پیش‌فروش (sobre plano) در اسپانیا چگونه کار می‌کند

خرید «sobre plano»، یعنی پیش‌خرید، راهی رایج برای خرید خانه نوساز در سواحل اسپانیاست. برخلاف بسیاری از بازارها، پیش‌پرداخت‌های خریدار با یک ضمانت قانونی ویژه محافظت می‌شوند. وظیفه شما به‌عنوان مشاور املاک این است که مطمئن شوید این ضمانت برای هر پرداخت واقعاً وجود دارد، خریدار شرایط تحویل را می‌فهمد و هیچ‌کس پیش از صدور پروانه ساخت حتی یک سنت نمی‌پردازد.

خلاصه

1. پیش‌پرداخت‌های پیش‌فروش با نخستین حکم الحاقی Law 38/1999 (قانون ساختمان، LOE) محافظت می‌شوند، همان‌طور که Law 20/2015 از 1 ژانویه 2016 آن را بازنویسی کرد.
2. سازنده باید به هر خریدار یک ضمانت‌نامه بانکی یا بیمه بدهد که همه پیش‌پرداخت‌ها، مالیات‌ها و بهره قانونی را پوشش دهد.
3. پیش‌پرداخت‌ها باید به یک حساب ویژه واریز شوند که فقط برای همان پروژه استفاده می‌شود.
4. این تکلیف از زمان صدور پروانه ساخت آغاز می‌شود. بدون پروانه، هیچ پرداختی نکنید.
5. یک جدول زمانی رایج: رزرو چند هزار یورویی، حدود 20% تا 30% در طول ساخت، و باقیمانده هنگام تحویل.
6. تأخیر رایج است. پیش از امضا، بندهای تاریخ تحویل، مهلت اضافه و جریمه را بخوانید.
7. تحویل باید منوط به مجوز اولین سکونت باشد.
8. خانه‌های نوساز 10% VAT به‌علاوه حق تمبر AJD می‌پردازند.

چارچوب قانونی

برای دهه‌ها، پیش‌پرداخت‌های خریداران با Law 57/1968 محافظت می‌شد. Law 20/2015 آن را از 1 ژانویه 2016 لغو کرد و رژیمی مشابه را به نخستین حکم الحاقی Law 38/1999 منتقل کرد. سرویس رسیدگی به شکایات Banco de España قوانین فعلی را این‌گونه خلاصه می‌کند:

• تکلیف ارائه ضمانت هنگام اخذ پروانه ساخت ایجاد می‌شود.
• سازنده باید بازپرداخت همه پیش‌پرداخت‌ها، به‌علاوه مالیات‌های مربوط، به‌علاوه بهره قانونی را از تاریخ هر پرداخت تا تاریخ پیش‌بینی‌شده تحویل تضمین کند. بهره ثابت قدیمی 6% با نرخ بهره قانونی جایگزین شد.
• ضمانت می‌تواند یک بیمه‌نامه یا یک ضمانت‌نامه بانکی تضامنی (aval) از یک مؤسسه ثبت‌شده باشد.
• پیش‌پرداخت‌ها باید به یک حساب ویژه جدا از سایر پول‌های سازنده واریز شوند و فقط برای ساخت استفاده شوند.
• بانکی که این حساب را باز می‌کند باید ضمانت را «تحت مسئولیت خود» الزامی کند.

نقض این قوانین تخلف از قانون حمایت از مصرف‌کننده است و مشمول جریمه‌های منطقه‌ای می‌شود.

جدول پرداخت

هیچ جدول زمانی قانونی وجود ندارد. هر سازنده جدول خود را تعیین می‌کند. Pineapple Homes، آژانسی در Málaga، در ژانویه 2026 یک الگوی معمول در Costa del Sol را این‌گونه توصیف کرد:

• رزرو: €3,000 تا €10,000 برای گرفتن واحد.
• در طول ساخت: حدود 20% قیمت در طی 6 تا 18 ماه، گاهی تا 30%.
• هنگام تحویل: 70% تا 80% باقیمانده، اغلب با وام مسکن.

Costa Luz Lawyers دو قاعده برای خریدار اضافه می‌کند: تا زمانی که پروانه ساخت صادر و تأیید نشده، هیچ پولی نپردازید، و تا زمانی که یک گواهی ضمانت فردی به نام خودتان که مبلغ پرداخت‌شده را پوشش دهد در دست ندارید، پرداخت نکنید.

