Come funziona l'off-plan (VEFA) in Marocco

In Marocco l'off-plan ha un quadro giuridico dettagliato, la VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), ma gran parte del mercato lo aggira. Molti promotori vendono invece con semplici prenotazioni. Come agente, il tuo compito è sapere cosa tutela la legge, accorgerti quando un'operazione ne resta fuori e spiegare la differenza all'acquirente prima che il denaro si muova.

In breve

1. Le vendite off-plan sono disciplinate dalla Legge 44-00, modificata dalla Legge 107-12, all'interno del Codice delle Obbligazioni e dei Contratti.
2. La legge prevede due fasi: un contratto di prenotazione una volta rilasciato il permesso di costruire, poi un contratto preliminare, anch'esso consentito una volta rilasciato il permesso di costruire (art. 618-5). Dal 16 luglio 2026 deve essere un atto pubblico redatto da un notaio o da adoul.
3. I pagamenti seguono un calendario legale: 5% + 5% + 10% + 60% + 20%, legato all'avanzamento dei lavori.
4. Il promotore deve fornire una garanzia bancaria o assicurativa a copertura degli anticipi dell'acquirente.
5. Molti promotori preferiscono prenotazioni informali, a volte supportate solo da una ricevuta. Questo lascia all'acquirente poca tutela.
6. L'aiuto diretto all'abitazione (MAD 70,000 o 100,000) è destinato ai marocchini che acquistano per la prima volta una casa nuova, ed è versato alla vendita definitiva.

Il quadro giuridico

La Legge 44-00 ha creato il capitolo VEFA del Codice delle Obbligazioni e dei Contratti, e la Legge 107-12 lo ha modificato, in particolare introducendo il contratto di prenotazione. Fino a luglio 2026, i contratti VEFA potevano essere redatti come atto pubblico (da un notaio o da adoul) oppure come atto con data certa da un professionista abilitato, ad esempio un avvocato ammesso alla Corte di Cassazione. La Legge 41.25, pubblicata nel Bulletin officiel il 16 luglio 2026, ha eliminato questa seconda via: il contratto preliminare ora deve essere un atto pubblico redatto da un notaio o da adoul, altrimenti è nullo. Qualsiasi clausola contraria alla legge è nulla.

La proprietà non passa quando l'acquirente firma. Passa solo quando l'atto definitivo viene registrato presso la conservation foncière, dopo il completamento. Fino ad allora, il promotore resta proprietario del progetto.

Il contratto di prenotazione

Una volta rilasciato il permesso di costruire, il promotore può firmare un contratto di prenotazione e incassare un anticipo. Il contratto deve indicare le parti, il numero del titolo fondiario (o i riferimenti se l'immatricolazione è in corso), il numero e la data del permesso, una descrizione e la superficie approssimativa dell'unità, il prezzo al metro quadrato, le modalità di pagamento e la data di consegna. Il calendario dei pagamenti deve essere indicato già in questa fase.

L'acquirente può recedere entro un mese dalla firma. Il promotore deve allora rimborsare l'intero anticipo entro 7 giorni.

Il contratto preliminare

Ai sensi dell'articolo 618-5 del testo vigente, il contratto preliminare può essere firmato una volta ottenuto il permesso di costruire. Le guide più vecchie, scritte prima della Legge 107-12, dicono ancora che bisogna attendere le fondazioni del piano terra; oggi le fondazioni sono solo la prima delle tre tappe di pagamento legate alla costruzione. In allegato: copie certificate dei progetti architettonici, dei progetti del cemento armato e del capitolato. Il promotore redige anche un cahier des charges (capitolato che copre lavori, dotazioni e scadenze), firmato da entrambe le parti. Questi documenti, e il regolamento di condominio se pertinente, sono depositati presso la conservation foncière (o presso la cancelleria del tribunale per i terreni senza titolo).

