بازار فرانسه را بشناسید: Paris، Côte d'Azur، Lyon و Bordeaux

فرانسه یک کشور با بازارهای بسیار متفاوت است. یک آپارتمان هوسمانی در Paris، یک آپارتمان رو به دریا در Nice، یک خانه خانوادگی در Lyon و یک خانه سنگی در Bordeaux خریداران متفاوتی را، با قیمت‌های متفاوت و به دلایل متفاوت، جذب می‌کنند. شناخت این تفاوت‌ها، همراه با منابع‌تان، چیزی است که اعتماد مشتریان را جلب می‌کند.

تصویر کلی

بازار به‌آرامی در حال بهبود است. در 12 ماه منتهی به پایان مه 2026 حدود 949,000 خانه دست‌دوم فروخته شد، با 5.7% افزایش در یک سال، در برابر پایین‌ترین سطح 832,000 در سپتامبر 2024 و رکورد 1,251,000 در اوت 2021 (MesFraisNotaire، به نقل از Notaires de France، ژوئیه 2026).

قیمت‌ها ثابت هستند. شاخص Notaires-INSEE در فصل اول 2026 در یک سال 0.1% افزایش یافت: آپارتمان +0.6%، خانه -0.2%، با پیشتازی Île-de-France در این افزایش.

وام مسکن. PAP.fr میانگین‌های کارگزاران را در اکتبر 2026، 3.50% برای 15 سال، 3.66% برای 20 سال و 3.75% برای 25 سال گزارش کرد، با 3.00% تا 3.25% برای بهترین پروفایل‌ها. نرخ‌ها از سپتامبر رو به افزایش بودند و کارگزاران تا پایان 2026 انتظار 3.70% تا 4% را داشتند.

قیمت‌ها در چهار بازار شما

برآوردهای MeilleursAgents در 1 اکتبر 2026، به یورو به ازای هر m²:

شهر	آپارتمان‌ها	خانه‌ها
Paris	9,630	10,059
Nice	5,245	6,365
Lyon	4,714	5,798
Bordeaux	4,448	4,960

این‌ها برآوردهای پورتال هستند. ارقام notaire‌ها بر اساس اسناد امضاشده است و چند ماه تأخیر دارد. همیشه بگویید کدام نوع رقم را ذکر می‌کنید.

Paris. Notaires du Grand Paris آپارتمان‌های دست‌دوم را در پایان ژوئیه 2026، €9,550/m² اعلام کرد، با 0.5% کاهش در یک سال، و آپارتمان‌های Île-de-France را €6,150/m². Île-de-France از مه تا ژوئیه 2026، 36,810 فروش ثبت کرد، با 5% افزایش. پیش‌قراردادها حدود €9,600/m² را برای Paris در اکتبر 2026 نشان می‌دادند.

Côte d’Azur. Actual-Immo، با استفاده از شاخص SeLoger و MeilleursAgents برای سپتامبر 2026، قیمت آپارتمان را €6,529/m² در Antibes (+4.9% در یک سال)، €6,064/m² در Cannes (-1.1%) و €5,219/m² در Nice (-1.4%) اعلام کرد. ویلاهای ممتاز از منطق خود، خیابان به خیابان، پیروی می‌کنند.

Lyon. برای این دوره رقم تازه‌ای از notaire‌ها پیدا نکردیم. MeilleursAgents برای آپارتمان €4,714/m² اعلام می‌کند.

Bordeaux. Syage Notaires، به نقل از Notaires de France، میانه آپارتمان دست‌دوم را در فصل سوم 2025، €4,240/m² (-1% در یک سال) و میانه خانه را €345,000 (+0.4%) اعلام کرد.

چه کسانی می‌خرند

بیشتر خریداران مقیمان فرانسه هستند. خارجی‌های غیرمقیم در 2022 حدود 1.8% فروش خانه‌های دست‌دوم در فرانسه اصلی را انجام دادند، حدود 20,000 فروش (MySweetimmo، به نقل از notaire‌ها).

تصویر در Riviera بسیار متفاوت است. یک مطالعه قدیمی‌تر notaire‌ها، بر اساس داده‌های 2017 و به گزارش Journal de l’Agence، نشان داد خارجی‌های غیرمقیم حدود 7% خریدها در Alpes-Maritimes را انجام داده‌اند، در برابر 1.6% در سطح ملی و 0.7% در Île-de-France، به رهبری خریداران بریتانیایی و سپس بلژیکی و آلمانی. چون داده‌ها قدیمی‌اند، از آن‌ها برای رتبه‌بندی استفاده کنید.