مثال محاسبه‌شده

این ارقام فقط برای نمونه هستند. قرارداد و ضمانت‌نامه تعیین‌کننده‌اند.

آپارتمان در Estepona، €450,000.

مرحله	پرداخت	پرداخت‌شده تا امروز	ضمانت باید دست‌کم این را پوشش دهد
رزرو	€6,000	€6,000	€6,000 + VAT + بهره
قرارداد خصوصی (تا 10%)	€39,000	€45,000	€45,000 + VAT + بهره
اقساط در طول ساخت (تا 30%)	€90,000	€135,000	€135,000 + VAT + بهره
تحویل	€315,000	€450,000	ضمانت پایان می‌یابد

در هر مرحله خریدار 10% VAT هم به سازنده می‌پردازد، پس €135,000 از قیمت یعنی در مجموع €148,500 تا پایان ساخت پرداخت شده است. هنگام تنظیم سند رسمی، حق تمبر AJD اضافه می‌شود: 1.2% در Andalusia، یعنی €5,400 در این مثال (Interforo).

ضمانت چگونه استفاده می‌شود

گزارش Banco de España مراحل را برای زمانی که سازنده ساخت خانه را آغاز نکند یا به‌موقع تمام نکند شرح می‌دهد:

1. خریدار یک مطالبه رسمی و قابل اثبات (در عمل، burofax) برای بازپرداخت همه مبالغ به سازنده می‌فرستد.
2. اگر سازنده ظرف 30 روز پرداخت نکند، خریدار می‌تواند از بانک یا بیمه‌گر مطالبه کند.
3. اگر مطالبه قبلی از سازنده ممکن نباشد، برای مثال پس از ورشکستگی، خریدار می‌تواند مستقیماً به ضامن مراجعه کند.
4. اگر دو سال از تخلف سازنده بگذرد و خریدار درخواست فسخ و بازپرداخت نکند، ضمانت از اعتبار ساقط می‌شود.

ضمانت به‌طور عادی زمانی پایان می‌یابد که مجوز اولین سکونت یا گواهی قابلیت سکونت صادر شود و تحویل پیشنهاد شود، یا اگر خریدار از تحویل گرفتن خانه تکمیل‌شده خودداری کند.

Costa Luz Lawyers اشاره می‌کند که دادگاه‌ها بانک‌ها را مسئول بازگرداندن پول خریداران دانسته‌اند، وقتی بدون ضمانت برای یک پروژه سپرده پذیرفته‌اند، و دیوان عالی در ژانویه 2026 اعلام کرد که بهره سپرده‌های بازپرداخت‌نشده تا زمان بازپرداخت واقعی محاسبه می‌شود. حتی با ضمانت‌های قدیمی یا ناموجود، ممکن است خریدار همچنان حق مطالبه داشته باشد، پس او را به وکیل ارجاع دهید.

تأخیرها و گزینه‌های خریدار

تأخیر رایج‌ترین مشکل پیش‌فروش است. پیش از امضای خریدار به این بندها نگاه کنید:

• تاریخ تحویل و هرگونه تمدید خودکار. Pineapple Homes بندهایی یافت که 180 تا 365 روز زمان اضافه بدون جریمه به سازنده می‌دهند.
• مهلت اضافه. Costa Luz Lawyers می‌گوید حدود 90 روز برای تأخیرهای موجه (آب‌وهوا، تأمین مصالح) معمول است.
• جریمه‌ها برای هر روز یا هر ماه تأخیر پس از مهلت اضافه.
• حق فسخ و آنچه خریدار پس می‌گیرد.

وقتی تاریخ گذشته باشد، Costa Luz Lawyers دو مسیر را شرح می‌دهد: حفظ خرید، ارسال burofax با تعیین تاریخ نهایی و مطالبه جریمه‌ها؛ یا فسخ به دلیل تأخیر جدی و مطالبه همه سپرده‌ها به‌علاوه بهره قانونی از تاریخ هر پرداخت. مطالبه از سازنده معمولاً تا پنج سال و از بانک یا بیمه‌گر تا دو سال ممکن است.

