Fas'ta emlak kariyeri

Bir emlak danışmanının bilmesi gereken kurallar

Kamu kurumları

Emlak danışmanlarını düzenleyen bir kurum yok. Ulusal Arazi Planlaması, Şehircilik, Konut ve Kent Politikası Bakanlığı, emlak danışmanlarını kara para aklamayla mücadele amacıyla denetler; Ulusal Tapu, Kadastro ve Haritacılık Ajansı (ANCFCC) tapu sicilini (conservation foncière) yönetir

Lisans

Fas'ta emlak danışmanı lisansı, mesleki kart veya giriş sınavı yoktur: emlak danışmanlığı mesleği hiçbir yasada tanımlanmamıştır. Emlak danışmanlarının statüsüne ilişkin bir yasa tasarısı (36.17 sayılı tasarı, 37 madde) Şubat 2014'te sunuldu ve 2017'de Hükümet Genel Sekreterliği'ne gönderildi; temiz bir adli sicil ile birlikte iki yıllık lise sonrası bir diploma veya beş yıllık deneyim şartı getirecek. Konut Bakanı Ekim 2023'te tasarıyı yeniden canlandırma sözü verdi, ancak Mart 2025'te Bladi tasarının hâlâ kabul edilmediğini bildirdi ve Kasım 2025'te Rabat'taki danışmanlar Le Brief'e mesleğin hâlâ yasal bir çerçevesi olmadığını söyledi. Ekim 2026 itibarıyla bir kabul tespit edilmedi. