Fransa'da emlak kariyeri

Bir emlak danışmanının bilmesi gereken kurallar

Kamu kurumları

Fransa'da emlak aracılığı loi Hoguet (2 Ocak 1970 tarihli 70-9 sayılı Kanun) ve 20 Temmuz 1972 tarihli 72-678 sayılı uygulama kararnamesiyle düzenlenir. Emlak danışmanları için ulusal bir düzenleyici kurum yoktur: mesleki kart, şirket merkezinin bulunduğu bölgedeki Chambre de commerce et d'industrie (CCI) tarafından, CCI'nin emlak profesyonelleri çevrimiçi kaydı üzerinden verilir. Tüketiciyi koruma kurumu (DGCCRF) emlak ofislerini mandatlar, ücret gösterimi ve yanıltıcı uygulamalar açısından denetler; kamu görevlisi olan notaires her kesin satış senedini hazırlar ve imzalar, devir vergilerini de tahsil eder; vergi idaresi (DGFiP) her departmanın devir vergisi oranını yayınlar; ticaret mahkemelerinin sicilleri ise agents commerciaux özel sicilini (RSAC) tutar. Yaklaşık 10,000 üye emlak ofisini bir araya getirdiğini söyleyen FNAIM gibi meslek kuruluşları mesleği temsil eder, ancak kimseye lisans vermez.

Carte professionnelle

Bir faaliyet olarak düzenli şekilde başkaları adına mülk müzakere eden, satan, kiralayan veya yöneten herkesin bir carte professionnelle'i olmalıdır. Kart her faaliyet için bir ibare taşır: alım satım için T, mülk yönetimi için G ve kat mülkiyeti yönetimi (syndic) için S; her şirket için tek kart verilir. Kart, CCI tarafından Cerfa 15312 formuyla verilir ve 3 yıl geçerlidir; yenileme, süresi dolmadan 2 ay önce talep edilmelidir. Başvuru sahibi mesleki yeterliliğini, iyi hal durumunu, mesleki sorumluluk sigortasını (RCP) ve emlak ofisi müşteri parası tutuyorsa bir mali teminatı kanıtlamalıdır; müşteriler adına hiçbir fon, kıymet veya menkul değer tutmadığını şerefi üzerine beyan eden bir alım satım ofisinin teminata ihtiyacı yoktur. Yeterlilik; hukuk, ekonomi veya işletme alanında bac+3 düzeyinde bir diploma, BTS Professions immobilières ya da eşdeğer 6. seviye bir unvan veya deneyim anlamına gelir: baccalauréat ile bir kart sahibinin yanında çalışan olarak 3 yıl, baccalauréat olmadan 10 yıl (yönetici pozisyonunda 4 yıla iner). CCI Bretagne'da Ekim 2026'da ilk kart 160 €, yenileme 130 € tutuyordu; diğer CCI'ler biraz farklı ücretler alabilir. Yenileme için kart sahibi ve emlak ofisi adına müzakere yapan herkes yılda 14 saat ya da 3 yılda 42 saat sürekli eğitim aldığını kanıtlamalıdır; bunun en az 2 saati meslek etiği, 2 saati de konuta erişimde ayrımcılık yapmama konusunda olmalıdır.