بنابراین:

• Paris: بیشتر خریداران فرانسوی، با بخشی بین‌المللی در مناطق ممتاز.
• Côte d’Azur: بین‌المللی‌ترین بازار این دوره. اینجا زبان‌ها سودآورند.
• Lyon و Bordeaux: بیشتر خریداران محلی و ملی، خانواده‌ها و سرمایه‌گذاران.

فرانسه هیچ محدودیتی برای خرید ملک توسط خارجی‌ها ندارد (درس 6).

مالیات‌هایی که مشتریان درباره‌شان می‌پرسند

خانه‌های دوم. کمون‌های zone tendue می‌توانند 5% تا 60% به سهم خود از taxe d’habitation خانه‌های دوم اضافه کنند. SeLoger (اکتبر 2026)، 3,689 کمون در zone tendue شمرد که 1,666 کمون افزایش اعمال می‌کنند و 688 کمون در حداکثر 60% هستند، از جمله Paris، Lyon، Bordeaux و Nice. Cannes هیچ افزایشی اعمال نمی‌کند. موضع Antibes را پیدا نکردیم، پس با شهرداری بررسی کنید.

IFI. مالیات ثروت املاک بر بیش از €1.3 میلیون دارایی ملکی خالص مشمول مالیات در 1 ژانویه، با نرخ‌های 0.5% تا 1.5%، اعمال می‌شود و در 2026 تغییری نکرد (Fondation de France). غیرمقیمان فقط بر املاک خود در فرانسه مالیات می‌پردازند. بحث‌ها درباره گسترش آن قانون نیستند.

فروش در آینده. فروشندگان غیرمقیم مالیات سود سرمایه را با نرخ 19% به‌علاوه عوارض اجتماعی می‌پردازند (درس 6).

پیش‌فروش و نوساز

خانه‌های نوساز به‌صورت VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) فروخته می‌شوند، با جدول پرداخت تنظیم‌شده و ضمانت تکمیل اجباری (درس 6). دو تغییر برای سرمایه‌گذاران مهم است:

• Pinel در 31 دسامبر 2024 پایان یافت (Lefebvre Dalloz).
• یک statut du bailleur privé جدید، که dispositif Jeanbrun هم نامیده می‌شود، با قانون مالی 2026 (n° 2026-103 of 19 February 2026) آمد. خلاصه Manda: برای خریدها تا 31 دسامبر 2028، سرمایه‌گذاری که به مدت نه سال به‌صورت غیرمبله اجاره می‌دهد می‌تواند 80% قیمت را مستهلک کند، با نرخ 3.5%، 4.5% یا 5.5% در سال برای آپارتمان‌های نوساز در ساختمان‌های جمعی (اجاره میانی، اجتماعی یا بسیار اجتماعی)، و 3%، 3.5% یا 4% برای خانه‌های قدیمی‌تر با کارهای ساختمانی دست‌کم 30% قیمت، با سقف‌های سالانه €8,000، €10,000 یا €12,000. خانه‌های ویلایی مستثنا هستند و هر خانوار حداکثر برای دو خانه می‌تواند از آن استفاده کند.

جزئیات در جریان بحث بودجه تغییر کرد و خلاصه‌ای قدیمی‌تر ارقام متفاوتی داشت، پس پیش از معرفی به مشتری متن نهایی را در Légifrance بررسی کنید.

چگونه منطقه خود را یاد بگیرید

1. یک منطقه انتخاب کنید: یک arrondissement، یک شهر در Riviera، یک محله در Lyon یا یک محله در Bordeaux.
2. در آن قدم بزنید. مدارس، حمل‌ونقل، انواع ساختمان و پروژه‌های جدید آن را بشناسید.
3. داده‌های notaire‌ها، MeilleursAgents و نرخ وام مسکن را هر ماه پیگیری کنید و همیشه منبع خود را نام ببرید.
4. بدانید چه کسانی آنجا می‌خرند و به چه زبانی.

قیمت‌ها و قوانین سریع تغییر می‌کنند، پس پیش از اقدام منبع رسمی را بررسی کنید. برای آنچه CloserPass پوشش می‌دهد صفحه فرانسه و بازارها را ببینید.

این درس اطلاعات کلی است، نه مشاوره سرمایه‌گذاری یا مالیاتی.