خرید ملک در اسپانیا به‌عنوان خارجی

اسپانیا هیچ محدودیتی برای خرید خانه توسط خارجی‌ها ندارد. یک خریدار بریتانیایی، آمریکایی یا اماراتی همان مراحلی را طی می‌کند که یک اسپانیایی. آنچه خریداران خارجی را به دردسر می‌اندازد همه چیزهای پیرامون خرید است: شماره مالیاتی، مالیات‌های منطقه‌ای که هزینه را هزاران یورو تغییر می‌دهند، مالیات غیرمقیمان و این باور که خرید هنوز ویزا به همراه دارد. در ادامه آنچه یک مشاور املاک باید در اکتبر 2026 توضیح دهد آمده است.

خلاصه

1. خارجی‌ها می‌توانند آزادانه خرید کنند. خریدار به NIE و در عمل به یک حساب بانکی اسپانیایی نیاز دارد.
2. یک وکیل مستقل باید پیش از پرداخت هرگونه بیعانه ملک را بررسی کند.
3. ترتیب معمول: رزرو، قرارداد arras (اغلب حدود 10%)، سپس تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی و ثبت در Land Registry.
4. خانه‌های دست دوم مالیات نقل و انتقال (ITP) می‌پردازند که هر منطقه تعیین می‌کند: 7% در Andalusia، 9% در Valencian Community (11% بالای €1 million)، 10% تا 13% در Catalonia، 6% در Madrid.
5. خانه‌های نوساز 10% VAT به‌علاوه حق تمبر (AJD) می‌پردازند، برای مثال 1.2% در Andalusia و 1.4% در Valencia.
6. غیرمقیمان برای خانه‌ای که مالک آن هستند مالیات سالانه می‌پردازند، حتی اگر هرگز آن را اجاره ندهند.
7. ویزای طلایی از طریق ملک در 3 آوریل 2025 به پایان رسید. خرید ملک هیچ حق اقامتی ایجاد نمی‌کند.
8. وام مسکن غیرمقیمان معمولاً 60% تا 70% ارزش ملک را پوشش می‌دهد.

چه کسانی و کجا خرید می‌کنند

داده‌های Registradores که Alicante Plaza در اوت 2025 گزارش کرد، سهم خارجی‌ها از خرید خانه را 14.1% در سطح ملی، حدود 43% در استان Alicante و حدود 33% در Málaga نشان می‌دهد. خریداران بریتانیایی، بلژیکی و هلندی پیشتاز بودند. در Costa Blanca و Costa del Sol، مشاوری که نتواند این فرایند را به انگلیسی توضیح دهد مشتری از دست می‌دهد.

گام 1: NIE و حساب بانکی

NIE (شماره شناسایی اتباع خارجی) برای امضای سند، پرداخت مالیات‌ها و گرفتن وام مسکن لازم است. در اسپانیا، خریدار با فرم EX-15 در اداره پلیس یا اداره اتباع خارجی، با وقت قبلی، گذرنامه و هزینه با فرم 790 code 012 (€9.84 به گفته Universidad Autónoma de Madrid) درخواست می‌دهد. از خارج، خریدار در کنسولگری اسپانیا درخواست می‌دهد که ممکن است دو تا هشت هفته طول بکشد، پس زود شروع کنید.

یک حساب بانکی اسپانیایی بقیه کارها را آسان‌تر می‌کند: پرداخت قیمت با حواله قابل ردیابی، برداشت خودکار برای مالیات‌های محلی و هزینه‌های مجتمع، و هر وام مسکن.

گام 2: وکیل و بررسی‌ها

Costa Luz Lawyers توصیه می‌کند پیش از پرداخت هرگونه هزینه رزرو یک وکیل مستقل بگیرید. وکیل برای خریدار کار می‌کند، برخلاف سردفتر که بی‌طرف است. بررسی‌های اصلی:

• Nota simple: خلاصه‌ای کوتاه از Land Registry (Registro de la Propiedad) که مالک، مشخصات و هرگونه بار حقوقی مانند وام مسکن را نشان می‌دهد (Your Overseas Home). خریدار پیش از امضای هر چیزی آن را دریافت می‌کند.
• Catastro: دفتر کاداستر جداگانه ملک را توصیف می‌کند و ارزش کاداستری مورد استفاده برای مالیات محلی را تعیین می‌کند. این همیشه با Land Registry مطابقت ندارد و هر مغایرتی باید توضیح داده شود.
• مجوزها: برای ساختمان نوساز، مجوز اولین سکونت را تأیید کنید. بدون آن، خریدار ممکن است نتواند انشعابات را وصل کند یا بعداً بفروشد (Costa Luz Lawyers).
• بدهی‌ها: Legálitas توصیه می‌کند فروشنده هنگام امضا گواهی‌ای از انجمن مالکان بیاورد که نشان دهد هزینه پرداخت‌نشده‌ای وجود ندارد.
• در مناطق ساحلی، بررسی کنید آیا قانون سواحل (Ley de Costas) کارهای ساختمانی روی ملک را محدود می‌کند.