Kimler danışman olabilir

Çoğu emlak danışmanının hiçbir zaman kendi kartı olmaz. Bir kart sahibi için, bir attestation d'habilitation altında çalışırlar: bu, tek bir kart sahibine bağlı, o kart sahibinin verdiği yetkiler dahilinde müzakere yapmalarına izin veren kişisel bir belgedir. Talebi CCI'ye emlak danışmanı değil kart sahibi yapar (Cerfa 15315, CCI Bretagne'da 55 €) ve attestation işe başlanmadan önce verilmiş olmalıdır; kart yenilendiğinde, emlak danışmanı ofis değiştirdiğinde veya bilgiler değiştiğinde yeniden düzenlenir ve hiçbir zaman başka bir profesyonel için çalışmaya izin vermez. İki statü vardır. Maaşlı négociateur emlak ofisinin çalışanıdır ve iş sözleşmesi attestation'ın yerini tutmaz. Genellikle mandataire olarak adlandırılan agent commercial immobilier ise serbest çalışandır: ticaret mahkemesi sicilinde RSAC'ye, genellikle micro-entrepreneur olarak kayıtlıdır; kart sahibiyle bir sözleşmesi, attestation'ı ve kendi sorumluluk sigortası vardır. Bir agent commercial müşteri fonu alamaz veya tutamaz, emlak ofisi ya da büro işletemez ve kendisine devredilen yetkilerin dışına çıkamaz. IAD, Safti, Capifrance ve eXp gibi mandataire ağları 2025 sonunda yaklaşık 47,000 danışmana ulaştı (bir yılda %7 artış) ve bir profesyonel aracılığıyla yapılan satışların %28'ini gerçekleştirdi (yaklaşık 640,000 satışın 179,000'i); 2018'de bu oran %13'tü. AB, AEA ve İsviçre vatandaşları Fransız vatandaşlarıyla aynı koşullarda, oturma izni olmadan çalışabilir ve micro-entrepreneur olarak kaydolabilir. AB dışı vatandaşların faaliyeti kapsayan bir izne ihtiyacı vardır: serbest çalışma için carte de résident, AB uzun dönem ikamet izni, iş kurucu olarak yetenek pasaportu, özel ve aile hayatı izni ya da girişimci ve serbest meslek izni; sonuncusu bir yıl geçerlidir ve yalnızca faaliyet ana meslek olup en az yıllık asgari ücret (2026'da yaklaşık 21,876 €) kadar kazandırıyorsa yenilenir. Öğrenci ve maaşlı çalışan izinleri serbest çalışmaya izin vermez. Kanun herhangi bir Fransızca dil sınavı öngörmez, ancak mandatlar, satış sözleşmeleri ve CCI dosyası tamamen Fransızca olduğundan pratikte akıcı Fransızca gerekir.

Mandatlar, ücretler ve paylaşımlar

Süresini, ücreti ve kimin ödediğini, tarafları, mülkü, varsa münhasırlığı ve nasıl sona erdirileceğini belirten yazılı bir mandat olmadan hiçbir müzakere başlayamaz ve her mandat emlak ofisinin mandat siciline tarih sırasıyla işlenir. Bir mandat exclusif ilk 3 ayında feshedilemez (72-678 sayılı kararname, madde 78); bundan sonra bildirim süresi genellikle iadeli taahhütlü mektupla 15 gündür ve bireysel satıcılar için emlak ofisi, mandat zımnen yenilenmeden önce mandatı sona erdirme hakkını hatırlatmalıdır. Basit bir mandatı münhasırmış gibi sunmak, süresi dolmuş bir münhasırlık maddesine dayanmak, alıcıyı kendisi bulduğunda satıcıya ödeme yaptırmak veya tamamlanmış bir satış olmadan ücret almak hukuka aykırıdır; ofis dışında veya uzaktan imzalanan bir mandatla birlikte tüketici cayma formu da verilmelidir. Ücretler serbesttir, ancak 10 Ocak 2017 tarihli arrêté'den bu yana KDV dahil olarak ve kimin ödediği belirtilerek emlak ofisinin vitrininde, ofis içinde ve web sitesinde gösterilmelidir; 1 Nisan 2022'den bu yana fiyat listesinde azami bir oran da yer almalıdır; yalnızca alıcının payını gösteren veya 'teklif üzerine' diyen bir liste uygun değildir. DGCCRF 2019 araştırmasında kontrol edilen 2,175 emlak ofisinin %64'ünde usulsüzlük tespit etti. Pratikte ücretler fiyatın yaklaşık %3'ü ile %10'u arasında değişir ve fiyat yükseldikçe düşer; 200,000 € ile 400,000 € arasındaki satışlarda ortalama %4.5 ile %5'tir. Geleneksel emlak ofisleri yaklaşık %4 ile %6, mandataire ağları ise yaklaşık %3 ile %4.5 alır ve satış mandatlarının yaklaşık %70'i ücreti satıcıya yükler (sektör tahminleri). Ağ danışmanları getirdikleri ücretlerden bir pay alır: temel paylaşım IAD'de %69, Safti'de %70 ve Capifrance'ta %72'dir ve ciroyla artar; aylık paket KDV hariç yaklaşık 159 € ile 205 € arasındadır. eXp France ise %75'ten başlar ve bir yılda KDV hariç 80,000 € ücretten sonra %100'e çıkar. Ulusal emlak toplu iş sözleşmesine (IDCC 1527) tabi maaşlı négociateurs sabit maaş artı komisyon alır; yönetici olmayan bir VRP négociateur için asgari ücret aylık brüt 1,500 €'dur ve komisyon avansı olabilir.

