راه‌اندازی: دفاتر ثبت منطقه‌ای، آموزش و وضعیت

در بسیاری از کشورها این درس درباره یک آزمون و یک مجوز بود. اسپانیا متفاوت است. مجوز ملی وجود ندارد، اما محل و نحوه کار شما تعیین می‌کند چه باید بکنید. این تصویر کامل است، منطقه به منطقه.

چرا مجوز ملی وجود ندارد

فرمان قانونی سلطنتی 4/2000 (ماده 3) واسطه‌گری املاک را بدون نیاز به مدرک یا عضویت در کانون برای همه باز کرد. به گفته Consumer، آخرین آزمون ورودی برای عنوان رسمی Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) در 9 آوریل 2000 برگزار شد.

عنوان API و Colegios de APIs همچنان وجود دارند. عضویت اختیاری است. برخی مشاوران از عضویت به عنوان نشان کیفیت استفاده می‌کنند و در والنسیا اعضای کانون تابع قوانین خود هستند، نه دفتر ثبت منطقه‌ای. مسکن در صلاحیت مناطق است، پس برخی مناطق دفاتر ثبت خود را ایجاد کردند. OCU در ژانویه 2026 مادرید، جزایر قناری و ناوارا را مناطقی با دفتر ثبت داوطلبانه فهرست کرد.

نگاهی به مناطق

منطقه	دفتر ثبت	وضعیت در اکتبر 2026
Catalonia	دفتر ثبت AICAT (قانون 18/2007، فرمان 12/2010)	اجباری
منطقه خودمختار والنسیا	دفتر ثبت RAI (فرمان 98/2022)	اجباری، برخی شرایط در 2025 لغو شد
اندلس	دفتر ثبت مشاوران متخصص (قانون 5/2025)	ایجادشده با قانون، آغاز به کار تأیید نشده
جزایر بالئارس	دفتر ثبت رسمی (قانون 3/2024)	داوطلبانه

کاتالونیا: AICAT

هر کسی که به‌طور منظم و در ازای دستمزد در کاتالونیا واسطه فروش یا اجاره است باید ثبت‌نام کند. صفحه رویه Generalitat این شرایط را تعیین می‌کند:

• آموزش: مدرک دانشگاهی مرتبط (مانند حقوق، اقتصاد، مدیریت بازرگانی، معماری یا مهندسی ساختمان) یا گواهی دوره‌های معتبر در موضوعات املاک. در شرکت، مدیران و مسئول هر دفتر باید این شرط را داشته باشند.
• دفتری باز برای عموم، با مجوزهای آن، مگر اینکه فقط آنلاین کار کنید.
• بیمه مسئولیت حداقل €100,000 برای هر ادعا و €600,000 در سال برای هر دفتر، یا €150,000 و €1,000,000 برای فعالیت فقط آنلاین.
• ضمانت حداقل €60,000 در سال برای هر دفتر، یا €300,000 برای هر مشاور در فعالیت فقط آنلاین.

به صورت آنلاین و با بیمه‌نامه، مدرک ضمانت و مدرک آموزش درخواست می‌دهید. هزینه‌ای ندارد. ثبت نامحدود است، پس تمدیدی وجود ندارد، اما هر گاه چیزی تغییر کند باید اطلاعات خود را به‌روز کنید. سپس نشان و شماره رسمی را روی تابلوی دفتر، سربرگ‌ها و همه تبلیغات خود نمایش می‌دهید.

منطقه خودمختار والنسیا: فرمان 98/2022

دفتر ثبت والنسیا از 16 اکتبر 2022 برای هر کسی که در فروش، اجاره، معاوضه یا انتقال حقوق املاک واسطه‌گری، مشاوره یا مدیریت می‌کند اجباری است. نکات کلیدی از پرسش‌های متداول Generalitat:

• آموزش: گواهی حداقل 200 ساعت آموزشی در موضوعات املاک، از مراکز دولتی، دانشگاه‌ها یا مراکز مورد تأیید.
• هر دفتر به یک مدیر مسئول نیاز دارد که شرط آموزش را داشته باشد. یک نفر حداکثر می‌تواند بر سه دفتر نظارت کند.
• مشاورانی که فقط آنلاین کار می‌کنند به یک نشانی فیزیکی در منطقه نیاز دارند.
• به صورت آنلاین درخواست می‌دهید.

