یک معامله از آغاز تا پایان در قبرس

یک فروش در قبرس از دست چند نفر می‌گذرد: شما، وکیل خریدار، اغلب یک بانک، اداره مالیات و Department of Lands and Surveys (DLS)، یعنی اداره ثبت اراضی. ارزش شما در دانستن ترتیب کارها، به‌موقع نگه داشتن همه و اطمینان از این است که هیچ‌کس از VAT یا هزینه‌های انتقال غافلگیر نشود. این درس یک فروش مجدد را دنبال می‌کند و سپس دو معامله را به یورو محاسبه می‌کند.

چه کسی چه کاری انجام می‌دهد

• شما، مشاور یا دستیار: قرارداد نمایندگی، بازاریابی، بازدیدها، پیشنهاد، شناسایی مشتری، هماهنگی.
• وکیل خریدار: سند و مجوزها را بررسی می‌کند، قرارداد فروش را تنظیم یا بازبینی می‌کند و آن را در DLS می‌سپارد.
• بانک: ملک را ارزیابی و وام را تأیید می‌کند.
• اداره مالیات: VAT، درخواست نرخ کاهش‌یافته 5% و مفاصاحساب مالیاتی فروشنده.
• DLS: قرارداد سپرده‌شده را نگه می‌دارد، سپس انتقال را ثبت و هزینه انتقال را دریافت می‌کند.

فروش دست دوم، قدم‌به‌قدم

1. قرارداد نمایندگی. کتبی، با کارمزد و VAT شما (درس 4).
2. پیشنهاد و رزرو. بسیاری از فروشندگان برای توقف بازدیدها بیعانه رزرو می‌گیرند. قاعده قانونی خاصی برای آن پیدا نکردیم. Danos & Associates (ژوئن 2026) توصیه می‌کنند بررسی کنید پول نزد چه کسی است، آیا بازگرداندنی است، رزرو چقدر طول می‌کشد و اگر بررسی‌های وکیل ناموفق باشد چه می‌شود.
3. شناسایی. پیش از جابه‌جایی پول، هر دو طرف و هر مالک ذی‌نفع را شناسایی کنید (درس 4).
4. بررسی‌ها. وکیل گواهی استعلام DLS سفارش می‌دهد و رهن‌ها، memoها، منع معامله، دسترسی، مجوزهای شهرسازی و ساختمان و گواهی تأیید را بررسی می‌کند.
5. قرارداد فروش. قیمت، مراحل پرداخت، تحویل، بارهای حقوقی، تضمین‌ها، نقض تعهد و تاریخ انتقال را تعیین می‌کند.
6. سپردن در DLS. پایین‌تر را ببینید.
7. تأیید وام مسکن. بانک پیش از تکمیل معامله وام را تأیید می‌کند.
8. مجوز برای خریدار غیراروپایی. وقتی خریدار شخص خارجی است، DLS مجوزی طبق Cap. 109 می‌خواهد. Danos & Associates می‌گویند معمولاً پس از امضای قرارداد درخواست می‌شود.
9. انتقال در DLS. هر دو طرف مدارک را ثبت می‌کنند، خریدار هزینه انتقال را می‌پردازد و سند منتقل می‌شود.
10. کارمزد شما. طبق ماده 20 هنگام انعقاد قرارداد فروش قابل پرداخت است، مگر توافق دیگری کرده باشید.

حق تمبر حذف شده است

تا 2025، قرارداد فروش پیش از سپرده شدن باید حق تمبر می‌پرداخت. EY گزارش می‌دهد که قانون حق تمبر از 1 ژانویه 2026 لغو شد، به‌عنوان بخشی از اصلاحات مالیاتی مصوب 31 دسامبر 2025. قراردادی که در 2026 امضا شود هیچ حق تمبری نمی‌پردازد. برخی بروشورهای قدیمی DLS هنوز به تمبر اشاره می‌کنند و اسناد امضاشده پیش از 2026 ممکن است همچنان مشمول قواعد قدیم باشند.