Yabancı alıcılar

Yabancılar Fransa'da Fransız vatandaşlarıyla aynı koşullarda, izin ve ikamet şartı olmadan mülk satın alır. Kesin senet (acte authentique) için notaire zorunludur ve devir vergilerini notaire tahsil eder. Bundan önce alıcı ve satıcı genellikle bir compromis veya promesse de vente imzalar; ardından konut alan bireysel bir alıcının, imzalı sözleşmeyi bildiren iadeli taahhütlü mektubun ilk sunulduğu günün ertesinden (sözleşme bir notaire önünde imzalandıysa imzanın ertesinden) itibaren 10 takvim günü içinde, gerekçe göstermeden ve cezasız cayma hakkı vardır; ödenen kapora 21 gün içinde iade edilir (Code de la construction et de l'habitation, madde L.271-1). Ülke genelinde yerleşik olmayan yabancılar 2022'de ikinci el konut satışlarının yaklaşık %1.8'ini, yani 20,000 civarında satışı oluşturdu, ancak bu alımlar Côte d'Azur'de ve Paris'te yoğunlaşır. Yerleşik olmayan satıcılar sermaye kazancı üzerinden %19 gelir vergisi artı %17.2 sosyal kesinti öder (AEA veya İsviçre sosyal güvenlik sistemine tabi satıcılar için %7.5); 50,000 €'yu aşan kazançlarda %2 ile %6 arasında ek vergi uygulanır. Elde tutma indirimleri altıncı yılda başlar; gelir vergisinden 22 yıl, sosyal kesintilerden 30 yıl sonra tam muafiyet sağlanır. AEA dışında yaşayan bir satıcının, fiyat 150,000 €'yu aşıyorsa ve mülk 30 yıldan kısa süre elde tutulduysa bir mali temsilciye ihtiyacı vardır. Gayrimenkul servet vergisi (IFI), 1 Ocak itibarıyla 1.3 milyon €'yu aşan net gayrimenkul varlığına %0.5 ile %1.5 arasındaki oranlarla uygulanır ve yerleşik olmayanlar bunu yalnızca Fransa'daki mülkleri için öder.

Vergi ve ücretler

İkinci el konut alıcıları devir vergileri (droits de mutation, Fransızların 'frais de notaire' dediği tutarın ana kısmı) öder. 2025 bütçesi, departmanların kendi paylarını 1 Nisan 2025 ile 31 Mart 2028 arasında %4.50'den %5.00'e çıkarmasına izin verdi: 89 departman bunu yaptı ve toplam oran yaklaşık %6.31 oldu (genellikle %6.32'ye yuvarlanır); diğerleri ve oranı artıran departmanlarda koşulları sağlayan ilk kez konut alanlar %5.81'de kalıyor. Paris, Rhône (Lyon) ve Gironde (Bordeaux) artıran gruptadır; Alpes-Maritimes (Nice, Cannes, Antibes) %5.81'i korudu. Notaire ücretleri ve masraflarla birlikte ikinci el bir konut almak toplamda fiyatın yaklaşık %7.2 ile %7.8'i kadar tutar; örneğin Paris'te 250,000 €'luk bir daire için %7.81, Alpes-Maritimes'te 340,000 € için %7.19. Emlak ofisi ücretini alıcı ödediğinde vergiler satıcıya ödenen net fiyat üzerinden hesaplanır, bu da vergileri düşürür. Tamamlanmasından sonraki 5 yıl içinde satılan yeni konutların fiyatına %20 KDV dahildir ve bunlar daha düşük devir vergisine tabidir. Konut kredisi faizleri Ekim 2026'da ortalama 15 yılda %3.50, 20 yılda %3.66 ve 25 yılda %3.75 idi ve yükseliyordu. İkinci konut sahipleri taxe d'habitation öder ve konut sıkıntısı olan bölgelerdeki (zone tendue) belediyeler buna %5 ile %60 arasında ek vergi ekleyebilir: zone tendue'deki 3,689 belediyeden 1,666'sı ek vergi uyguluyor; Paris, Lyon, Bordeaux ve Nice azami %60'ı uygularken Cannes hiç uygulamıyor.

