مشاغل املاک در پرتغال

قوانینی که مشاور املاک باید بداند

نهادهای عمومی

کارگزاری املاک در سطح ملی توسط IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção) تنظیم می‌شود، نهادی که مجوز واسطه‌گری AMI را صادر می‌کند، دفتر عمومی شرکت‌های دارای مجوز را نگه می‌دارد، هزینه سالانه نظارت را دریافت می‌کند و بر وظایف مبارزه با پولشویی آژانس‌ها طبق Law 83/2017 نظارت دارد. Law 15/2013 هنوز نهاد پیشین آن، InCI، را مرجع صالح می‌نامد. در کنار آن، اداره مالیات و گمرک (AT، Portal das Finanças) شماره مالیاتی صادر می‌کند و IMT، حق تمبر، IMI و AIMI را دریافت می‌کند؛ ادارات ثبت املاک (Conservatórias do Registo Predial) و دفاتر اسناد رسمی اسناد را ثبت می‌کنند؛ AIMA از زمانی که این کار را از SEF تحویل گرفت، اجازه اقامت خارجی‌ها را رسیدگی می‌کند؛ Turismo de Portugal دفتر ملی اجاره‌های کوتاه‌مدت (RNAL) را اداره می‌کند؛ و INE و Banco de Portugal آمار اصلی قیمت و وام مسکن را منتشر می‌کنند

مجوز

واسطه‌گری املاک در پرتغال فقط توسط شرکت واسطه‌گری دارای مجوز و بر اساس قرارداد انجام می‌شود (Law 15/2013، ماده 3). هر ارائه‌دهنده مستقر در پرتغال، چه شرکت و چه فردی که به نام خود فعالیت می‌کند (empresário em nome individual)، به مجوز IMPIC نیاز دارد که شماره آن به AMI معروف است. قانون فقط دو شرط تعیین می‌کند: خوش‌نامی تجاری (idoneidade comercial) و بیمه مسئولیت مدنی دست‌کم EUR 150,000، یا ضمانت مالی معادل. خوش‌نامی برای مثال پس از ورشکستگی بدون برنامه مصوب دادگاه، یا وقتی یک نماینده قانونی در پنج سال گذشته حکم قطعی زندان برای کلاهبرداری، خیانت در امانت، فساد یا پولشویی داشته باشد، از دست می‌رود. وقتی Law 15/2013 جایگزین رژیم قدیمی شد، الزام حقوق صاحبان سهام مثبت و اثبات پاک بودن وضعیت مالیاتی و تأمین اجتماعی را حذف کرد. هزینه‌های IMPIC برای مجوز EUR 100 و برای هزینه سالانه نظارت EUR 265 است (در سال اول به نسبت محاسبه می‌شود) و باید ظرف 20 روز تصمیم بگیرد، وگرنه تأیید ضمنی است. مجوزها تاریخ انقضا ندارند، اما دارنده هر ژانویه باید هزینه سالانه را بپردازد و دوباره ثابت کند که الزامات را دارد (گواهی عدم سوءپیشینه برای هر نماینده قانونی، بیمه معتبر و، برای شرکت‌ها، کد ثبت تجاری)؛ برای 2026 مهلت پرداخت 20 فوریه 2026 بود و عدم پرداخت یا عدم اثبات الزامات به لغو منجر می‌شود. شرکت‌هایی که در کشور دیگری از EEA مجوز دارند می‌توانند برای استقرار در پرتغال نزد IMPIC ثبت‌نام کنند، یا ظرف 60 روز از نخستین خدمت موردی به IMPIC اطلاع دهند.

