پیش‌فروش (VEFA) در فرانسه چگونه کار می‌کند
پیش‌فروش در فرانسه از حمایت‌شده‌ترین‌ها در اروپاست. VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) مبلغی را که خریدار در هر مرحله ساخت می‌پردازد محدود می‌کند، پیش‌پرداخت رزرو را محدود می‌کند و ضمانتی بیرونی برای تکمیل ساختمان الزامی می‌کند. برای مشاور املاک، کار کمتر درباره ریسک حقوقی و بیشتر درباره ارقام است: کدام طرح مالیاتی برای سرمایه‌گذار اعمال می‌شود، اجاره تا چه حد مجاز خواهد بود و پول چه زمانی مطالبه می‌شود. در اینجا نحوه کار آن در اکتبر 2026 را می‌بینید.
خلاصه
- فروش VEFA تابع Code de la construction et de l’habitation است (مواد L.261-10 و بعد).
- پیش‌پرداخت contrat de réservation اگر فروش ظرف یک سال امضا شود حداکثر 5%، ظرف دو سال 2% و فراتر از آن صفر است.
- پرداخت‌های مرحله‌ای طبق ماده R.261-14 سقف دارند: 35% پس از فونداسیون، 70% هنگام آب‌بندی، 95% در زمان تکمیل، 5% هنگام تحویل.
- هر VEFA مسکونی به garantie financière d’achèvement (GFA) نیاز دارد که برای پروانه‌های ساختمانی ثبت‌شده از 1 ژانویه 2015 باید بیرونی باشد (از بانک، بیمه‌گر یا شرکت ضمانت).
- Pinel در 31 دسامبر 2024 پایان یافت. قانون مالی 2026 یک statut du bailleur privé جدید برای خریدها تا 31 دسامبر 2028 ایجاد کرد.
- مانند هر خانه‌ای که فروخته می‌شود، مشاور به mandat از سازنده نیاز دارد و باید کارمزدها را همان‌طور که قواعد الزام می‌کنند نمایش دهد.
contrat de réservation
فروش VEFA معمولاً با قرارداد رزرو شروع می‌شود، پیش از آنکه خود فروش نزد notaire امضا شود. Le Mag Juridique سقف‌های پیش‌پرداخت را این‌طور اعلام می‌کند:
| زمان تا امضای فروش | حداکثر پیش‌پرداخت |
|---|---|
| ظرف 1 سال | 5% قیمت |
| ظرف 2 سال | 2% |
| بیش از 2 سال | هیچ |
منبع به ماده R.261-68 استناد می‌کند، در حالی که بیشتر متون این قواعد را در R.261-28 تا R.261-31 قرار می‌دهند. پیش از استناد، ماده را با notaire بررسی کنید.
جدول پرداخت
ماده R.261-14 حداکثر مبالغ تجمعی را که سازنده می‌تواند مطالبه کند تعیین می‌کند (Le Mag Juridique):
| مرحله | حداکثر پرداخت‌شده در مجموع |
|---|---|
| اتمام فونداسیون | 35% |
| آب‌بند شدن ساختمان (hors d’eau) | 70% |
| تکمیل (achèvement) | 95% |
| تحویل کلیدها | 100% |
5% آخر را می‌توان در صورتی که خریدار هنگام تحویل عیوب را ثبت کند، به امانت نگه داشت. جریمه‌های تأخیر پرداخت حداکثر 1% در ماه است.
مثال: آپارتمانی €350,000 در Lyon، رزروشده 10 ماه پیش از فروش.
| مرحله | حداکثر تجمعی | مطالبه‌شده در این مرحله |
|---|---|---|
| پیش‌پرداخت رزرو (5%) | €17,500 | €17,500 |
| فونداسیون (35%) | €122,500 | €105,000 |
| آب‌بندی (70%) | €245,000 | €122,500 |
| تکمیل (95%) | €332,500 | €87,500 |
| تحویل (100%) | €350,000 | €17,500 |
برای خریدار دارای وام، جدول زمانی تعیین می‌کند بانک چه زمانی وجوه را آزاد کند. در اکتبر 2026، میانگین‌های کارگزاران 3.66% برای 20 سال و 3.75% برای 25 سال بود (PAP.fr).
