Acquistare un immobile in Marocco da straniero

Il Marocco è uno dei mercati più semplici per un acquirente straniero: non ci sono quote, licenze speciali o divieti di possedere un appartamento, una villa o un negozio. Le insidie sono altrove: il tipo di titolo, il modo in cui arriva il denaro e le tasse sulla rivendita. Come agente, ti verranno poste domande su tutti e tre. Ecco cosa sapere e cosa dire.

In breve

1. Gli stranieri possono acquistare immobili residenziali e commerciali alle stesse condizioni dei marocchini. I terreni agricoli sono l'eccezione.
2. Preferisci sempre un immobile con titre foncier (titolo registrato). Una melkia è un atto basato su testimonianze, senza registro centrale.
3. L'atto viene firmato davanti a un notaio (o a due adoul; da luglio 2026, Legge 41.25, gli avvocati non possono più redigerlo), poi registrato presso la conservation foncière.
4. Paga dall'estero in valuta estera tramite una banca marocchina e conserva la prova. Senza di essa, riportare il denaro all'estero in seguito è difficile.
5. Prevedi circa dal 6.5% al 7% in più rispetto al prezzo per imposte e spese, prima di qualsiasi commissione d'agenzia.
6. Dal 1 luglio 2026, i contanti pagati su una vendita superiore a MAD 300,000 costano un 2% in più.
7. Dal 1 giugno 2026, una procura usata per acquistare, vendere o ipotecare deve prima essere registrata in tribunale.
8. Acquistare una casa non dà diritto a un permesso di soggiorno.

Cosa possono acquistare gli stranieri

Global Property Guide osserva che non ci sono restrizioni sul tipo di immobile residenziale o commerciale che uno straniero può possedere. I terreni agricoli sono tutelati. Al di fuori di un perimetro urbano, uno straniero che vuole un terreno ha bisogno di un'attestation de vocation non agricole: un certificato che attesti che il progetto non è agricolo, che il terreno ha scarso valore agricolo e che la superficie del lotto corrisponde all'esigenza. Una circolare governativa ha ribadito le regole nel 2022, come riportato da Bladi. In pratica, orienta i clienti stranieri verso appartamenti, ville e lotti all'interno dei confini urbani.

Titre foncier o melkia

Un titre foncier è un titolo registrato tenuto dalla conservation foncière, che fa parte dell'ANCFCC. Una volta registrato, il diritto è definitivo e opponibile a chiunque. Il titolo indica il proprietario ed eventuali ipoteche o pignoramenti, quindi puoi verificarlo prima che il cliente si impegni.

Una melkia (o moulkia) è un atto redatto da due adoul, basato su dichiarazioni di testimoni secondo cui il venditore ha posseduto e utilizzato l'immobile. Non esiste un registro centrale, quindi lo stesso immobile può essere venduto due volte e i confini possono essere poco chiari. Lesmre spiega che trasformare una melkia in un titolo (tramite una réquisition d’immatriculation) può richiedere da 12 a 36 mesi. I riad nelle medine storiche e i lotti rurali sono i casi tipici. Un acquirente straniero dovrebbe procedere su una melkia solo con un avvocato e, idealmente, con l'immatricolazione completata prima del pagamento finale.

I passaggi

1. Offerta e verifiche. Concorda il prezzo, poi chiedi il numero di titolo e un certificato catastale recente. Verifica l'identità del venditore, le ipoteche, gli oneri e la situazione del condominio (syndic).
2. Compromis de vente. Un accordo preliminare fissa il prezzo, l'acconto, le condizioni (come un mutuo) e la data dell'atto definitivo. Fallo redigere o verificare dal notaio.
3. Notaio. Il notaio verifica la pratica, prepara l'atto e riscuote le imposte. I fondi versati ai notai sono custoditi su conti di deposito centralizzati presso la CDG, non sul conto del venditore.
4. Pagamento. Un non residente invia valuta estera a una banca marocchina, che la converte in dirham. Secondo le regole dell'Office des Changes, i dirham di un acquirente straniero non residente devono provenire da valuta venduta sul mercato dei cambi, da un conto in valuta estera o da un conto in dirham convertibili. Conserva la prova di conversione della banca: è ciò che consente il rimpatrio in seguito.
5. Firma e registrazione. L'atto viene firmato, l'imposta di registro viene pagata all'ufficio delle imposte e il notaio deposita la vendita presso la conservation foncière, che aggiorna il titolo. La proprietà è sicura quando il titolo riporta l'acquirente.

Costi per l'acquirente, con un esempio pratico

Aliquote verificate per il 2026:

• Imposta di registro: 4% del prezzo per gli immobili costruiti (minimo MAD 1,000). I terreni edificabili non costruiti sono al 5%, l'edilizia sociale ammissibile al 3%.
• Catasto (ANCFCC): 1.5% del prezzo più MAD 100 per titolo, minimo MAD 500 (tariffa in vigore da novembre 2016).
• Notaio: di solito circa l'1% del prezzo più IVA. Non abbiamo potuto verificare un tariffario, quindi chiedi un preventivo scritto.
• Certificati, bolli e copie: piccoli importi, ad esempio MAD 100 per certificato catastale.

Cifre di esempio: un acquirente straniero paga MAD 2,000,000 per un appartamento con titolo a Casablanca.

Voce	Calcolo	MAD
Imposta di registro	4% x 2,000,000	80,000
Catasto	1.5% x 2,000,000 + 100	30,100
Onorario del notaio	circa 1% x 2,000,000, più IVA	circa da 22,000 a 24,000
Certificati e varie	forfait	circa 2,000
Totale		circa da 134,000 a 136,000

Si tratta di circa il 6.7%-6.8% del prezzo, vicino alla stima 2026 di ReaConsult di circa il 6.85% su un appartamento da MAD 2 milioni. Se l'acquirente paga anche una commissione d'agenzia del 2.5%, aggiungi MAD 50,000. Knight Frank consiglia agli acquirenti internazionali di prevedere circa il 10% tutto compreso, il che lascia margine per spese, arredamento e consulenza legale.

