بازار قبرس را بشناسید: چهار شهر، خریداران و قوانین اقامت

قبرس جزیره‌ای کوچک با چهار بازار بسیار متفاوت است. آپارتمانی رو به دریا در Limassol، ویلای یک بازنشسته نزدیک Paphos، آپارتمانی نوساز در Larnaca و خانه‌ای خانوادگی در حومه Nicosia خریداران متفاوتی را، با قیمت‌ها و دلایل متفاوت، جذب می‌کنند. شناخت این تفاوت‌ها همان چیزی است که اعتماد مشتریان را جلب می‌کند. یادآوری: این دوره فقط مناطق تحت کنترل جمهوری قبرس را پوشش می‌دهد.

تصویر کلی

شورا، با استناد به داده‌های Department of Lands and Surveys (DLS)، در 2025 18,114 قرارداد فروش شمرد، حدود 15% افزایش، و ارزش انتقال بیش از €4.7 میلیارد (Cyprus Mail، ژانویه 2026). این روند در 2026 ادامه یافت: 14,969 قرارداد از ژانویه تا سپتامبر، با 14% افزایش (داده‌های DLS تحلیل‌شده توسط BuySell، اکتبر 2026).

قیمت‌ها سریع‌تر از بیشتر اروپا بالا رفت. شاخص قیمت املاک مسکونی بانک مرکزی قبرس در سه‌ماهه دوم 2026 در یک سال 8.5% و در همان سه‌ماهه 2.4% افزایش داشت، آپارتمان‌ها 8.9% و خانه‌ها 5.8%.

منطقه	قراردادهای فروش 2025	ژانویه تا سپتامبر 2026	شاخص قیمت، سه‌ماهه دوم 2026 در مقایسه با سال قبل
لیماسول	5,563	4,860 (+17%)	+7.8%
لارناکا	3,978	3,291 (+15%)	+9.8%
نیکوزیا	4,115	3,163 (+6%)	+5.7%
پافوس	3,567	2,999 (+18%)	+9.6%
Famagusta (منطقه آزاد)	891	656 (+5%)	+10.0%

سطح قیمت‌ها. قیمت رسمی هر متر مربع به تفکیک منطقه وجود ندارد. دو منبع خصوصی تصویری می‌دهند. مطالعه BuySell و AXIA روی 121,434 آگهی، منتشرشده در ژوئیه 2025، میانه قیمت درخواستی آپارتمان‌های دوخوابه را حدود €4,497 برای هر متر مربع در Limassol، €3,878 در Paphos و €2,379 در Nicosia اعلام کرد. داده‌های جمع‌سپاری Numbeo که در ژانویه 2026 گزارش شد قیمت مرکز شهر را حدود €4,536 در Limassol، €3,742 در Paphos، €3,403 در Larnaca و €2,714 در Nicosia نشان داد. همیشه بگویید چه نوع رقمی را نقل می‌کنید: شاخص، قیمت درخواستی یا برآورد کاربران.

بازده‌ها. شاخص RICS و KPMG برای سه‌ماهه اول 2026 میانگین بازده ناخالص را حدود 5.4% برای آپارتمان‌ها و 3% برای خانه‌ها نشان داد.

چه کسانی می‌خرند

خارجی‌ها در نه ماه نخست 2026 41.9% قراردادهای فروش را امضا کردند: 4,173 توسط شهروندان غیراروپایی و 2,094 توسط شهروندان اتحادیه اروپا.

پاسخ وزیر کشور به پارلمان، که Cyprus Mail در اکتبر 2025 گزارش داد، نشان می‌دهد خریداران در هر منطقه چگونه تمرکز یافته‌اند:

منطقه	خریداران خارجی پیشرو
لیماسول	روس‌ها، اسرائیلی‌ها، یونانی‌ها
پافوس	بریتانیایی‌ها، اسرائیلی‌ها، روس‌ها
لارناکا	اسرائیلی‌ها، لبنانی‌ها، بریتانیایی‌ها
نیکوزیا	یونانی‌ها، رومانیایی‌ها، روس‌ها، لبنانی‌ها
Famagusta	بریتانیایی

ارقام آن پاسخ با جمع کل خودش جور درنمی‌آید، پس از آن‌ها به‌عنوان رتبه‌بندی استفاده کنید، نه اعداد دقیق.

چهار شهر

Limassol گران‌ترین منطقه است و بیشترین قرارداد فروش را دارد. خریداران روس و اسرائیلی در میان خارجی‌ها پیشرو هستند. در آوریل 2026 بیشترین بازدید را هم در Bazaraki، پورتال اصلی، داشت (درس 7). انتظار بیشترین رقابت میان مشاوران و سازندگان را داشته باشید.

Paphos در 2026 سریع‌ترین رشد قراردادها را داشت (+18%) و منطقه خریداران بریتانیایی است، و پس از آن‌ها اسرائیلی‌ها و روس‌ها.

Larnaca طبق داده‌های قیمت درخواستی بالا ارزان‌تر از Limassol و Paphos است، با تقاضای قوی از خریداران اسرائیلی و لبنانی و یکی از سریع‌ترین افزایش قیمت‌ها در 2026.

Nicosia پایتخت و محلی‌ترین بازار است و یونانی‌ها در میان خریداران خارجی پیشرو هستند. کمترین قیمت درخواستی و کندترین افزایش قیمت را در میان این چهار شهر در 2026 داشت.