ضمانت تکمیل
GFA تضمین می‌کند اگر سازنده ناکام بماند، ساختمان تکمیل شود. Homunity توضیح می‌دهد که طبق ordonnance n° 2013-890 of 3 October 2013، این ضمانت باید بیرونی باشد، یعنی از سوی بانک، بیمه‌گر یا شرکت ضمانت، برای هر پروژه مسکونی که پروانه ساختمانی آن از 1 ژانویه 2015 ثبت شده است. نام ضامن و گواهی را از سازنده بخواهید.
ضمانت‌های سازنده. معمولاً گفته می‌شود خریدار همچنین تحت پوشش ضمانت یک‌ساله تکمیل، ضمانت دوساله تجهیزات و ضمانت ده‌ساله décennale برای عیوب سازه‌ای، طبق Civil Code، است، همراه با بیمه dommages-ouvrage که سازنده دارد. ما این‌ها را برای این راهنما تأیید نکردیم، پس گواهی‌ها را از notaire بخواهید.
هزینه‌های خریدار
معمولاً گزارش می‌شود که هزینه‌های خریدار در نخستین فروش خانه نوساز بسیار کمتر از ملک دست‌دوم است، که در آن مالیات انتقال بسته به département به 6.31% یا 5.81% می‌رسد (MesFraisNotaire). ما نرخ نوساز را برای این راهنما تأیید نکردیم، پس به‌جای ذکر یک رقم، از notaire برآورد بخواهید.
انصراف. خریدار غیرحرفه‌ای یک خانه طبق ماده L.271-1 این Code مهلت انصراف 10 روزه دارد (Notaires de France). از notaire بپرسید این قاعده در هر پروژه چگونه بر قرارداد رزرو اعمال می‌شود.
خریداران سرمایه‌گذار
Pinel تمام شده است. کاهش مالیاتی Pinel در 31 دسامبر 2024 پایان یافت (Lefebvre Dalloz).
statut du bailleur privé. قانون مالی 2026، n° 2026-103 of 19 February 2026، رژیم جدیدی برای موجران خصوصی ایجاد کرد که dispositif Jeanbrun هم نامیده می‌شود و از 21 فوریه 2026 برای خریدها تا 31 دسامبر 2028 اجرا می‌شود. Manda متن نهایی را این‌طور خلاصه می‌کند:
| مورد | قاعده |
|---|---|
| تعهد | اجاره بلندمدت غیرمبله برای 9 سال |
| مبنا | استهلاک بر 80% قیمت |
| آپارتمان‌های نوساز در ساختمان‌های جمعی | 3.5%، 4.5% یا 5.5% در سال، برای اجاره میانی، اجتماعی یا بسیار اجتماعی |
| خانه‌های قدیمی‌تر با کارهای ساختمانی دست‌کم 30% قیمت | 3%، 3.5% یا 4% در سال |
| سقف سالانه | €8,000، €10,000 یا €12,000 |
| محدودیت‌ها | خانه‌های ویلایی مستثنا هستند، حداکثر 2 خانه برای هر خانوار |
خلاصه‌ای قدیمی‌تر از Lefebvre Dalloz، نوشته‌شده پیش از رأی نهایی، تعهد 12 ساله و فقط یک سقف را ذکر کرده بود. پیش از معرفی این طرح به مشتری، متن نهایی را در Légifrance بررسی کنید و سرمایه‌گذاران را به مشاور مالیاتی ارجاع دهید.
اجاره مبله. در فروش‌های از 15 فوریه 2025، استهلاکی که تحت رژیم واقعی LMNP کسر شده هنگام محاسبه سود سرمایه دوباره اضافه می‌شود، با استثنا برای اقامتگاه‌های دانشجویی و سالمندان و مراکز مراقبت. قانون مالی 2026 همین قاعده را به رژیم جدید موجر خصوصی گسترش داد (NBE Avocats). سرمایه‌گذاران باید از روز اول این را در نظر بگیرند.
انرژی. مشتریان سرمایه‌گذار شما نوساز را با املاک قدیمی‌تر مقایسه می‌کنند، جایی که خانه‌های رتبه G از 1 ژانویه 2025 با اجاره‌نامه جدید اجاره داده نمی‌شوند، F از 2028 و E از 2034 (Hellio).