La maggiorazione sui contanti del 2026

In base alla Legge Finanziaria 2026 (articolo 133-III del CGI), dal 1 luglio 2026 una vendita superiore a MAD 300,000 comporta un'imposta di registro aggiuntiva del 2% su qualsiasi parte del prezzo non pagata con un mezzo tracciabile (bonifico, assegno sbarrato, carta) e indicata nell'atto. Gli acquisti finanziati con mutuo sono esenti, secondo Medias24.

Cifre di esempio: sull'appartamento da MAD 2,000,000, se MAD 300,000 fossero consegnati in contanti, l'imposta aggiuntiva è 2% x 300,000 = MAD 6,000. Per un acquirente straniero è peggio del 2%: i contanti non possono essere dimostrati come valuta estera, quindi quella parte potrebbe non essere mai rimpatriata. Di' ai clienti di pagare tutto tramite banca.

Procure: Legge 31.18

Molti acquirenti stranieri firmano tramite un rappresentante. Dal 1 giugno 2026, in base alla Legge 31.18 e ai suoi testi attuativi, ogni procura (procuration, o wakala) su diritti reali deve essere iscritta in un registro presso il tribunale di primo grado prima di essere utilizzata. Al3omk riporta che una procura non registrata è nulla per vendite e ipoteche, e il catasto può rifiutare l'atto. Se il tuo cliente firmerà dall'estero, prevedi il tempo per far redigere correttamente la procura e registrarla.

Finanziamento

• I residenti ottengono prestiti dalle banche marocchine in dirham. L'indagine di Bank Al-Maghrib ha indicato un tasso medio dei mutui immobiliari del 5.06% nel secondo trimestre 2026, con il tasso di riferimento fermo al 2.25%.
• Anche gli stranieri non residenti possono ottenere un mutuo, ma di solito le banche chiedono un apporto maggiore. Global Property Guide cita anticipi dal 30% al 50%. Le banche chiedono inoltre alle persone fisiche non residenti (non MRE) una dichiarazione giurata di non avere residenza in Marocco.
• Gli MRE (marocchini residenti all'estero) ora possono ottenere un mutuo in dirham fino all'80% del prezzo (rispetto al 70% precedente), con il resto pagato in valuta estera, secondo Bladi che cita l'Office des Changes a luglio 2026. Il mutuo è garantito da un'ipoteca di primo grado o da una garanzia di una banca estera e rimborsato in valuta estera o da un conto in dirham convertibili.

Rivendere in seguito: la TPI

Quando il cliente vende, deve pagare la taxe sur les profits immobiliers (TPI):

• 20% della plusvalenza netta (prezzo di vendita meno prezzo di acquisto e costi deducibili), con un minimo del 3% del prezzo di vendita, anche in assenza di plusvalenza. Il venditore paga l'importo più alto dei due.
• Un'abitazione principale occupata per almeno cinque anni è esente (ridotti da sei anni dalla Legge Finanziaria 2023), una volta ogni cinque anni. Il minimo del 3% si applica comunque alla parte del prezzo superiore a MAD 4 milioni.
• Le vendite totali fino a MAD 140,000 all'anno sono esenti.
• La dichiarazione e l'imposta sono dovute entro 30 giorni dalla vendita.

Cifre di esempio: l'appartamento acquistato per MAD 2,000,000 viene venduto a MAD 2,600,000 e la plusvalenza netta imponibile dopo i costi deducibili è di MAD 450,000. La TPI è 20% x 450,000 = MAD 90,000. Il minimo è 3% x 2,600,000 = MAD 78,000. Il venditore paga MAD 90,000. Una casa per le vacanze non rientra nell'esenzione per l'abitazione principale.

Per trasferire il ricavato all'estero, la banca ha bisogno della prova del finanziamento in valuta estera, dell'atto di vendita e della prova del pagamento delle imposte. L'Office des Changes consente l'uscita dell'investimento iniziale più la plusvalenza.

La residenza non è inclusa

Il Marocco non ha un golden visa né un percorso di residenza tramite investimento che siamo riusciti a trovare. Acquistare un immobile non crea un diritto di soggiorno. Ai sensi della Legge 02-03, uno straniero che soggiorna oltre 90 giorni ha bisogno di una carta di immatricolazione rilasciata dalla polizia, concessa per motivi come reddito, lavoro, studio o famiglia. Un immobile può sostenere quella pratica come prova di alloggio, ma nulla di più. Se un cliente dice che un venditore gli ha promesso la residenza, chiedigli di verificare direttamente con la DGSN o con un avvocato esperto di immigrazione prima di farci affidamento.

Cosa deve spiegare un agente

• Se l'immobile ha un titolo, e che tu abbia visto un certificato catastale recente.
• Che i terreni fuori dai confini urbani richiedono un certificato di destinazione non agricola.
• Che ogni dirham deve arrivare tramite banca, in valuta estera, conservando la prova per il rimpatrio.
• Il costo reale oltre al prezzo, in dirham, prima di firmare il compromis.
• Che una procura deve essere registrata in tribunale prima dell'uso.
• Che la TPI è dovuta alla rivendita, con un minimo del 3%.
• Che l'acquisto non dà diritto alla residenza.
• Che il tuo compenso è stabilito in un mandato scritto.

Questa guida contiene informazioni generali, non consulenza legale o fiscale. Nel 2026 il Marocco ha modificato le regole su contanti e procure. CloserPass non è affiliato ad alcuna autorità marocchina.

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