چه کسی می‌تواند مشاور باشد

مجوز در اختیار شرکت است، نه هر فروشنده. Law 15/2013 دو نوع کارکنان شاغل در شرکت دارای مجوز را به رسمیت می‌شناسد: کارشناسان واسطه‌گری (técnicos de mediação imobiliária) که کار واسطه‌گری را به نام شرکت انجام می‌دهند، و angariadores که در تهیه و اجرای قراردادهای واسطه‌گری کمک می‌کنند. هیچ‌کدام به مجوز AMI شخصی نیاز ندارند، اما هر یک باید کارت شناسایی صادرشده توسط شرکت با نام، عکس و مشخصات شرکت داشته باشد و شرکت باید پرونده قراردادهای استخدام یا خدمات آن‌ها را نگه دارد. فقط نمایندگان قانونی شرکت کارت شناسایی IMPIC دریافت می‌کنند. قانون شرکت واسطه‌گری را بر اساس اقامتگاه یا مقر در یکی از کشورهای EEA تعریف می‌کند (شرکت باید طبق قوانین EEA نیز تشکیل شده باشد)، نه بر اساس ملیت، پس خارجی‌ای که به‌طور قانونی در پرتغال زندگی می‌کند می‌تواند مجوز فعالیت انفرادی بگیرد یا شرکت دارای مجوز اداره کند. شهروندان اتحادیه اروپا، EEA و سوئیس می‌توانند آزادانه زندگی و کار کنند و پس از سه ماه اقامت خود را در شورای محلی (Câmara Municipal) ثبت کنند. اتباع خارج از اتحادیه اروپا به اجازه اقامتی نیاز دارند که کار استخدامی یا خوداشتغالی را مجاز کند و AIMA صادر می‌کند. از زمان Law 61/2025 (اجرا از 23 اکتبر 2025) مسیر قدیمی ورود به‌عنوان بازدیدکننده و قانونی کردن وضعیت از طریق اعلام تمایل حذف شده است: ویزای مناسب باید پیش از سفر گرفته شود و سپس AIMA اصولاً نه ماه برای تصمیم درباره اجازه اقامت فرصت دارد. ویزای عمومی جست‌وجوی کار با ویزای 120 روزه برای کار تخصصی جایگزین شد.

قوانین کارگزاری

قرارداد واسطه‌گری (contrato de mediação imobiliária) باید کتبی باشد و ملک و هرگونه بار حقوقی بر آن، معامله موردنظر، حق‌الزحمه (ثابت یا درصدی)، نحوه پرداخت و نرخ VAT، بیمه‌نامه، هر angariador دخیل، هر خدمت اضافه و شرایط انحصار و آثار آن را ذکر کند. اگر مدتی تعیین نشود قرارداد شش ماه اعتبار دارد، قراردادهای فرم استاندارد باید ابتدا توسط نهاد حمایت از مصرف‌کننده (Direção-Geral do Consumidor) تأیید شوند، و قراردادی که این عناصر را نداشته باشد باطل است، هرچند فقط مشتری می‌تواند به آن استناد کند. حق‌الزحمه با نهایی شدن معامله یا، اگر قرارداد چنین بگوید، با امضای قرارداد پیش‌فروش (CPCV) قابل پرداخت می‌شود؛ در قرارداد انحصاری اگر معامله به تقصیر مالک انجام نشود نیز شرکت حق‌الزحمه می‌گیرد. قانون شرکت را از دریافت پول هم از مشتری خود و هم از طرف مقابل در یک معامله منع می‌کند، و پولی که پیش از CPCV از خریدار دریافت شود به امانت نگه داشته می‌شود و باید در صورت درخواست بازگردانده شود. در سپتامبر 2026 کمیسیون معمول فروش 4% تا 5% به‌علاوه VAT 23% بود (در مجموع بازه 3% تا 6%)، اغلب با حداقل حق‌الزحمه حدود EUR 6,000 به‌علاوه VAT؛ برای اجاره، روال یک ماه اجاره به‌علاوه VAT است که مالک می‌پردازد، و در نوسازها معمولاً سازنده می‌پردازد (BoaVenda). هر دفتر، قرارداد، آگهی و مکاتبه باید نام شرکت و شماره مجوز AMI را نشان دهد و هر دفتر به دفتر شکایات نیاز دارد. طبق قانون مبارزه با پولشویی Law 83/2017 و IMPIC Regulation 603/2021، شرکت‌ها باید مشتریان را احراز هویت کنند، سوابق را نگه دارند، کارکنان را آموزش دهند، آغاز فعالیت املاک خود را به IMPIC گزارش دهند و گزارش‌های فصلی درباره هر فروشی که انجام می‌دهند و هر اجاره‌ای با اجاره‌بهای EUR 2,500 یا بیشتر در ماه ارائه کنند.

