مسیر شغلی املاک در تایلند

قوانینی که باید بدانید

نهادهای عمومی

در تایلند نهاد ناظری برای املاک وجود ندارد: هیچ نهاد دولتی به مشاوران مجوز نمی‌دهد، آزمون برگزار نمی‌کند یا دفتر ثبت مشاوران ندارد. قواعد مهم این شغل از جای دیگری می‌آیند. وزارت کار، بر اساس فرمان اضطراری مدیریت کارگران خارجی، تعیین می‌کند خارجی‌ها چه مشاغلی را می‌توانند انجام دهند و مجوز کار صادر می‌کند. اداره توسعه کسب‌وکار (Department of Business Development) شرکت‌ها را ثبت می‌کند و Foreign Business Act شرکت‌های با اکثریت سهام خارجی را در حوزه دلالی محدود می‌کند. اداره اراضی (Department of Lands) انتقال‌ها، اجاره‌ها و اسناد کاندو را ثبت می‌کند و در بررسی‌های 2026 درباره مالکیت اسمی نقش دارد. مرکز اطلاعات املاک (REIC) آمار رسمی انتقال کاندو به خارجی‌ها را منتشر می‌کند. انجمن‌های داوطلبانه، مانند انجمن مشاوران املاک تایلند (TREBA) و انجمن مشاوران املاک Eastern Seaboard (REBA-ES) در اطراف پاتایا، آموزش و عضویت ارائه می‌دهند اما هیچ اختیار قانونی بر این حرفه ندارند.

مجوز

مجوزی لازم نیست. تایلند مجوز دولتی مشاور املاک و آزمون اجباری ندارد، پس هر کسی که قانوناً اجازه کار داشته باشد می‌تواند مشاور املاک باشد (Themis Partner، 2025؛ Thaiger، مه 2026). اعتبار از جای دیگری می‌آید: عضویت در TREBA، عنوان بین‌المللی CIPS از انجمن ملی مشاوران املاک آمریکا برای مشاورانی که به خریداران خارجی خدمت می‌دهند، و گواهی‌های مشاوران که پورتال‌هایی مانند DDproperty ارائه می‌دهند. آژانس یک شرکت با مسئولیت محدود تایلندی عادی است که نزد اداره توسعه کسب‌وکار ثبت شده و تعهدات معمول مبارزه با پولشویی را دارد. در راهنماهای حقوقی 2025 و 2026 که بررسی شد، هیچ پیش‌نویس قانونی برای ایجاد مجوز مشاور املاک پیدا نشد، پس این حرفه را باید بدون مجوز توصیف کرد، نه در آستانه قانون‌گذاری.

چه کسی می‌تواند کار کند

مشاوره املاک به روی خارجی‌ها بسته است. اطلاعیه وزارت کار درباره کارهایی که خارجی‌ها مجاز به انجامشان نیستند، مورخ 1 آوریل 2020 و منتشرشده در روزنامه رسمی در 21 آوریل 2020، 40 شغل را در چهار پیوست فهرست می‌کند؛ فهرست 1، یعنی کارهایی که خارجی‌ها هرگز نمی‌توانند انجام دهند، در بند 19 کار دلالی یا نمایندگی را آورده است، به‌جز دلالی یا نمایندگی در تجارت یا سرمایه‌گذاری بین‌المللی (Nagashima Ohno & Tsunematsu، مه 2020؛ Acclime، 2024). در عمل، ثبت آگهی ملک، نشان دادن واحدها، مذاکره و دریافت کمیسیون از فروش در تایلند مختص اتباع تایلند است و بررسی‌ها از 2024 سخت‌گیرانه‌تر شده است (Thaiger، مه 2026). بنابراین شهروندان تایلند بدون هیچ مجوزی می‌توانند مشاور املاک باشند. خارجی‌ها همچنان می‌توانند قانوناً در نقش‌هایی غیر از مشاوره املاک کار کنند: مشاور یا مدیر فروش بین‌المللی، بازاریابی خارج از کشور، توسعه کسب‌وکار، روابط با سرمایه‌گذاران، مشاوره، امور اداری، یا مدیر و سهامدار آژانس در سقف 49% سهم خارجی، در حالی که همکاران تایلندی بازدیدها، مذاکره و قراردادها را انجام می‌دهند (Thaiger، مه 2026؛ Themis Partner، 2025). این نقش‌ها به ویزای Non-Immigrant B که پیش از ورود از سفارت تایلند گرفته می‌شود (2,000 بات یک‌بار ورود، 5,000 بات چندبار ورود) و مجوز کاری نیاز دارند که در بانکوک حدود 7 تا 10 روز کاری صادر می‌شود. کارفرما برای هر مجوز کار خارجی به 2 میلیون بات سرمایه پرداخت‌شده و 4 کارمند تایلندی نیاز دارد و به کارکنان غربی باید دست‌کم 50,000 بات در ماه بپردازد؛ شغلی که روی مجوز نوشته شده باید با کار واقعی مطابقت داشته باشد (Thaiger، مه 2026). کار بدون مجوز می‌تواند به جریمه تا 100,000 بات، اخراج و ممنوعیت ورود یک تا پنج ساله بینجامد و کارفرما با جریمه تا 400,000 بات برای هر کارگر روبه‌روست؛ یک منبع آژانسی از 14 بازرسی از آژانس‌ها در چونبوری در 2025 خبر می‌دهد که 27 خارجی را در حال کار غیرقانونی یافت (Leto، ژوئن 2026، تقریبی). ویزای توریستی هرگز اجازه کار نمی‌دهد.

