028 و E از 2034، از جمله اجاره مبله توریستی (Hellio). پیش از پیشنهاد هر سرمایه‌گذار، DPE را بررسی کنید.

اجاره تعطیلات. loi Le Meur معافیت micro-BIC برای اجاره مبله توریستی طبقه‌بندی‌نشده را به 30% تا سقف €15,000 کاهش داد (طبقه‌بندی‌شده: 50% تا €77,700)، به شهرداران اجازه داد اجاره خانه اصلی را به 90 روز در سال محدود کنند و شماره ثبت را تقریباً در همه کمون‌ها الزامی کرد (Optimhome).

وقتی مشتری می‌فروشد. David Notaires قواعد غیرمقیمان را شرح می‌دهد:

• 19% مالیات بر درآمد بر سود، به‌علاوه 17.2% عوارض اجتماعی، یا 7.5% برای فروشندگانی که در نظام تأمین اجتماعی EEA یا سوئیس هستند.
• مالیات اضافی 2% تا 6% بر سودهای بالای €50,000.
• معافیت‌ها از سال ششم: معافیت از مالیات بر درآمد پس از 22 سال و از عوارض اجتماعی پس از 30 سال.
• اتباع EEA که دست‌کم دو سال مقیم فرانسه بوده‌اند می‌توانند یک بار تا €150,000 سود را معاف کنند.
• محل سکونت اصلی سابق اگر تا 31 دسامبر سال پس از ترک فرانسه فروخته شود معاف است.
• اگر فروشنده خارج از EEA زندگی کند، قیمت بیش از €150,000 باشد و ملک کمتر از 30 سال نگهداری شده باشد، به نماینده مالیاتی نیاز است.

برای اجاره مبله تحت رژیم واقعی LMNP، در فروش‌های از 15 فوریه 2025 استهلاک به سود اضافه می‌شود (NBE Avocats).

آنچه مشاور باید توضیح دهد

• به مجوز نیازی نیست، اما notaire روند و زمان‌بندی را مدیریت می‌کند.
• حق انصراف 10 روزه و زمان شروع آن.
• مالیات انتقال آن département، و کل هزینه‌های حدود 7% تا 8% برای ملک دست‌دوم.
• چه کسی کارمزد آژانس را می‌پردازد و این چگونه مالیات‌ها را تغییر می‌دهد.
• کلاس DPE و معنای آن برای اجاره.
• افزایش مالیات خانه دوم در کمون، و آستانه IFI.
• آنچه مشتری به‌عنوان غیرمقیم در فروش آینده خواهد پرداخت.

فرانسه خریداران خارجی را محدود نمی‌کند، اما قواعد مالیات و اجاره در 2025 و 2026 تغییر کردند. این راهنما در تاریخ ذکرشده در بالا بررسی شده است. اطلاعات کلی است، نه مشاوره حقوقی یا مالیاتی. CloserPass به Notaires de France، CCI یا هیچ نهاد دولتی در فرانسه وابسته نیست.

فرصت‌های شغلی و راهنماهای بیشتر را در فرانسه در CloserPass پیدا کنید.