گام 3: رزرو، arras و سند رسمی

1. رزرو. مبلغی اندک ملک را تا زمان بررسی وکیل از بازار خارج می‌کند.
2. قرارداد arras. قراردادی خصوصی همراه با بیعانه، اغلب حدود 10% قیمت (Your Overseas Home). در arras penitenciales (Article 1454 of the Civil Code)، خریداری که انصراف دهد بیعانه را از دست می‌دهد و فروشنده‌ای که انصراف دهد دو برابر آن را پس می‌دهد. اگر قرارداد نوع arras را مشخص نکند، قانون arras را تأییدی (confirmatory) فرض می‌کند که در آن طرف زیان‌دیده می‌تواند اجرای قرارداد یا فسخ به‌علاوه خسارت را مطالبه کند (Legálitas). مطمئن شوید قرارداد نوع آن را مشخص می‌کند.
3. سند رسمی (escritura) نزد سردفتر. سردفتر هویت، پرداخت و قانونی بودن فروش را بررسی می‌کند و نسخه اصلی سند را نگه می‌دارد.
4. ثبت. سند در Land Registry ثبت می‌شود که خرید را در برابر اشخاص ثالث نافذ می‌کند. Legálitas اشاره می‌کند که ثبت تنها پس از پرداخت مالیات‌ها ممکن است.

هزینه‌های خریدار به تفکیک منطقه

خانه‌های دست دوم: مالیات نقل و انتقال (ITP). هر منطقه نرخ خود را تعیین می‌کند.

منطقه	نرخ عمومی ITP برای خانه‌ها	منبع
Andalusia (Costa del Sol)	7%	Interforo، آوریل 2026
Valencian Community (Costa Blanca)	9%، و 11% روی کل قیمت بالای €1 million	Taxdown و Guía Fiscal
Catalonia	10% تا €600,000، 11% تا €900,000، 12% تا €1.5 million، 13% بالاتر از آن	Osborne Clarke
مادرید	6%	Gibobs، ژوئیه 2026

نکات:

• Valencia نرخ عمومی خود را طبق Law 5/2025 از 10% به 9% کاهش داد. Taxdown و Guía Fiscal تاریخ شروع را 1 ژوئن 2026 اعلام می‌کنند. مالیات در تاریخ سند رسمی تعلق می‌گیرد، پس بررسی کنید هنگام امضای مشتری شما کدام نرخ اعمال می‌شد.
• Catalonia از زمان Decree-law 5/2025 نرخ ثابت 20% را برای خریدارانی که مالکان بزرگ هستند (بیش از 10 خانه، یا 5 خانه در منطقه بازار تحت فشار) و برای خرید کل ساختمان‌های مسکونی اعمال می‌کند.
• Andalusia برای برخی خریداران خانه اصلی نرخ‌های کاهش‌یافته دارد، مانند 6% تا €150,000 و 3.5% برای خریداران زیر 35 سال و برخی گروه‌های دیگر، با سقف قیمت.

خانه‌های نوساز: VAT و AJD. خانه نوسازی که از سازنده خریداری شود، چه خانه اصلی باشد و چه دوم، طبق Article 91 of the VAT Law مشمول 10% VAT است. حداکثر دو جای پارک و یک انباری که در همان سند همراه آن فروخته شوند نیز 10% می‌پردازند. فقط مسکن حمایتی با رژیم ویژه 4% می‌پردازد (Interforo). علاوه بر آن، حق تمبر (AJD) روی سند اضافه می‌شود: 1.2% در Andalusia و 1.4% در Valencian Community از 1 ژوئن 2026 (Guía Fiscal).

سردفتر، اداره ثبت و کمک اداری. Interforo بازه‌های تقریبی €500 تا €1,000 برای سردفتر و €400 تا €650 برای Land Registry، به‌علاوه حدود €300 برای gestoría اختیاری ارائه می‌دهد. وکلا حق‌الوکاله خود را تعیین می‌کنند، پس آن را کتبی توافق کنید. Interforo برآورد می‌کند که مالیات‌ها و هزینه‌ها در Andalusia 8% تا 11% به قیمت اضافه می‌کنند.

مثال‌های محاسبه‌شده

این مثال‌ها از نرخ‌های بالا و هزینه‌های تقریبی استفاده می‌کنند. وکیل باید آن‌ها را برای هر معامله تأیید کند.

آپارتمان دست دوم در Marbella، €400,000. ITP 7%: €28,000. سردفتر و اداره ثبت حدود €1,500. مجموع پیش از هزینه وکیل: حدود €29,500، یعنی 7.4% قیمت.

ویلای دست دوم نزدیک Alicante، €650,000، سند پس از 1 ژوئن 2026. ITP 9%: €58,500. سردفتر و اداره ثبت حدود €1,600. مجموع پیش از هزینه وکیل: حدود €60,100.

آپارتمان نوساز در Estepona، €400,000. VAT 10%: €40,000. AJD 1.2%: €4,800. مجموع مالیات‌ها: €44,800، پیش از هزینه سردفتر، اداره ثبت و وکیل.