قوانینی که هر مشاور املاک باید بداند

خریداران غیراروپایی به مجوز نیاز دارند. وقتی خریدار شخص خارجی است، DLS مجوزی طبق Cap. 109 می‌خواهد. در 2026 پارلمان درباره چهار لایحه برای محدود کردن خرید اتباع کشورهای ثالث بحث کرد، مثلاً به یک خانه، و ممنوعیت خرید زمین کشاورزی و مناطق حساس. این لوایح در آوریل 2026 به تعویق افتادند و در سپتامبر 2026 دوباره در کمیسیون بودند (Cyprus Property News). پیش از مشاوره به خریدار غیراروپایی وضعیت را بررسی کنید.

اقامت دائم از طریق سرمایه‌گذاری. طبق Regulation 6(2) از مقررات اتباع خارجی و مهاجرت، سرمایه‌گذار غیراروپایی می‌تواند اجازه اقامت دائم سریع بگیرد. Michael Kyprianou & Co قواعدی را که از 2 مه 2023 اجرایی است این‌گونه خلاصه می‌کنند:

• دست‌کم €300,000، بدون VAT، که از حساب خود متقاضی برای ملک مسکونی نوساز به سازنده پرداخت شود. مسیرهای دیگر شامل ملک غیرمسکونی، سهام شرکت یا صندوق‌های تأییدشده است.
• درآمد تضمین‌شده دست‌کم €50,000 در سال از خارج، به‌علاوه €15,000 برای همسر و €10,000 برای هر فرزند زیر سن قانونی.
• گواهی عدم سوءپیشینه و بیمه درمانی برای خانواده. والدین دیگر نمی‌توانند شامل شوند.
• بررسی‌های مستمر برای اطمینان از پابرجا بودن سرمایه‌گذاری و درآمد.

در سپتامبر 2026 معاون وزیر مهاجرت گفت این طرح پیش از پیوستن قبرس به شینگن سخت‌گیرانه‌تر می‌شود، حدود 1,500 مجوز در دو سال صادر شده و حدود 12,000 مجوز صادرشده از 2013 در حال بررسی است (Cyprus Mail). هنگام بررسی ما متن جدیدی منتشر نشده بود. هرگز وعده مجوز ندهید: سرمایه‌گذاران را به وکیل مهاجرت ارجاع دهید.

شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری تمام شده است. قبرس طرح «گذرنامه طلایی» خود را در 1 نوامبر 2020، پس از تحقیق Al Jazeera، لغو کرد (Transparency International). در دسامبر 2025 پارلمان اختیار هیئت دولت برای اعطای شهروندی طبق آن را هم حذف کرد. Cyprus Mail گزارش داد که 7,329 نفر از طریق این طرح گذرنامه گرفته بودند. هرگز به مشتری نگویید خرید خانه به گذرنامه منجر می‌شود.

پیش‌فروش و نوساز

خانه‌های نوساز با VAT فروخته می‌شوند. نرخ استاندارد 19% است. نرخ 5% طبق قواعد منتشرشده در ژوئن 2023 برای محل سکونت اصلی و دائم خریدار اعمال می‌شود (Michael Kyprianou & Co، GK Law Firm):

• 5% روی 130 متر مربع اول، اگر ارزش آن 130 متر مربع تا €350,000 باشد.
• خانه نباید بزرگ‌تر از 190 متر مربع و معامله بیشتر از €475,000 باشد. بالاتر از هر یک از این حدها، کل قیمت مشمول 19% می‌شود.
• خریدار، با هر تابعیتی، باید 10 سال در آن زندگی کند، وگرنه مابه‌التفاوت را بازپرداخت کند.

رژیم قدیمی‌تر (5% روی 200 متر مربع اول) برای برخی پروژه‌ها که درخواست شهرسازی‌شان تا 31 اکتبر 2023 ثبت شده باقی است، اما حداکثر تا 31 دسامبر 2026. از 1 ژانویه 2027 فقط قواعد 2023 اعمال می‌شود.

ریسک دیگر پیش‌فروش، سند مالکیت است. خریدار آپارتمان نوساز اغلب منتظر گواهی تأیید ساختمان و اسناد جداگانه می‌ماند. حمایت در این فاصله، قرارداد فروش سپرده‌شده در DLS است (درس 6).

چگونه منطقه خود را یاد بگیرید

1. یک منطقه را انتخاب کنید و خیابان‌ها، مدارس، حمل‌ونقل و پروژه‌های جدید آن را یاد بگیرید.
2. داده‌های بانک مرکزی، DLS و RICS را دنبال کنید و همیشه منبعتان را نام ببرید.
3. ملیت‌های اصلی خریداران در منطقه‌تان و زبان‌هایشان را یاد بگیرید.
4. از هر سازنده بپرسید کدام نرخ VAT اعمال می‌شود، آیا اسناد وجود دارند و آیا زمین در رهن است.

قیمت‌ها و قوانین سریع تغییر می‌کنند، پس پیش از اقدام منبع رسمی را بررسی کنید. برای آنچه CloserPass پوشش می‌دهد صفحه قبرس و بازارها را ببینید.

این درس اطلاعات کلی است، نه مشاوره سرمایه‌گذاری.