یک معامله در فرانسه از ابتدا تا انتها

یک فروش فرانسوی از دست چند نفر می‌گذرد: شما، فروشنده، خریدار، معمولاً یک بانک، و notaire، مأمور عمومی که سند نهایی را تنظیم می‌کند و مالیات‌ها را دریافت می‌کند. ارزش شما در دانستن ترتیب کارها، به‌موقع نگه داشتن همه و اطمینان از این است که هیچ‌کس از هزینه‌ها غافلگیر نشود. این درس یک فروش دست‌دوم و سپس یک نوساز را دنبال می‌کند و ارقام را به یورو محاسبه می‌کند.

چه کسی چه کاری انجام می‌دهد

• شما، négociateur یا agent commercial: زیر mandat دارنده کارت، بازاریابی، بازدیدها، پیشنهادها، پرونده برای notaire، هماهنگی.
• دارنده کارت: mandat را امضا می‌کند، صورت‌حساب کارمزد را صادر می‌کند و، اگر ضمانت داشته باشد، می‌تواند وجوه را نگه دارد.
• notaire: سند مالکیت و پرونده را بررسی می‌کند، در صورت درخواست compromis را تنظیم یا دریافت می‌کند، acte authentique را امضا می‌کند و مالیات‌ها را به دولت می‌پردازد.
• بانک یا کارگزار وام: وام را تأیید می‌کند.

فروش دست دوم، قدم‌به‌قدم

1. mandat. امضاشده و ثبت‌شده در registre des mandats، با کارمزد TTC و پرداخت‌کننده (درس 4).
2. بازدیدها و پیشنهاد. خریدار پیشنهاد کتبی می‌دهد. بررسی کنید که قیمت و مبنای کارمزد روشن باشد.
3. گواهی‌های فنی و اسناد. فروشنده گواهی‌های فنی، از جمله DPE، و برای آپارتمان، اسناد ساختمان را ارائه می‌دهد.
4. compromis یا promesse de vente. پیش‌قرارداد قیمت، شرایط، تاریخ سند و هر پیش‌پرداختی را تعیین می‌کند. می‌تواند به‌صورت خصوصی، در آژانس یا نزد notaire امضا شود.
5. مهلت انصراف 10 روزه. در ادامه را ببینید.
6. تأیید وام. بانک پیش از سند وام را تأیید می‌کند.
7. acte authentique. نزد notaire امضا می‌شود که وجوه را دریافت و مالیات انتقال را پرداخت می‌کند. خریدار مالک می‌شود.
8. کارمزد شما. فقط در صورتی دریافت می‌شود که فروش واقعاً انجام شود. بندی که بدون فروش کارمزد بگیرد غیرقانونی است (DGCCRF).

مهلت انصراف 10 روزه

این از خریدار حمایت می‌کند و باید آن را از بر باشید. طبق Notaires de France:

• برای خریدار غیرحرفه‌ای ملک مسکونی، طبق ماده L.271-1 از Code de la construction et de l’habitation، اعمال می‌شود.
• 10 روز تقویمی طول می‌کشد.
• از روز پس از نخستین ارائه نامه سفارشی اعلام compromis امضاشده آغاز می‌شود، یا روز پس از امضا اگر compromis نزد notaire امضا شده باشد.
• خریدار با نامه سفارشی، بدون ذکر دلیل و بدون جریمه، انصراف می‌دهد.
• هر پیش‌پرداختی ظرف 21 روز بازپرداخت می‌شود.

پس compromis امضاشده تا ده روز معامله‌ای قطعی نیست. پیش از گذشتن این مهلت به فروشنده نگویید «فروخته شد».

مالیات انتقال در 2026

خریداران آن را frais de notaire می‌نامند، اما بیشتر این مبلغ مالیات انتقال (DMTO) است که به دولت و département پرداخت می‌شود. قانون مالی 2025 به département‌ها اجازه داد سهم خود را بین 1 آوریل 2025 و 31 مارس 2028 از 4.50% به 5.00% افزایش دهند. MesFraisNotaire، تطبیق‌شده با جدول DGFiP مورخ 1 ژوئن 2026، این ارقام را می‌دهد:

وضعیت	کل DMTO برای ملک دست‌دوم
89 département که نرخ را افزایش دادند، از جمله Paris (75)، Rhône (69) و Gironde (33)	6.31% (اغلب گرد شده به 6.32%)
11 département بدون افزایش، از جمله Alpes-Maritimes (06)	5.81%
خریداران خانه اول واجد شرایط در département که نرخ را افزایش داده	5.81%

بخش پرسش‌های متداول همین سایت درباره Alpes-Maritimes ناهماهنگ است، پس پیش از ذکر رقم، جدول DGFiP را بررسی کنید.

کل هزینه‌های خریدار برای ملک دست‌دوم، مالیات‌ها به‌علاوه حق‌الزحمه و هزینه‌های notaire، در مثال‌های MesFraisNotaire به حدود 7.2% تا 7.8% قیمت رسید.

مثال محاسبه‌شده 1: آپارتمان دست‌دوم در Paris

خریداری €250,000 برای آپارتمانی دست‌دوم در Paris می‌پردازد. برآورد MesFraisNotaire از کل هزینه‌های خریدار: 7.81%، یعنی حدود €19,525. کارمزد آژانس بسته به mandat، اضافه بر قیمت یا شامل آن است.