خریداران خارجی

پرتغال هیچ محدودیت ملیتی برای خرید ملک ندارد: مقیمان و غیرمقیمان با شرایط یکسان خرید می‌کنند و خریدار به شماره مالیاتی پرتغال (NIF) نیاز دارد؛ افراد ساکن خارج از اتحادیه اروپا یا EEA باید برای گرفتن آن نماینده مالیاتی تعیین کنند (Global Citizen Solutions، اکتبر 2026). گلدن ویزا دیگر ملک را نمی‌پذیرد: Law 56/2023 (Mais Habitação) از 7 اکتبر 2023 خرید املاک و مسیر ساده انتقال سرمایه را حذف کرد. مسیرهای باقی‌مانده شامل EUR 500,000 در یک صندوق سرمایه‌گذاری واجد شرایط پرتغالی که در املاک سرمایه‌گذاری نمی‌کند، سرمایه‌گذاری EUR 500,000 در شرکتی که پنج شغل ایجاد کند، ایجاد ده شغل، EUR 500,000 برای پژوهش علمی و EUR 250,000 برای هنر و فرهنگ است. Organic Law 1/2026، که از 19 مه 2026 اجرا می‌شود، اقامت لازم برای تجنس را برای اتباع اتحادیه اروپا و CPLP از پنج به هفت سال و برای دیگران به ده سال افزایش داد و درخواست‌های در جریان تحت قانون قدیم باقی ماندند. رژیم مالیاتی مقیم غیرعادی (NHR) پس از 2023 به روی متقاضیان جدید بسته شد و IFICI جایگزین آن شد که نرخ مالیات بر درآمد 20% بر درآمد کاری واجد شرایط در پرتغال و معافیت بیشتر درآمدهای خارجی را به مدت ده سال ارائه می‌دهد، اما فقط برای کسانی که برای انجام فعالیت‌های پژوهش علمی یا نوآوری واجد شرایط مقیم می‌شوند، از قبل ثبت‌نام می‌کنند و در پنج سال گذشته مقیم نبوده‌اند. در 2025، INE تعداد 8,471 خرید خانه توسط خریداران با اقامتگاه مالیاتی خارج از کشور را ثبت کرد که 13.3% کاهش و سومین کاهش سالانه پیاپی بود، به ارزش EUR 3.4 میلیارد؛ خریداران مستقر در اتحادیه اروپا به‌طور میانگین EUR 335,640 و خریداران سایر نقاط EUR 470,277 پرداختند، در برابر EUR 234,120 برای مقیمان.

