شغل مشاور املاک در فرانسه

به دوره خوش آمدید. در هشت درس کوتاه یاد می‌گیرید چگونه به‌عنوان مشاور املاک در فرانسه شروع کنید، کار کنید و رشد کنید. این درس اول درباره خود شغل است: چه کسی اجازه انجام آن را دارد، چه کسی به شما پول می‌دهد و سال اول واقعاً چگونه است.

دامنه. این دوره فرانسه اصلی (متروپل) را پوشش می‌دهد، با تمرکز بر چهار بازار: Paris، Côte d’Azur (Nice، Cannes، Antibes)، Lyon و Bordeaux.

حرفه‌ای دارای مجوز، با سه راه ورود

فرانسه واسطه‌های املاک را از طریق loi Hoguet (law n° 70-9 of 2 January 1970) و آیین‌نامه آن n° 72-678 of 20 July 1972 تنظیم می‌کند. هر کسی که به‌طور عادی برای دیگران ملک را مذاکره، فروش، اجاره یا مدیریت می‌کند باید زیر یک carte professionnelle کار کند، کارت حرفه‌ای که CCI، اتاق بازرگانی و صنایع، صادر می‌کند. برای فروش، این کارت carte T (معاملات) است.

فقط یک شخص یا شرکت کارت را دارد. همه کسان دیگری که مذاکره می‌کنند با نام آن دارنده کار می‌کنند. در عمل با سه نقش روبه‌رو می‌شوید:

• دارنده کارت (titulaire de la carte T). آژانس یا شرکت مادر شبکه، یا نماینده قانونی آن. mandat‌ها را امضا می‌کند، بیمه را دارد و، در صورت مجاز بودن، پول مشتریان را نگه می‌دارد (درس 3).
• négociateur حقوق‌بگیر. کارمند دارنده کارت که طبق پیمان جمعی ملی املاک (IDCC 1527) حقوق و کمیسیون دریافت می‌کند.
• agent commercial immobilier، که اغلب mandataire نامیده می‌شود. مشاوری خوداشتغال که با قراردادی با یک دارنده کارت کار می‌کند، اغلب شبکه‌ای مانند IAD، Safti، Capifrance یا eXp.

négociateur حقوق‌بگیر و agent commercial هر دو به attestation d’habilitation نیاز دارند: سندی به نام شخص که دارنده کارت از CCI درخواست می‌کند و به آن‌ها اجازه می‌دهد از طرف او مذاکره کنند. آن‌ها به کارت شخصی نیاز ندارند (درس 2).

یک مشاور املاک در عمل چه می‌کند

در فروش دست دوم، معمولاً برای فروشنده کار می‌کنید. شما:

1. پیش از هر مذاکره، فایل را بگیرید و یک mandat کتبی امضا کنید (درس 4).
2. خانه را ارزیابی کنید، گواهی‌های فنی را جمع کنید و آگهی را با کارمزدهایی که طبق قواعد نمایش داده شده‌اند منتشر کنید.
3. خریداران را ارزیابی کنید، بازدیدها را ترتیب دهید و پیشنهادها را جمع‌آوری کنید.
4. به دو طرف کمک کنید به compromis یا promesse de vente برسند، سپس مهلت انصراف 10 روزه خریدار، بانک و notaire را تا سند نهایی پیگیری کنید (درس 6).

در نوساز، برای یک سازنده طبق قواعد VEFA می‌فروشید (درس 5). در اجاره، برای مالک مستأجر پیدا و بررسی می‌کنید.

چه کسانی استخدام می‌کنند

با چهار نوع اصلی کارفرما روبه‌رو می‌شوید:

• شبکه‌های mandataire. La Maison des Mandataires در پایان 2025، 47,000 مشاور شبکه شمارش کرد که در یک سال 7% افزایش داشت. شبکه‌ها در 2025، 28% معاملات انجام‌شده از طریق واسطه را انجام دادند، در برابر 13% در 2018.
• شبکه‌های فرانچایز و شعبه‌ای، مانند Orpi، Century 21، Laforêt، Guy Hoquet یا Nestenn، که اغلب مالکان محلی آن‌ها را اداره می‌کنند.
• آژانس‌های ممتاز، قوی در Paris و Côte d’Azur، مانند Barnes، Daniel Féau، Émile Garcin، Kretz، Engel & Völkers، Sotheby’s International Realty، John Taylor یا Michaël Zingraf.
• آژانس‌های محلی مستقل، اغلب شرکت‌های خانوادگی که اجاره و مدیریت املاک را هم انجام می‌دهند.