اگر mandat کارمزد 5% TTC را بر عهده فروشنده بگذارد، آژانس €12,500 TTC برای فروشنده صورت‌حساب می‌کند و هزینه‌های خریدار بر €250,000 محاسبه می‌شود.

مثال محاسبه‌شده 2: پرداخت‌کننده مالیات‌ها را تغییر می‌دهد

فروشنده‌ای در Lyon €400,000 خالص می‌خواهد. کارمزد €20,000 TTC است.

گزینه	قیمت در سند	DMTO با 6.31%
فروشنده کارمزد را می‌پردازد	€420,000	€26,502
خریدار کارمزد را می‌پردازد	€400,000 (به‌علاوه €20,000 کارمزد)	€25,240

وقتی خریدار می‌پردازد، مالیات انتقال بر قیمت خالص فروشنده محاسبه می‌شود که در اینجا حدود €1,262 صرفه‌جویی دارد. Agence Immobilière France به این اثر اشاره می‌کند و برآورد می‌کند حدود 70% mandat‌ها هنوز کارمزد را بر عهده فروشنده می‌گذارند.

مثال محاسبه‌شده 3: ملک دست‌دوم در Côte d’Azur

خریداری €340,000 برای آپارتمانی در Alpes-Maritimes می‌پردازد، جایی که DMTO در 5.81% ماند. برآورد MesFraisNotaire از کل هزینه‌های خریدار: 7.19%، حدود €24,446.

نوساز: VEFA

در خرید پیش‌فروش، مراحل تغییر می‌کند:

1. Contrat de réservation. خریدار واحد را رزرو می‌کند و ممکن است پیش‌پرداختی بپردازد که قانون محدود کرده است: 5% اگر فروش ظرف یک سال امضا شود، 2% ظرف دو سال، و فراتر از آن صفر (Le Mag Juridique؛ بیشتر متون این قواعد را در مواد R.261-28 تا R.261-31 این Code قرار می‌دهند، پس شماره را بررسی کنید).
2. Acte de vente به‌صورت VEFA نزد notaire.
3. پرداخت‌های مرحله‌ای، با سقف ماده R.261-14: حداکثر 35% پس از فونداسیون، 70% وقتی ساختمان آب‌بند شده است (hors d’eau)، 95% در زمان تکمیل، و 5% آخر هنگام تحویل که در صورت ثبت عیوب می‌تواند به امانت نگه داشته شود. جریمه‌های تأخیر پرداخت حداکثر 1% در ماه است.
4. تحویل و فهرست ایرادات.

مثال: آپارتمان نوساز €400,000 در Bordeaux، فروش امضاشده ظرف یک سال.

مرحله	حداکثر پرداخت‌شده در مجموع	از این میزان در این مرحله
پیش‌پرداخت رزرو (5%)	€20,000	€20,000
فونداسیون (35%)	€140,000	€120,000
آب‌بندی (70%)	€280,000	€140,000
تکمیل (95%)	€380,000	€100,000
تحویل (100%)	€400,000	€20,000

پیش‌پرداخت از قیمت کسر می‌شود. هر VEFA مسکونی همچنین به garantie financière d’achèvement (GFA) از بانک، بیمه‌گر یا شرکت ضمانت نیاز دارد که تضمین می‌کند اگر سازنده ناکام بماند ساختمان تکمیل شود (Homunity). معمولاً گزارش می‌شود که هزینه‌های خریدار در نخستین فروش خانه نوساز بسیار کمتر از ملک دست‌دوم است، اما ما نرخ را برای این دوره تأیید نکردیم، پس به‌جای ذکر ارقام دست‌دوم، از notaire برآورد بخواهید.

سمت فروشنده: سود سرمایه

فروشندگان غیرمقیم اغلب می‌پرسند چقدر بدهکار خواهند بود. David Notaires قواعد را این‌طور بیان می‌کند:

• 19% مالیات بر درآمد بر سود، به‌علاوه 17.2% عوارض اجتماعی، یا فقط 7.5% برای فروشندگانی که عضو نظام تأمین اجتماعی EEA یا سوئیس هستند.
• مالیات اضافی 2% تا 6% بر سودهای بالای €50,000.
• معافیت‌های دوره نگهداری از سال ششم: بدون مالیات بر درآمد پس از 22 سال، بدون عوارض اجتماعی پس از 30 سال.
• اگر فروشنده خارج از EEA زندگی کند، قیمت بیش از €150,000 باشد و ملک کمتر از 30 سال نگهداری شده باشد، به نماینده مالیاتی نیاز است.

اجاره مبله. در فروش‌های از 15 فوریه 2025، استهلاکی که تحت رژیم واقعی LMNP کسر شده هنگام محاسبه سود دوباره اضافه می‌شود (NBE Avocats). سرمایه‌گذارانی که مبله اجاره می‌دهند باید پیش از فروش از حسابدار خود بپرسند.

وام مسکن

در اکتبر 2026، میانگین‌های کارگزاران 3.50% برای 15 سال، 3.66% برای 20 سال و 3.75% برای 25 سال بود (PAP.fr). خریداران خود را زود، پیش از ارائه پیشنهاد، به یک کارگزار وام معرفی کنید.

مالیات‌ها، کارمزدها و نرخ‌ها تغییر می‌کنند، پس پیش از اقدام منبع رسمی را بررسی کنید. با آموزش فروش تمرین کنید.

این درس اطلاعات کلی است، نه مشاوره حقوقی یا مالیاتی.