قرارداد را در DLS بسپارید

این مرحله‌ای است که بیشترین حمایت را از خریدار می‌کند. طبق قانون فروش اموال غیرمنقول (اجرای عین تعهد) Law 81(I)/2011، قرارداد امضاشده باید ظرف شش ماه از امضا در اداره اراضی منطقه سپرده شود. DLS می‌گوید این کار را فوراً انجام دهید. پس از سپردن:

• هیچ قرارداد فروش دیگری برای همان ملک نمی‌تواند سپرده شود.
• قرارداد یک حق عینی روی ملک ایجاد می‌کند که بر اساس تاریخ سپردن رتبه‌بندی می‌شود.
• اگر فروشنده به تعهدش عمل نکند، خریدار می‌تواند از دادگاه بخواهد دستور انتقال (اجرای عین تعهد) یا جبران خسارت بدهد.
• اگر رهن قدیمی‌تری وجود داشته باشد، خریدار می‌تواند سهم خود از بدهی را مستقیماً به وام‌دهنده بپردازد و اگر وام‌دهنده از آزادسازی ملک خودداری کند به دادگاه برود.

اگر مهلت از دست برود، Kleanthous & Platis (اوت 2026) توضیح می‌دهند که قرارداد میان طرفین معتبر می‌ماند، اما خریدار حمایت در برابر اشخاص ثالث را از دست می‌دهد و اجرای عین تعهد به صلاحدید دادگاه می‌شود. دادگاه ممکن است سپردن دیرهنگام را بپذیرد. DLS می‌افزاید که اگر قرارداد ظرف شش ماه سپرده نشده باشد، هزینه‌های انتقال 10% افزایش می‌یابد.

VAT یا هزینه‌های انتقال

یک معامله ملکی یا VAT می‌پردازد یا هزینه انتقال، نه هر دو به‌طور کامل.

خانه‌های نوساز VAT می‌پردازند. نرخ استاندارد 19% است. نرخ 5% طبق قواعد 2023 برای خانه اصلی خریدار اعمال می‌شود: 5% روی 130 متر مربع اول اگر ارزش آن تا €350,000 باشد، برای خانه‌های تا 190 متر مربع و معاملات تا €475,000 (درس 5). GK Law Firm یادآوری می‌کند که خریدار درخواست را آنلاین از طریق Tax For All، پس از امضا و پیش از تحویل گرفتن، ثبت می‌کند.

هزینه‌های انتقال (DLS، PwC، اوت 2026):

ارزش	نرخ
تا €85,000	3%
€85,001 تا €170,000	5%
بیش از €170,000	8%

• بدون هزینه انتقال وقتی روی همان فروش VAT گرفته شده باشد (DLS گواهی اداره VAT را می‌خواهد).
• 50% تخفیف وقتی خرید مشمول VAT نیست، که بیشتر فروش‌های مجدد را در بر می‌گیرد.
• هزینه بر اساس قیمت یا ارزش بازار محاسبه می‌شود، اگر مدیر DLS قیمت اعلام‌شده را بیش از حد پایین بداند.

فروشنده ممکن است مالیات بر عایدی سرمایه 20% بدهکار باشد. از 1 ژانویه 2026 معافیت‌های مادام‌العمر به €150,000 برای محل سکونت اصلی (با شرایط) و €30,000 برای سایر واگذاری‌ها افزایش یافت (PwC). فروشنده پیش از انتقال به مفاصاحساب مالیاتی (فرم N313) نیاز دارد.

مثال محاسباتی 1: آپارتمان دست‌دوم در Larnaca

خریداری €250,000 برای یک آپارتمان دست‌دوم، بدون VAT، با وام مسکن و به‌عنوان خانه اصلی‌اش می‌پردازد. قرارداد نمایندگی شما 3% به‌علاوه VAT را تعیین می‌کند که فروشنده می‌پردازد.