مالیات و هزینه‌ها

خریدار IMT (مالیات انتقال ملک) و حق تمبر می‌پردازد. برای 2026 پله‌های IMT سرزمین اصلی 2% افزایش یافتند: برای خانه دائمی شخصی نرخ تا EUR 106,346 صفر است، سپس نرخ‌های نهایی 2%، 5%، 7% و 8% تا EUR 660,982، نرخ واحد 6% تا EUR 1,150,853 و 7.5% بالاتر از آن؛ خانه‌های دوم از 1% شروع می‌شوند و همان پله‌ها را دنبال می‌کنند، در حالی که سایر املاک شهری 6.5% و زمین روستایی 5% می‌پردازند (PwC Tax Guide 2026). Azores و Madeira حدود پله‌های خود را تعیین می‌کنند. خریداران 35 سال یا کمتر که نخستین خانه دائمی را می‌خرند تا EUR 330,539 نه IMT می‌پردازند و نه حق تمبر، و فقط بر بخش بالاتر از آن تا EUR 660,982 IMT 8% می‌پردازند. از 25 مه 2026، Decree-law 97/2026 برای غیرمقیمانی که خانه می‌خرند IMT ثابت 7.5% اعمال می‌کند؛ این نرخ برای خریدارانی که قبلاً مقیم مالیاتی پرتغال بوده‌اند اعمال نمی‌شود و اگر خریدار ظرف دو سال مقیم شود یا خانه را ظرف شش ماه و دست‌کم 36 ماه در پنج سال اول با اجاره‌بهای متعادل (تا EUR 2,300 در ماه) اجاره دهد، قابل بازپرداخت است. حق تمبر 0.8% قیمت است، به‌علاوه 0.6% وام مسکن پنج‌ساله یا بیشتر. از طریق خدمت دولتی Casa Pronta، سند و ثبت برای خرید نقدی EUR 375 و با تأمین مالی بانکی EUR 700 هزینه دارد، در حالی که هزینه دفتر اسناد رسمی خصوصی یا solicitador معمولاً EUR 200 تا EUR 500 به‌علاوه هزینه‌های ثبت است (Literacia Financeira، سپتامبر 2026). مالکان سالانه IMI به میزان 0.3% تا 0.45% ارزش مالیاتی املاک شهری می‌پردازند (که هر شهرداری تعیین می‌کند)، و افرادی که املاک مسکونی بیش از EUR 600,000 دارند (EUR 1.2 میلیون برای زوج‌های با اظهارنامه مشترک) AIMI با نرخ 0.7% نیز می‌پردازند که در پله‌های بالاتر به 1% و 1.5% می‌رسد؛ شرکت‌ها 0.4% و نهادهای مستقر در بهشت‌های مالیاتی 7.5% می‌پردازند.

پیش‌فروش

خریدهای پیش‌فروش پیش از سند نهایی با قرارداد پیش‌فروش (contrato-promessa de compra e venda، CPCV) امضا می‌شوند. این قرارداد باید کتبی باشد و امضاها به‌صورت حضوری توسط دفتر اسناد رسمی، وکیل، solicitador یا اداره ثبت گواهی شوند، و گواهی‌کننده باید وجود پروانه ساخت یا مجوز بهره‌برداری را تأیید کند. بیعانه (sinal) مبلغ قانونی ندارد؛ اگر خریدار منصرف شود آن را از دست می‌دهد و اگر فروشنده کوتاهی کند، خریدار می‌تواند دو برابر بیعانه را مطالبه کند یا از دادگاه الزام به اجرای عین تعهد را بخواهد، حقی که در CPCV ملکی قابل اسقاط نیست (Literacia Financeira، اکتبر 2026). پرتغال قانون عمومی‌ای ندارد که سازندگان را به تضمین پرداخت‌های پیش‌فروش ملزم کند، پس خریداران باید برای ضمانت‌نامه بانکی یا بیمه‌نامه‌ای که بیعانه و اقساط را پوشش دهد مذاکره کنند، پرداخت‌ها را به مراحل ساخت گره بزنند و ثبت ملک، پروانه ساختمان و سوابق شرکت سازنده را بررسی کنند؛ اگر سازنده پیش از تحویل کلیدها ورشکست شود، خریدار فقط یک طلبکار عادی است. بیعانه هنگام CPCV اغلب 10% تا 30% قیمت است و مانده به‌صورت مرحله‌ای و هنگام امضای سند پرداخت می‌شود (The Portugal News، مه 2026). Decree-law 97/2026 همچنین VAT ساخت خانه‌های نوساز را از 1 ژوئیه 2026 (به‌صورت اختیاری از 1 ژانویه 2026) از 23% به 6% کاهش می‌دهد، وقتی به‌عنوان خانه دائمی شخصی تا حدود EUR 660,982 فروخته یا با اجاره‌بهای متعادل اجاره داده شوند، و خریداری که از چنین خانه‌ای به‌عنوان اقامتگاه دائمی استفاده نکند 10% IMT اضافه می‌پردازد.

