یک معامله در اسپانیا از ابتدا تا انتها

یک فروش در اسپانیا از دست‌های زیادی می‌گذرد: شما، دو وکیل، اغلب یک بانک، یک سردفتر، ادارات مالیاتی و اداره ثبت املاک. ارزش شما در دانستن ترتیب کار، به موقع نگه داشتن همه و اطمینان از اینکه هیچ‌کس با صورت‌حساب مالیاتی غافلگیر نشود است. این درس یک فروش دست دوم و یک فروش پیش‌فروش را دنبال می‌کند و سپس یک معامله را به یورو محاسبه می‌کند.

چه کسی چه کاری انجام می‌دهد

• شما، مشاور املاک: وکالت، بازاریابی، بازدیدها، پیشنهاد، هماهنگی.
• وکیل خریدار: بررسی‌های مستقل پیش از هر بیعانه، قراردادها، مالیات‌ها. وکیل خریدار فقط برای خریدار کار می‌کند.
• سردفتر: یک مقام رسمی بی‌طرف که هویت، پرداخت و قانونی بودن را بررسی می‌کند و سند (escritura) را تأیید می‌کند.
• اداره ثبت املاک (Registro de la Propiedad): مالک جدید را ثبت می‌کند که خرید را در برابر اشخاص ثالث مؤثر می‌سازد.
• ادارات مالیاتی: منطقه ITP یا AJD را وصول می‌کند، شهرداری plusvalía را و سازمان مالیاتی دولت مالیات‌های بر درآمد را.
• سازنده: در پیش‌فروش، خانه را می‌فروشد و باید پیش‌پرداخت‌های خریدار را ضمانت کند.

فروش دست دوم، قدم‌به‌قدم

1. وکالت. nota de encargo امضاشده با فروشنده (درس 4).
2. پیشنهاد و رزرو. مبلغی کوچک خانه را از بازار خارج می‌کند تا وکیل خریدار آن را بررسی کند.
3. بررسی‌ها. وکیل nota simple را از اداره ثبت املاک می‌گیرد (مالک، مشخصات، رهن‌ها و دیگر بدهی‌ها) و Catastro، مجوزها، بدهی‌های شارژ ساختمان و آخرین قبض IBI را بررسی می‌کند.
4. قرارداد arras. یک قرارداد خصوصی با بیعانه، اغلب حدود 10% از قیمت (Your Overseas Home). با arras penitenciales، خریداری که انصراف دهد بیعانه را از دست می‌دهد و فروشنده‌ای که انصراف دهد دو برابر بازمی‌گرداند. اگر قرارداد نوع آن را نگوید، قانون arras تأییدی را فرض می‌کند که در آن طرف زیان‌دیده می‌تواند اجرای قرارداد یا فسخ به‌علاوه خسارت را بخواهد (Legálitas). مطمئن شوید نوع آن مکتوب شده است.
5. سند نزد سردفتر. باقی‌مانده مبلغ، معمولاً با چک بانکی یا انتقال، پرداخت و کلیدها تحویل داده می‌شوند.
6. مالیات‌ها و ثبت. خریدار مالیات انتقال را می‌پردازد، سپس سند ثبت می‌شود. Legálitas اشاره می‌کند که ثبت فقط پس از پرداخت مالیات‌ها انجام می‌شود.

چه کسی کدام مالیات را می‌پردازد

خریدار خانه دست دوم: ITP، که هر منطقه تعیین می‌کند:

• اندلس: 7% (Interforo).
• منطقه خودمختار والنسیا: 9% برای اسناد از 1 ژوئن 2026، 11% بر کل قیمت بیش از €1 million (TaxDown).
• کاتالونیا: 10% تا €600,000، که برای بیش از €1.5 million تا 13% افزایش می‌یابد (Osborne Clarke).

خریدار خانه نوساز از سازنده: 10% VAT به‌علاوه AJD، حق تمبر سند: 1.2% در اندلس، 1.4% در منطقه خودمختار والنسیا از ژوئن 2026 (Guía Fiscal).

سردفتر و اداره ثبت از تعرفه‌های رسمی پیروی می‌کنند. Interforo بازه‌های تقریبی €500 تا €1,000 برای سردفتر و €400 تا €650 برای اداره ثبت را ذکر می‌کند.