Projeden satış

Yeni konutlar çoğunlukla İnşaat ve Konut Kanunu ile düzenlenen VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) olarak projeden satılır. Alıcı genellikle bir rezervasyon sözleşmesiyle başlar; satış bir yıl içinde imzalanacaksa kapora fiyatın %5'iyle, iki yıl içinde imzalanacaksa %2'siyle sınırlıdır, daha uzun sürelerde kapora alınamaz. Ödemeler daha sonra inşaatın ilerleyişine göre yasal tavanlarla yapılır: temeller tamamlandığında en fazla %35, bina su geçirmez hale geldiğinde (hors d'eau) %70 ve tamamlanmada %95; son %5 teslimde ödenir ve kusur tespit edilirse tutulabilir; gecikme cezaları aylık %1 ile sınırlıdır. Her konut VEFA'sında bir tamamlama teminatı (garantie financière d'achèvement, GFA) bulunmalıdır; 1 Ocak 2015'ten bu yana başvurulan yapı ruhsatlarında bu teminat geliştirici firmanın kendisinden değil, bir bankadan, sigortacıdan veya teminat şirketinden gelmelidir (ordonnance 2013-890). Yeni kiralık daireler için Pinel vergi programı 31 Aralık 2024'te sona erdi. 2026 bütçesi (19 Şubat 2026 tarihli 2026-103 sayılı kanun), 31 Aralık 2028'e kadarki alımlar için 21 Şubat 2026'dan beri yürürlükte olan bir özel ev sahibi statüsü oluşturdu: eşyasız olarak 9 yıl kiraya veren bir mülk sahibi fiyatın %80'ini amortismana tabi tutabilir; kira seviyesine bağlı olarak toplu binalardaki yeni daireler için yılda %3.5, %4.5 veya %5.5, fiyatın en az %30'u kadar tadilat yapılan eski konutlar için %3 ile %4 oranında, yıllık 8,000 € ile 12,000 € arasındaki bir tavan dahilinde ve hane başına en fazla 2 konut için. Bu bilgiler, Manda'nın özetlediği nihai metne dayanır (Eylül 2026); önceki taslaklar farklıydı, bu yüzden tavsiye vermeden önce resmi metni kontrol edin.

Kiralama

1 Ocak 2025'ten bu yana enerji performans belgesinde (DPE) G sınıfı olan konutlar yeni veya yenilenen bir kira sözleşmesiyle kiraya verilemez; F sınıfı konutlar 2028'de, E sınıfı konutlar 2034'te aynı kapsama girer ve kural eşyalı tatil kiralamalarını da kapsar (loi Climat et résilience). 1 Ocak 2026'dan itibaren yeni bir elektrik dönüşüm katsayısının (2.3 yerine 1.9) elektrikle ısıtılan yaklaşık 850,000 konutu F ve G sınıflarından çıkarması bekleniyor; yakın tarihli DPE'si olan mülk sahipleri güncellenmiş belgeyi ADEME'den indirebilir. Kasım 2024 tarihli loi Le Meur, sınıflandırılmamış eşyalı tatil kiralamaları için micro-BIC indirimini 15,000 € tavan dahilinde %30'a düşürdü (sınıflandırılmış olanlar için %50 ve 77,700 €), belediye başkanlarına ana konutun kiraya verilmesini yılda 90 günle sınırlama ve kota koyma yetkisi verdi ve neredeyse her belediyede kayıt numarası zorunluluğu getirdi. LMNP gerçek rejimi kapsamında eşyalı kiraya veren ve 15 Şubat 2025'ten bu yana satış yapan mülk sahipleri, öğrenci ve yaşlı rezidansları ile bakım evleri hariç, sermaye kazancı hesaplanırken düştükleri amortismanı geri eklemelidir; 2026 bütçesi aynı kuralı yeni özel ev sahibi statüsüne de uyguladı.

Platformlar

CCI emlak profesyonelleri kaydı: carte professionnelle T, G ve S, attestations d'habilitationTicaret mahkemesi sicilleri: agents commerciaux için RSAC kaydıHer emlak ofisinin tuttuğu mandat siciliNotaires: compromis, kesin senet, devir vergileriDGFiP: departmanlara göre devir vergisi oranlarıDGCCRF: mandat ve ücret gösterimi denetimleriADEME: enerji performans belgeleri (DPE)Eşyalı tatil kiralamaları için belediye kayıt numaralarıNotaires-INSEE fiyat endeksi ve Notaires du Grand Paris verileri