خانه‌های دوم. خریداری که آپارتمان نوساز را به‌عنوان خانه دوم در Paris، Lyon، Bordeaux یا Nice نگه می‌دارد با افزایش 60% بر taxe d’habitation کمون روبه‌رو می‌شود (SeLoger، اکتبر 2026).
قیمت‌ها کجا هستند
برای درک اینکه نوساز با چه چیزی رقابت می‌کند، MeilleursAgents آپارتمان‌های دست‌دوم را در 1 اکتبر 2026، €9,630/m² در Paris، €5,245 در Nice، €4,714 در Lyon و €4,448 در Bordeaux برآورد می‌کند. آن‌ها را با فهرست قیمت خود پروژه مقایسه کنید و هر تفاوتی را توضیح دهید.
چه چیزهایی را درباره سازنده و پروژه بررسی کنیم
- پروانه ساختمانی و اینکه آیا قطعی است.
- گواهی GFA و نام ضامن.
- قرارداد رزرو: پیش‌پرداخت در محدوده سقف، تاریخ مورد انتظار امضا و شرایط بازگشت پیش‌پرداخت.
- جدول پرداخت در سند، در محدوده سقف‌های R.261-14.
- تاریخ تحویل و جریمه‌های تأخیر.
- گواهی‌های بیمه.
- برای سرمایه‌گذاران، کدام طرح مالیاتی اعمال می‌شود، سقف اجاره آن و دوره تعهدش.
- mandat شما با سازنده، کارمزد شما و زمان پرداخت آن.
نشانه‌های هشدار
- پیش‌پرداخت بیش از 5%، یا هر پیش‌پرداختی برای فروشی که بیش از دو سال فاصله دارد.
- مطالبه پرداخت جلوتر از مرحله ساخت.
- نبود GFA بیرونی برای پروژه‌ای جدید.
- معرفی سرمایه‌گذاری که هنوز Pinel را می‌فروشد، یا ارقام bailleur privé را بدون متن نهایی ذکر می‌کند.
- وعده اجاره‌هایی بیش از آنچه طرح مالیاتی انتخاب‌شده مجاز می‌داند.
- اینکه از شما به‌عنوان agent commercial بخواهند پیش‌پرداخت دریافت کنید.
خریداران VEFA در فرانسه با پرداخت‌های سقف‌دار و ضمانت تکمیل بیرونی حمایت می‌شوند، و قواعد مالیاتی سرمایه‌گذاران در 2025 و 2026 تغییر کرد. این راهنما در تاریخ ذکرشده در بالا بررسی شده است. اطلاعات کلی است، نه مشاوره حقوقی یا مالیاتی. CloserPass به هیچ سازنده، Notaires de France، CCI یا هیچ نهاد دولتی در فرانسه وابسته نیست.
فرصت‌های شغلی و راهنماهای بیشتر را در فرانسه در CloserPass پیدا کنید.
- Le Mag Juridique، Comment fonctionne l'échelonnement du prix d'une vente en VEFA ? (24 نوامبر 2021)
- Homunity، La garantie financière d'achèvement : de quoi s'agit-il ? (31 مه 2024)
- Lefebvre Dalloz Compétences، Budget 2026 : le statut du bailleur privé adopté (10 دسامبر 2025، به‌روزشده در 1 سپتامبر 2026)
- Manda، Loi Jeanbrun 2026 : tout savoir sur le nouveau statut du bailleur privé (به‌روزشده در 14 سپتامبر 2026)
- NBE Avocats، LMNP : la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value depuis la loi de finances 2025 (16 سپتامبر 2026)
- Hellio، Les logements G au DPE sont-ils interdits à la location en 2026 ? (2026)
- Notaires de France (tangram.notaires.fr)، Compromis de vente : comment exercer son droit de rétractation ? (23 ژوئن 2025)
- MesFraisNotaire، DMTO 2026 : comprendre les taux (5,81 %, 6,32 %, 5,09 %) (به‌روزشده در 14 اکتبر 2026)
- PAP.fr، Crédit immobilier : en octobre, les taux repassent au-dessus de... (7 اکتبر 2026)
- MeilleursAgents، Prix immobilier : le prix du m² partout en France, octobre 2026 (1 اکتبر 2026)
- SeLoger، Résidence secondaire : ces communes qui majorent fortement la taxe d'habitation (18 اکتبر 2026)