Tappe di pagamento

Il calendario legale, come descritto nell'intervista del 2016:

Tappa	Quota del prezzo
Firma del contratto di prenotazione	5%
Firma del contratto preliminare	5%
Inizio dei lavori	10%
Tre rate legate alle fasi della costruzione (opere strutturali, opere di finitura, permesso di abitabilità)	60%
Consegna delle chiavi e firma dell'atto definitivo	20%

La ripartizione del 60% tra le sue tre tappe è concordata tra le parti.

Esempio pratico

Cifre di esempio: un acquirente prenota un appartamento da MAD 1,200,000 in un progetto VEFA a Rabat. Il contratto divide il 60% in tre parti uguali.

Tappa	Calcolo	MAD	Pagato finora
Contratto di prenotazione	5% x 1,200,000	60,000	60,000
Contratto preliminare	5% x 1,200,000	60,000	120,000
Inizio dei lavori	10% x 1,200,000	120,000	240,000
Opere strutturali	20% x 1,200,000	240,000	480,000
Opere di finitura	20% x 1,200,000	240,000	720,000
Permesso di abitabilità	20% x 1,200,000	240,000	960,000
Chiavi e atto definitivo	20% x 1,200,000	240,000	1,200,000

Dopo la tappa delle opere strutturali, l'acquirente ha pagato il 40%. Una volta pagata la rata delle opere di finitura, ha superato il 50% (qui il 60%), il che apre il diritto di iscrivere un sequestro conservativo sul titolo (vedi sotto). Oltre al prezzo, l'acquirente paga all'atto definitivo l'imposta di registro, i diritti catastali e l'onorario del notaio, circa dal 6.5% al 7% per un immobile costruito. Ogni rata dovrebbe essere pagata con bonifico: dal 1 luglio 2026, i contanti pagati su una vendita superiore a MAD 300,000 comportano un'imposta aggiuntiva del 2%.

Garanzie

Al contratto preliminare, il promotore deve fornire i riferimenti di una garanzia che rimborsi gli anticipi dell'acquirente in caso di inadempienza del promotore. Le forme accettate sono una garanzia bancaria di completamento, una garanzia bancaria di rimborso o una polizza assicurativa. Il professionista che redige il contratto non dovrebbe trasferire il denaro dell'acquirente al promotore finché tale garanzia non è dimostrata.

Un acquirente che ha pagato più del 50% del prezzo può iscrivere un sequestro conservativo (saisie conservatoire) sul titolo fondiario. Questo diritto non può essere escluso da una clausola contrattuale. Resta sul titolo fino alla registrazione della proprietà dell'acquirente e può essere convertito in pignoramento esecutivo se il promotore non rispetta la scadenza o consegna qualcosa di non conforme.

La trappola della prenotazione

Finances News ha riportato a marzo 2023 che le transazioni VEFA restano “molto marginali”: i promotori preferiscono le prenotazioni, che considerano meno vincolanti. In alcuni casi non c'è alcun contratto, solo pagamenti anticipati a fronte di una semplice ricevuta, senza alcuna garanzia su scadenze o capitolato. Un esperto citato nell'articolo ha indicato il caso Bab Darna come esempio emblematico di dove porta questa prassi, e ha osservato che le cause in tribunale durano in media da due a tre anni.

Come riconoscerla:

• Il documento dice “bon de réservation” o “reçu” ma non riporta numero di permesso, numero di titolo né data di consegna.
• Nessun riferimento di garanzia, nessun cahier des charges, nessun notaio o redattore autorizzato.
• Viene chiesto denaro prima che esista il permesso di costruire.
• I pagamenti vanno a una persona fisica, o in contanti.

Se il promotore non firma un contratto di prenotazione regolare, spiega chiaramente all'acquirente a cosa sta rinunciando.