کمیسیون و آژانس‌ها

کمیسیون را قانون تعیین نمی‌کند. در فروش، مشاوران معمولاً 3% تا 5% قیمت را دریافت می‌کنند که فروشنده یا مالک می‌پردازد و در قیمت درخواستی گنجانده می‌شود، پس خریداران معمولاً کارمزدی به مشاور نمی‌پردازند (FazWaz، 2025). یک منبع آژانسی فروش‌های سازندگان را 3% تا 5% و فروش دست‌دوم را 2% تا 3% می‌داند و معاملات انحصاری سازندگان را 5% تا 7% (Leto، مه 2026). بیشتر آژانس‌ها فقط کمیسیون می‌پردازند؛ برخی زنجیره‌های بزرگ بانکوک حقوق پایه 15,000 تا 25,000 بات در ماه اضافه می‌کنند. سهم مشاور از کمیسیون آژانس اغلب 30% تا 40% برای تازه‌کارها، 50% تا 60% برای مشاوران باتجربه و 70% تا 80% برای برترین فروشندگان است (Leto، مه 2026، تقریبی). کارکنان خارجی باید دست‌کم حقوق 50,000 باتی مجوز کار را دریافت کنند، پس معمولاً حقوق به‌علاوه پاداش می‌گیرند، نه صرفاً کمیسیون. آژانسی با اکثریت سهام خارجی به Foreign Business Licence نیاز دارد، چون کسب‌وکارهای دلالی و نمایندگی در فهرست 3 Foreign Business Act 1999 هستند و املاک جزو استثناها نیست (Siam Legal)؛ گرفتن چنین مجوزی بسیار دشوار توصیف می‌شود، پس بیشتر آژانس‌ها 51% مالکیت تایلندی دارند، در حالی که حمایت BOI در برخی موارد می‌تواند مالکیت کامل خارجی را مجاز کند (Themis Partner، 2025؛ Leto، ژوئن 2026). مشتریان بیشتر از معرفی‌ها و خریداران تکراری، آگهی‌های پورتال‌ها، تبلیغات پولی شبکه‌های اجتماعی، کانال‌های شخصی در YouTube یا Telegram، تورهای بازدید برای سرمایه‌گذاران خارج از کشور و جوامع زبانی می‌آیند (Leto، مه 2026).

خریداران خارجی

خارجی‌ها می‌توانند مالک یک واحد کاندومینیوم با مالکیت کامل باشند، اما طبق Condominium Act 1979 مساحت در مالکیت خارجی‌ها در یک ساختمان نمی‌تواند از 49% کل مساحت قابل فروش آن بیشتر شود؛ فراتر از آن فقط اجاره بلندمدت (leasehold) ممکن است (Bektu، ژوئن 2026). خارجی‌ها نمی‌توانند مالک زمین باشند و شرکتی با بیش از 49% سرمایه خارجی یا اکثریت سهامداران خارجی، خارجی محسوب می‌شود و آن هم نمی‌تواند مالک زمین باشد (Leto، ژوئن 2026). بنابراین خانه‌ها و ویلاها معمولاً با اجاره ثبت‌شده خریداری می‌شوند که به 30 سال محدود است؛ وعده‌های تمدید مانند 30+30+30 قراردادی‌اند و دادگاه‌ها معمولاً فقط نخستین دوره ثبت‌شده را اجرا می‌کنند (Bektu، ژوئن 2026؛ Pattaya Mail، فوریه 2026). در ژوئن 2024 هیئت وزیران به‌طور اصولی با افزایش سهمیه کاندوی خارجی‌ها به 75% و تمدید اجاره‌ها به 99 سال موافقت کرد، اما پیش‌نویس آماده نبود (The Nation، ژوئن 2024) و تا 2026 هیچ‌یک از این تغییرات قانون نشده است. جهت حرکت در اکتبر 2026 برعکس است: در 19 اکتبر نخست‌وزیر، Anutin Charnvirakul، دستور برخوردی سراسری با مالکیت اسمی زمین را داد که 13,088 طرف مظنون، از جمله 1,550 شرکت، و 2,360 قطعه زمین به ارزش حدود 14 میلیارد بات را در بر می‌گیرد، با پایان پرونده‌های اولویت‌دار تا پایان دسامبر 2026، بررسی‌های بیشتر بر خریدهای بالای 2 میلیون بات و درخواست از همسران تایلندی برای اثبات منشأ وجوهشان (Thai Examiner، اکتبر 2026). برای ثبت کاندو با مالکیت کامل، پول باید از خارج و به ارز خارجی برسد، با فرم Foreign Exchange Transaction (FET) از بانک دریافت‌کننده، معمولاً برای مبالغ USD 50,000 یا بیشتر (Storm Real Estate، سپتامبر 2026).