مجوز اولین سکونت

مجوز اولین سکونت (licencia de primera ocupación، یا اظهارنامه معادل آن در برخی مناطق) نشان می‌دهد ساختمان تکمیل‌شده با پروانه خود مطابقت دارد و قابل سکونت است. Pineapple Homes توصیه می‌کند تحویل و سند رسمی را منوط به آن و به وصل بودن انشعابات کنید. Costa Luz Lawyers هشدار می‌دهد که بدون آن خریدار ممکن است نتواند انشعابات را به نام خود ثبت کند یا بعداً بفروشد. هرگز اجازه ندهید خریدار بدون دیدن آن سند ساختمان نوساز را امضا کند.

فهرست نواقص و عیوب بعدی

پیش از سند رسمی، خریدار یا یک کارشناس ساختمان باید خانه را بازدید کند و همه نواقص را فهرست کند. Costa Luz Lawyers توصیه می‌کند فهرست نواقص کتبی و امضاشده با مهلت قطعی برای تعمیرات تهیه شود و معامله خانه‌ای با نواقص جدی نهایی نشود، مگر اینکه توافق‌نامه تعمیر قابل اجرایی وجود داشته باشد. پس از تحویل، ساختمان‌های نوساز بیمه ده‌ساله سازه (seguro decenal) برای عیوب مهم سازه‌ای دارند.

Costa del Sol و Costa Blanca

• استان Málaga (Costa del Sol) و استان Alicante (Costa Blanca) دو بازار بزرگ پیش‌فروش برای خارجی‌ها هستند. داده‌های Registradores که Alicante Plaza در اوت 2025 گزارش کرد، سهم خریداران خارجی را حدود 33% از خرید خانه در Málaga و 43% در Alicante نشان می‌دهد.
• Andalusia: برای ساختمان‌های نوساز VAT 10% به‌علاوه AJD 1.2%.
• Valencian Community: VAT 10% به‌علاوه AJD 1.4% از 1 ژوئن 2026 (Guía Fiscal).
• برنامه اجاره گردشگری: اگر خریدار قصد اجاره تعطیلات دارد، ابتدا محدودیت‌های شهرداری را بررسی کنید. در Andalusia، شوراهای شهر می‌توانند تعداد خانه‌های گردشگری را بر اساس ساختمان یا منطقه محدود کنند و اساسنامه مجتمع می‌تواند آن‌ها را ممنوع کند (Colegio de Arquitectos de Málaga).
• بدون ویزا: ویزای طلایی از طریق ملک در 3 آوریل 2025 به پایان رسید، پس بازاریابی برای سرمایه‌گذاران نباید وعده اقامت بدهد.

چه چیزهایی را درباره سازنده و پروژه بررسی کنیم

• پروانه ساخت: شماره، تاریخ و قطعه زمینی که پوشش می‌دهد.
• یک گواهی ضمانت فردی برای هر پرداخت، به نام خریدار.
• مشخصات حساب ویژه، به نام سازنده و مرتبط با پروژه.
• مشخصات فنی و نقشه‌هایی که به قرارداد پیوست شده‌اند. Costa Luz Lawyers اشاره می‌کند که بروشورها و مشخصات کیفی می‌توانند از نظر حقوقی اهمیت داشته باشند.
• سابقه سازنده: پروژه‌های تکمیل‌شده، تأخیرهای تحویل، اختلافات.
• بندهای تحویل، تمدید و جریمه.

نشانه‌های هشدار

• درخواست پرداخت پیش از صدور پروانه ساخت.
• نبود ضمانت فردی، یا وعده اینکه «بعداً» صادر می‌شود.
• پرداخت به حسابی که حساب ویژه پروژه نیست، یا به یک واسطه.
• تمدیدهای نامحدود تاریخ تحویل.
• سند رسمی‌ای که بدون مجوز اولین سکونت پیشنهاد می‌شود.
• بازاریابی‌ای که وعده ویزای طلایی یا بازده اجاره تضمین‌شده می‌دهد.

قوانین پیش‌فروش در سطح ملی اعمال می‌شوند، اما مجوزها و مالیات‌ها در هر منطقه متفاوت‌اند. این راهنما در تاریخ ذکرشده در بالا بررسی شده است. این اطلاعات کلی است، نه مشاوره حقوقی یا مالیاتی. CloserPass به هیچ سازنده، بانک یا نهادی وابسته نیست.

فرصت‌های شغلی و راهنماهای بیشتر را در اسپانیا در CloserPass پیدا کنید.