مورد	محاسبه	مبلغ
هزینه انتقال پیش از تخفیف	85,000 x 3% + 85,000 x 5% + 80,000 x 8%	€13,200
هزینه انتقال پس از 50% تخفیف	13,200 x 50%	€6,600
حق تمبر	لغوشده در 2026	€0
سرمایه شخصی با وام 80% ارزش ملک	250,000 x 20%	€50,000
حق‌الزحمه آژانس، پرداخت توسط فروشنده	250,000 x 3%	€7,500
VAT روی حق‌الزحمه	7,500 x 19%	€1,425
پرداخت آژانس شما به شورا	250,000 x 2/10,000	€50

نحوه جمع شدن هزینه: €2,550 روی €85,000 اول، €4,250 روی €85,000 بعدی و €6,400 روی €80,000 آخر.

رقم 80% از سقف بانک مرکزی قبرس برای محل سکونت اصلی می‌آید (70% برای سایر املاک)، طبق ابلاغ 2021. پیشنهاد فعلی بانک را بررسی کنید و هزینه‌های خود بانک و هزینه 1% ثبت رهن را که PwC فهرست کرده اضافه کنید.

مثال محاسباتی 2: آپارتمان نوساز در Limassol

خریداری €300,000 برای یک آپارتمان نوساز 110 متر مربعی از سازنده، به‌عنوان خانه اصلی‌اش، می‌پردازد. GK Law Firm از همین مثال استفاده می‌کند.

مورد	نرخ 5% (خانه اصلی)	نرخ 19%
VAT	€15,000	€57,000
هزینه انتقال	€0 (VAT گرفته شده)	€0 (VAT گرفته شده)

این تفاوت €42,000 دلیل آن است که از روز اول درباره برنامه‌های خریدار می‌پرسید. اگر خریدار ظرف 10 سال آپارتمان را بفروشد یا اجاره دهد، باید ظرف 30 روز به اداره مالیات اطلاع دهد و مابه‌التفاوت سال‌های باقی‌مانده را بازپرداخت کند.

اسناد مالکیت و انتقال

اگر سند مالکیت جداگانه وجود داشته باشد، انتقال می‌تواند کمی پس از بررسی‌ها انجام شود. طرفین در اداره اراضی منطقه این مدارک را ثبت می‌کنند: اظهارنامه انتقال (فرم N270)، مفاصاحساب مالیاتی فروشنده N313، گواهی‌های شهرداری، فاضلاب و آب، کپی مدارک شناسایی و رضایت رهن‌گیرنده اگر ملک در رهن باشد. سپس DLS وقت ملاقات می‌دهد.

اگر سند هنوز وجود ندارد، که برای خانه‌های نوساز و پیش‌فروش رایج است، قرارداد سپرده‌شده حامی خریدار است تا زمانی که سازنده گواهی تأیید ساختمان و اسناد جداگانه را بگیرد. ارقام وزارت کشور از 2024 نشان می‌دهد 21,495 درخواست «خریدار گرفتار» طبق قانونی از 2015 ثبت شده و در 11,158 مورد سند منتقل شده است. از هر سازنده بپرسید آیا زمین در رهن است و اسناد چه زمانی انتظار می‌رود.

پیش‌فروش و نوساز

در خرید پیش‌فروش، قرارداد پرداخت‌های مرحله‌ای را تعیین می‌کند. مطمئن شوید وکیل خریدار:

• قرارداد را فوراً در DLS می‌سپارد.
• مجوزهای شهرسازی و ساختمان را بررسی می‌کند.
• تأیید می‌کند که سازنده نسبت ارزش واحد را در DLS ثبت کرده است، که سهم خریدار از هر رهن روی زمین را تعیین می‌کند.
• اگر خریدار واجد شرایط است، درخواست VAT 5% را به‌موقع ثبت می‌کند.

مالیات‌ها، هزینه‌ها و قواعد وام‌دهی تغییر می‌کنند، پس پیش از اقدام منبع رسمی را بررسی کنید. با آموزش فروش تمرین کنید.

این درس اطلاعات کلی است، نه مشاوره حقوقی یا مالیاتی.