نهاد صنفی FNAIM می‌گوید حدود 10,000 آژانس عضو دارد. خود بازار بزرگ است: در 12 ماه منتهی به پایان مه 2026 حدود 949,000 خانه دست‌دوم دست به دست شد، با 5.7% افزایش در یک سال (MesFraisNotaire، به نقل از Notaires de France).

چگونه درآمد می‌گیرید

در فرانسه هیچ جدول قانونی کارمزد وجود ندارد. آژانس تعرفه خود را تعیین می‌کند، اما باید آن را با احتساب VAT (TTC)، همراه با حداکثر نرخ و پرداخت‌کننده منتشر کند (درس 4). یک وبلاگ صنفی، Agence Immobilière France، بیشتر کارمزدها را بین 3% و 10% قیمت می‌داند که با افزایش قیمت کاهش می‌یابد، و برآورد می‌کند حدود 70% mandat‌های فروش کارمزد را بر عهده فروشنده می‌گذارند. این ارقام را تقریبی بدانید، نه رسمی.

این کارمزد به دارنده کارت می‌رسد. سهم شما به وضعیت‌تان بستگی دارد:

وضعیت	چگونه درآمد می‌گیرید	ریسک اصلی
négociateur حقوق‌بگیر	حقوق به‌علاوه کمیسیون، پوشش اجتماعی از طریق کارفرما	سهم کمتر در هر معامله
agent commercial در یک شبکه	درصدی از کارمزدی که می‌آورید، منهای یک بسته ماهانه	تا نهایی شدن معامله درآمدی ندارید
agent commercial در یک آژانس محلی	سهمی که در قراردادتان توافق شده	به لیدهای یک آژانس وابسته است
آژانس خودتان با carte T	کارمزد مال شماست، هزینه‌ها را هم شما می‌پردازید	همه ریسک و کارهای اداری

برای کارکنان حقوق‌بگیر، Kohen Avocats حداقل حقوق négociateur VRP غیرمدیر طبق IDCC 1527 را €1,500 ناخالص در ماه، یا €19,500 در سال پرداختی در 13 ماه، تعیین می‌کند و یادآور می‌شود که می‌تواند پیش‌پرداخت کمیسیون‌ها باشد. محاسبات را در درس 8 انجام می‌دهیم و می‌توانید ارقام خود را در ماشین‌حساب کمیسیون امتحان کنید.

سال اول واقع‌بینانه

پیش از شروع با خودتان صادق باشید:

• کارهای اداری به فرانسوی است. mandat‌ها، پیشنهادها، compromis و پرونده CCI همگی به فرانسوی هستند. آزمون زبان وجود ندارد، اما در عمل به تسلط به فرانسوی نیاز دارید. انگلیسی، ایتالیایی، روسی یا عربی در بازار لوکس Paris و در Côte d’Azur امتیاز واقعی هستند.
• استقلال هزینه دارد. به‌عنوان agent commercial حق بیمه‌ها، بیمه و بسته شبکه را خودتان می‌پردازید، حتی در ماهی که فروشی ندارید.
• باید آموزش ببینید. هر کسی که مذاکره می‌کند باید آموزش مستمر ببیند: 42 ساعت در سه سال (درس 3).
• قواعد بررسی می‌شوند. در بررسی 2019 روی 2,175 مؤسسه، DGCCRF در 64% آن‌ها تخلف یافت، بیشتر درباره mandat‌ها و نمایش کارمزد. از روز اول همه کارها را طبق قاعده انجام دهید.

مشاورانی که ماندگار می‌شوند برنامه روزانه می‌سازند، منطقه خود را خیابان به خیابان می‌شناسند و هر فروشنده را معرف آینده می‌دانند. این دوره به شما کمک می‌کند همین کار را انجام دهید.

در ادامه چه می‌آید

در درس 2 بررسی می‌کنیم چه کسی اجازه کار در فرانسه را دارد و با کدام وضعیت. برای دیدن موقعیت‌های باز همین حالا، فرصت‌های شغلی را مرور کنید و کارفرمایان را در آژانس‌ها مقایسه کنید.

این درس اطلاعات کلی است، نه مشاوره حقوقی. CloserPass به CCI، FNAIM یا هیچ نهاد دولتی وابسته نیست. قواعد و ارقام تغییر می‌کنند، پس پیش از اقدام، منبع رسمی را بررسی کنید.