اجاره

اجاره‌های کوتاه‌مدت (alojamento local، AL) باید در دفتر ملی RNAL ثبت شوند. Mais Habitação (Law 56/2023) ثبت‌های جدید AL در آپارتمان‌ها را متوقف کرده، ثبت‌ها را به پنج سال محدود کرده و سهم فوق‌العاده AL (CEAL) را ایجاد کرده بود؛ Decree-law 76/2024 مورخ 23 اکتبر 2024 این اقدامات را لغو کرد، ثبت‌ها را دوباره قابل انتقال کرد و کنترل را به شهرداری‌ها سپرد که می‌توانند مقررات AL با مناطق محدودیت و رشد پایدار وضع کنند و ظرف 60 روز (90 روز در مناطق محدودیت) با ثبت‌های جدید مخالفت کنند. مجموعه مالکان دیگر نمی‌توانند به‌تنهایی AL را لغو کنند: مالکانی که بیش از نیمی از سهم مالکیت ساختمان را دارند می‌توانند به دلیل مزاحمت مکرر اعتراض مستدل تصویب کنند و شهردار تصمیم می‌گیرد. Lisbon و Porto هر دو مناطق محدودیت دارند (بخش‌های شهرها را ببینید). اجاره‌های بلندمدت باید کتبی باشند و، برای مسکن دائمی، بین یک تا 30 سال مدت داشته باشند؛ قراردادهای بیش از سه سال برای همان مدت و قراردادهای کوتاه‌تر برای سه سال تمدید می‌شوند مگر اینکه توافق دیگری شده باشد، و ودیعه حداکثر دو ماه اجاره است. مالک می‌تواند سالی یک بار اجاره را با ضریب INE و با 30 روز اطلاع کتبی افزایش دهد: 1.0224 (2.24%) برای 2026 و 1.0256 (2.56%) برای 2027 که در 1 اکتبر 2026 منتشر شد. تا پایان 2029، اجاره قرارداد جدید برای خانه‌ای که در پنج سال گذشته اجاره داده شده، با برخی استثناها، نمی‌تواند بیش از 2% از اجاره قبلی بیشتر باشد. درآمد اجاره به‌طور پیش‌فرض با نرخ 25% مشمول مالیات است (برای قراردادهای طولانی کمتر)، و از 2026 طبق Decree-law 97/2026 برای اجاره‌های مسکونی تا EUR 2,300 در ماه با نرخ 10%.

پلتفرم‌ها

IMPIC (مجوزهای واسطه‌گری AMI، هزینه سالانه نظارت، دفتر عمومی شرکت‌های دارای مجوز)پورتال مبارزه با پولشویی IMPIC (گزارش آغاز فعالیت و گزارش‌های فصلی معاملات طبق Law 83/2017)Portal das Finanças / AT (NIF، IMT، حق تمبر، IMI، AIMI، caderneta predial، ثبت‌نام IFICI)اداره ثبت املاک (Conservatória do Registo Predial، certidão permanente)Casa Pronta (خدمت یکپارچه سند و ثبت)AIMA (اجازه اقامت اتباع خارج از اتحادیه اروپا، جانشین SEF)شورای محلی (Câmara Municipal) برای گواهی ثبت‌نام شهروندان اتحادیه اروپا، پروانه‌های ساختمانی و قوانین ALRNAL، دفتر ملی اجاره‌های کوتاه‌مدت (Turismo de Portugal)Direção-Geral do Consumidor (تأیید قراردادهای واسطه‌گری استاندارد) و Livro de Reclamaçõesآمار قیمت مسکن INE و داده‌های وام مسکن Banco de Portugal