فروشنده می‌پردازد:

• Plusvalía municipal، مالیات شهرداری بر افزایش ارزش زمین. اگر سود واقعی وجود نداشته باشد، قابل پرداخت نیست، اما فروشنده باید آن را با هر دو سند ثابت کند (Guía Fiscal). وقتی فروشنده شخص حقیقی غیرمقیم است، قانون خریدار را مؤدی جایگزین می‌کند (قانون مالیه محلی، ماده 106)، پس وکیل خریدار معمولاً آن مبلغ را نگه می‌دارد.
• مالیات بر درآمد سود. وقتی فروشنده غیرمقیم است، خریدار باید 3% از قیمت را کسر کند و آن را با فرم 211 ظرف یک ماه به سازمان مالیاتی بپردازد.
• کارمزد آژانس شما، به‌علاوه 21% VAT، طبق توافق در وکالت‌نامه.

مثال محاسباتی: فروش دست دوم در Málaga

یک فروشنده بریتانیایی که مقیم اسپانیا نیست آپارتمانی در Málaga را به قیمت €350,000 می‌فروشد. وکالت‌نامه می‌گوید 5% به‌علاوه VAT. نرخ‌ها از منابع بالا آمده‌اند. مبلغ رزرو یک نمونه است.

مورد	محاسبه	مبلغ
رزرو (نمونه)	با توافق طرفین	€5,000
Arras با نرخ 10% (شامل رزرو)	350,000 x 10%	€35,000
ITP خریدار، اندلس	350,000 x 7%	€24,500
سردفتر و اداره ثبت خریدار	بازه‌های Interforo	حدود €900 تا €1,650
3% کسرشده برای مالیات فروشنده	350,000 x 3%	€10,500
کارمزد آژانس	350,000 x 5%	€17,500
VAT روی حق‌الزحمه	17,500 x 21%	€3,675

هنگام امضای سند، فروشنده قیمت را منهای €10,500 کسرشده، منهای هر plusvalía نگه‌داشته‌شده و منهای کارمزد €21,175 اگر از عواید پرداخت شود دریافت می‌کند. این رقم خالص را زود به فروشنده نشان دهید. هیچ‌کس غافلگیری نزد سردفتر را دوست ندارد.

فروش پیش‌فروش، قدم‌به‌قدم

1. پروانه ساخت را بررسی کنید. وظیفه ضمانت پول خریداران از زمان صدور پروانه آغاز می‌شود. بدون پروانه، پرداختی در کار نیست.
2. رزرو، سپس قرارداد خصوصی خرید با اولین قسط.
3. ضمانت انفرادی. طبق اولین حکم الحاقی قانون 38/1999، سازنده باید همه پیش‌پرداخت‌ها به‌علاوه سود قانونی را با ضمانت بانکی یا بیمه تضمین کند و پول باید به یک حساب ویژه برای آن پروژه برود.
4. پرداخت‌های مرحله‌ای. Pineapple Homes الگوی معمول Costa del Sol را حدود 20%، گاهی 30%، در طول ساخت توصیف می‌کند. 10% VAT بر هر مرحله دریافت می‌شود.
5. تکمیل. پیش از امضای سند، بر پروانه اولین سکونت و یک بازدید رفع نقص تأکید کنید.
6. سند، AJD و ثبت، که باقی‌مانده مبلغ اغلب با وام مسکن پرداخت می‌شود.

اگر سازنده به موقع تمام نکند، گزارش Banco de España توضیح می‌دهد که خریدار مطالبه رسمی می‌فرستد و اگر سازنده ظرف 30 روز پرداخت نکند، می‌تواند از بانک یا بیمه‌گر مطالبه کند.

نرخ‌های مالیاتی بسته به منطقه و تاریخ تغییر می‌کنند، پس پیش از هر اقدامی منبع رسمی را بررسی کنید. با آموزش امور مالی اسپانیا و پیش‌فروش اسپانیا تمرین کنید و خرید ملک در اسپانیا به عنوان یک خارجی و پیش‌فروش در اسپانیا را بخوانید.

این درس اطلاعات کلی است، نه مشاوره حقوقی یا مالیاتی.