مالیات‌های محلی و هزینه‌های جاری

• IBI: مالیات سالانه شهرداری بر ملک، بر اساس ارزش کاداستری. مالکی که در 1 ژانویه مالک است، صورت‌حساب آن سال را بدهکار است (Your Overseas Home). Legálitas اشاره می‌کند که معمولاً به نسبت مدت مالکیت تقسیم می‌شود، مگر اینکه طرفین توافق دیگری کنند.
• Plusvalía municipal: مالیات شهرداری بر افزایش ارزش زمین در دوره مالکیت فروشنده. طبق قانون فروشنده آن را می‌پردازد، مگر اینکه قرارداد چیز دیگری بگوید (Legálitas).
• هزینه‌های مجتمع: در یک ساختمان یا شهرک، مالک برای هزینه‌های مشترک به انجمن مالکان پرداخت می‌کند.

مالیات غیرمقیمان

غیرمقیمی که مالک خانه‌ای در اسپانیاست هر سال مالیات بر درآمد غیرمقیمان (IRNR) می‌پردازد، حتی اگر خانه هرگز اجاره داده نشود. سازمان مالیاتی مبلغ مشمول مالیات را 1.1% ارزش کاداستری (برای شهرداری‌هایی که اخیراً ارزش‌گذاری مجدد شده‌اند) یا 2% برای سایر املاک تعیین می‌کند. نرخ برای مقیمان اتحادیه اروپا، ایسلند، نروژ و لیختن‌اشتاین 19% و برای بقیه 24% است. اظهارنامه با فرم 210 ثبت می‌شود.

مثال. یک مقیم بریتانیا مالک آپارتمانی با ارزش کاداستری €150,000 در شهرداری‌ای با ارزش‌گذاری مجدد است. مبلغ مشمول مالیات: 150,000 x 1.1% = €1,650. مالیات: 1,650 x 24% = €396 در سال.

وقتی یک غیرمقیم می‌فروشد، خریدار باید 3% قیمت را کسر کند و ظرف یک ماه از فروش با فرم 211 به سازمان مالیاتی بپردازد. فروشنده سپس این پرداخت را در فرم 210 خود از مالیات بر سود کسر می‌کند. به‌عنوان مشاور املاک، مطمئن شوید وکیل خریدار این کار را در دفتر اسناد رسمی انجام می‌دهد.

ویزای طلایی دیگر وجود ندارد

به گفته دفتر مطبوعاتی دولت، ویزای اقامت سرمایه‌گذار اسپانیا که برای خرید ملک بالای €500,000 در دسترس بود، با Organic Law 1/2025 از 3 آوریل 2025 لغو شد. ملک اسپانیا را به‌عنوان راهی برای اقامت تبلیغ نکنید. خریداری که باید در اسپانیا زندگی کند باید شرایط اجازه اقامت دیگری را داشته باشد.

وام مسکن برای غیرمقیمان

Gibobs گزارش می‌دهد که بانک‌های اسپانیایی معمولاً 60% تا 70% ارزش ارزیابی‌شده را به غیرمقیمان وام می‌دهند و مبنا را عدد کمتر میان ارزیابی و قیمت قرار می‌دهند. انتظار داشته باشید این مدارک را ارائه دهید:

• گذرنامه و NIE.
• فیش حقوقی یا قرارداد کار و آخرین اظهارنامه مالیاتی.
• صورت‌حساب بانکی شش ماه.
• گزارش اعتباری از کشور محل سکونت.
• گواهی اقامت مالیاتی، همراه با ترجمه رسمی در صورت نیاز.

بنابراین خریدار به 30% تا 40% قیمت به‌علاوه 10% تا 14% برای هزینه‌ها از منابع شخصی نیاز دارد. این را در نخستین جلسه بگویید.

آنچه مشاور املاک باید توضیح دهد

• NIE زمان می‌برد؛ همان روزی که مشتری تصمیم به خرید می‌گیرد آن را شروع کنید.
• وکیل خریدار پیش از بیعانه بررسی می‌کند، نه بعد از آن.
• قرارداد از کدام نوع arras استفاده می‌کند و هر طرف با انصراف چه چیزی از دست می‌دهد.
• نرخ مالیات آن منطقه در تاریخ سند رسمی، همراه با برآورد کتبی هزینه‌ها.
• مالیات سالانه غیرمقیمان و مالیات‌های محلی پس از خرید.
• اینکه خرید ملک هیچ ویزایی نمی‌دهد.

نرخ‌های مالیاتی در اسپانیا را هر منطقه تعیین می‌کند و اغلب تغییر می‌کنند. این راهنما در تاریخ ذکرشده در بالا بررسی شده است. این اطلاعات کلی است، نه مشاوره حقوقی یا مالیاتی. CloserPass به هیچ نهاد، دفتر اسناد رسمی یا بانک اسپانیایی وابسته نیست.

فرصت‌های شغلی و راهنماهای بیشتر را در اسپانیا در CloserPass پیدا کنید.