حکم 2025. در ژانویه 2025، دادگاه عالی والنسیا (TSJCV) بخشی از اعتراض نهاد رقابت CNMC را پذیرفت. این حکم ضمانت €60,000، بیمه مسئولیت €100,000 و دیگر الزامات را لغو کرد. خود دفتر ثبت باقی ماند. این حکم قابل تجدیدنظر در دیوان عالی بود، پس از Generalitat بپرسید در روز ثبت‌نام شما چه چیزی اعمال می‌شود.

اندلس: قانون 5/2025

قانون مسکن 5/2025 اندلس یک دفتر ثبت مشاوران متخصص املاک بخش مسکونی ایجاد می‌کند که مقدمه قانون آن را اجباری می‌نامد. ماده 52 این موارد را می‌خواهد:

• عنوان API، مدرک دانشگاهی مرتبط، چهار سال سابقه مستند یا عضویت در کانون مشاوران.
• حداقل 100 ساعت آموزش تخصصی در چهار سال گذشته، برای مالک کسب‌وکار و 50% از کارکنان.
• ضمانت یا بیمه و سابقه پاک در ارتباط با این فعالیت.

یک حکم پایانی آغاز به کار دفتر ثبت را به مرحله‌ای بعدی واگذار می‌کند. نتوانستیم تأیید کنیم که در اکتبر 2026 باز بوده است. از همین حالا مدرک سابقه و آموزش خود را نگه دارید.

جزایر بالئارس: دفتر ثبت داوطلبانه

قانون 3/2024 یک دفتر ثبت رسمی ایجاد کرد که دولت بالئارس آن را داوطلبانه توصیف می‌کند. مشاوران ثبت‌شده باید آموزش، ضمانت حداقل €60,000 در سال و بیمه €100,000 برای هر ادعا و €600,000 در سال داشته باشند و نشان و تابلو نمایش دهند.

قدم‌به‌قدم

1. منطقه و مدل خود را انتخاب کنید. دفتر، فقط آنلاین، کارمند یا خوداشتغال.
2. NIE خود را بگیرید (فرم EX-15، هزینه €9.84، درس 2 را ببینید).
3. وضعیت خود را انتخاب کنید.
   • کارمند: آژانس شما را در تأمین اجتماعی ثبت می‌کند.
   • Autónomo: فرم سرشماری مالیاتی 036 یا 037 را نزد سازمان مالیاتی ثبت کنید، سپس به نظام خوداشتغالان (RETA) بپیوندید. autónomoهای جدید در 12 ماه اول مبلغ ثابت €80 در ماه می‌پردازند (Billeo)؛ پس از آن، حداقل‌های 2026 بسته به سطح درآمد از €200 تا €590 در ماه است (El Derecho).
4. آموزش لازم منطقه خود را بگذرانید: 200 ساعت در والنسیا، 100 ساعت در اندلس پس از باز شدن دفتر ثبت، دوره‌های معتبر در کاتالونیا.
5. بیمه و ضمانت را تهیه کنید در کاتالونیا، یا در بالئارس اگر عضو می‌شوید.
6. به صورت آنلاین ثبت‌نام کنید و منتظر شماره خود بمانید.
7. شماره خود را نمایش دهید روی دفتر، مدارک و هر آگهی.
8. سوابق را به‌روز نگه دارید هر گاه دفتر، کارکنان یا بیمه‌گر شما تغییر کند.

اگر به آژانسی بپیوندید، ثبت آن کارکنانی را که فقط برای آن خانه نشان می‌دهند پوشش می‌دهد. شماره آن را بخواهید.

قوانین منطقه‌ای سریع تغییر می‌کنند، پس پیش از هر اقدامی منبع رسمی را بررسی کنید. در آموزش قوانین اسپانیا تمرین کنید و چگونه در اسپانیا مشاور املاک شویم را بخوانید.

این درس اطلاعات کلی است، نه مشاوره حقوقی.