مالیات و هزینه‌ها

در اداره اراضی، هزینه انتقال 2% ارزش رسمی ارزیابی‌شده است و تقسیم آن میان خریدار و فروشنده قابل مذاکره است. مالیات ویژه کسب‌وکار (Specific Business Tax) به میزان 3.3% بیشترِ ارزش ارزیابی‌شده و قیمت فروش، زمانی بر عهده فروشنده است که کمتر از پنج سال مالک ملک بوده یا در کسب‌وکار املاک فعال باشد؛ در غیر این صورت به جای آن حق تمبر 0.5% اعمال می‌شود. مالیات تکلیفی برای فروشندگان شرکتی 1% و برای اشخاص حقیقی بسته به سال‌های مالکیت تصاعدی است. در فروش‌های دست‌دوم پوکت، هزینه‌های غیر از هزینه انتقال اغلب طبق قرارداد 50/50 تقسیم می‌شوند. هزینه‌های کاهش‌یافته 0.01% برای انتقال و رهن، که تا 30 ژوئن 2027 تمدید شده‌اند، فقط برای اتباع تایلند هنگام خرید خانه‌های 7 میلیون بات یا کمتر اعمال می‌شوند؛ خارجی‌ها نرخ کامل را می‌پردازند (Storm Real Estate، سپتامبر 2026). مالیات بر درآمد کارکنان از 0% تا 35% تصاعدی است و سقف دستمزد ماهانه تأمین اجتماعی از 2026 به 17,500 بات می‌رسد، یعنی سهمی تا 875 بات برای هر طرف (Thaiger، مه 2026).

پیش‌فروش

بخش بزرگی از بازار کاندو پیش از تکمیل و با پرداخت مرحله‌ای فروخته می‌شود: ودیعه رزرو، پیش‌پرداخت هنگام قرارداد، اقساط در طول ساخت و باقی‌مانده هنگام انتقال. حساب امانی داوطلبانه است: Escrow Act 2008 فقط زمانی اعمال می‌شود که خریدار و فروشنده برای استفاده از امین دارای مجوز توافق کنند، پس بیشتر خریداران مستقیماً به سازنده پرداخت می‌کنند (Thailand Law Online). حمایت اصلی خود قرارداد است. از 2008، قراردادهای فروش کاندو باید از فرم استاندارد وزارت کشور پیروی کنند و شروط مغایر باطل‌اند، با جریمه 100,000 بات برای سازندگان. سازنده باید تاریخ انتقال را با 30 روز اطلاع قبلی اعلام کند، نمی‌تواند ساخت را بیش از یک سال متوقف کند و 5 سال برای سازه و 2 سال برای سایر بخش‌ها مسئول نقص‌هاست؛ خریدار می‌تواند قرارداد را بدون کارمزد واگذار کند و تأخیر در تحویل دست‌کم 0.01% در روز با سقف 10% جریمه دارد (Siam Legal). قراردادهای رزرو پیش از قرارداد اصلی می‌آیند و قابل استرداد بودن ودیعه به بند آن بستگی دارد، پس پیش از پرداخت مشتری آن را بخوانید.

اجاره بلندمدت و اجاره‌ها

برای سرمایه‌گذاران خارجی، درآمد اجاره و اجاره بلندمدت (leasehold) از فروش مجدد مهم‌تر است. ویلاها و خانه‌ها با اجاره‌های ثبت‌شده تا 30 سال نگهداری می‌شوند، پس توجیه سرمایه‌گذاری باید فقط بر نخستین دوره ثبت‌شده بنا شود، نه بر وعده‌های تمدید (Bektu، ژوئن 2026). عرضه در چند بازار تفریحی بالاست: پوکت در پایان 2025، 14,008 خانه فروش‌نرفته به ارزش 193.7 میلیارد بات داشت (Krungsri Research، اوت 2026) و پاتایا با مازاد عرضه ساختاری روبه‌روست که در Jomtien و ساحل جنوبی از همه بدتر است (Pattaya Mail، فوریه 2026)، پس اجاره و نرخ اشغال مورد انتظار باید با آنچه واحدهای مشابه واقعاً به دست می‌آورند سنجیده شود.

پلتفرم‌ها

وزارت کار: فهرست کارهای ممنوع برای خارجی‌ها (اطلاعیه 1 آوریل 2020)، مجوزهای کاراداره توسعه کسب‌وکار (DBD): ثبت شرکت، اظهارنامه‌های منشأ سرمایهForeign Business Act 1999: فهرست 3 برای دلالی، Foreign Business Licence، حمایت BOIاداره اراضی: انتقال‌ها، اجاره‌های ثبت‌شده، اسناد کاندو، هزینه انتقالفرم FET بانکی برای وجوه خارجی مورد استفاده در خرید کاندو با مالکیت کاملمرکز اطلاعات املاک (REIC): انتقال کاندو به خارجی‌هاTREBA و REBA-ES (انجمن‌های داوطلبانه مشاوران املاک)، عنوان CIPSپورتال‌ها: FazWaz، DDproperty، Thailand-Property، Hipflat