Cosa verificare sul promotore e sul progetto

• Il permesso di costruire: numero, data e che copra questa fase. Senza permesso, nessuna prenotazione legale.
• Il titolo fondiario: richiedi un certificato catastale che indichi il promotore come proprietario ed eventuali ipoteche bancarie sul terreno.
• La garanzia: nome della banca o dell'assicuratore e il riferimento.
• I progetti consegnati dal promotore e con quanto ritardo. Visitane uno e parla con i proprietari.
• Controversie sulla stampa o davanti ai tribunali.
• Il contratto: data di consegna, rimedi in caso di ritardo, capitolato, tolleranza sulla superficie e cosa succede all'anticipo se l'acquirente annulla.

Ritardi e cosa può fare l'acquirente

Il promotore può prorogare la scadenza di consegna di sei mesi, ma deve informare l'acquirente almeno un mese prima della data originale. Dopo, secondo l'avvocato citato da Finances News, un acquirente che subisce un ritardo nella consegna può risolvere il contratto senza penali e chiedere un'indennità pari al 20% delle somme anticipate. Quando una delle parti risolve un contratto per colpa dell'altra, la parte lesa può chiedere il 15% dei pagamenti una volta terminate le opere strutturali, o il 20% una volta rilasciato il permesso di abitabilità.

ReaConsult, in un articolo di giugno 2026, elenca il percorso abituale nella pratica: una diffida formale con raccomandata che fissa una nuova scadenza, poi le penali per ritardo previste dal contratto (secondo ReaConsult di solito dallo 0.1% allo 0.5% del prezzo al mese, come prassi di mercato, non come tasso legale), poi un'azione in tribunale per risolvere con rimborso, oltre al risarcimento dei danni, come l'affitto pagato durante l'attesa. Cita una sentenza della corte d'appello commerciale di Casablanca del 2021 che ha condannato un promotore a rimborsare MAD 332,500 più MAD 20,000 di danni. La garanzia e il sequestro conservativo sono ciò che rende efficaci questi rimedi, ed è per questo che l'acquirente dovrebbe pretenderli fin dal primo giorno.

L'aiuto diretto all'abitazione e le case nuove

L'aiuto diretto all'abitazione del governo è previsto dal 2024 al 2028. Secondo Medias24:

• MAD 100,000 per una casa con prezzo fino a MAD 300,000 tasse incluse, e MAD 70,000 per una con prezzo superiore a MAD 300,000 e fino a MAD 700,000.
• L'acquirente deve avere la nazionalità marocchina (MRE inclusi) e non deve possedere una casa in Marocco.
• La casa deve essere venduta per la prima volta, avere almeno due locali e disporre di un permesso di abitabilità datato 1 gennaio 2023 o successivo.
• L'acquirente fa domanda su daamsakane.ma, firma il compromis entro 30 giorni dall'approvazione e l'aiuto viene versato al notaio, che poi fa firmare l'atto definitivo.
• L'acquirente concede un'ipoteca allo Stato e deve abitare la casa come residenza principale per cinque anni, altrimenti deve restituire l'aiuto.

Per l'off-plan, il punto chiave è la tempistica: poiché la casa necessita di un permesso di abitabilità, l'aiuto arriva alla vendita definitiva, non durante la costruzione. Cifre di esempio: un marocchino al primo acquisto compra un appartamento nuovo da MAD 650,000; l'aiuto è di MAD 70,000, quindi l'acquirente finanzia MAD 580,000 più i costi. Dal 2026 possono fare domanda anche i comproprietari. A giugno 2026 ne avevano beneficiato oltre 105,000 famiglie, il 24% delle quali MRE. Un acquirente straniero non può utilizzarlo.

Segnali d'allarme

• Una prenotazione prima del permesso di costruire, o con una semplice ricevuta.
• Nessun riferimento di garanzia nel contratto preliminare.
• Un promotore senza progetti consegnati che tu possa visitare.
• Pagamenti in contanti, o su un conto personale.
• Una data di consegna promessa che non è scritta nel contratto.

Le regole sull'off-plan in Marocco sono state verificate alla data indicata sopra. Questa guida contiene informazioni generali, non consulenza legale. CloserPass non è affiliato ad alcun promotore o autorità.

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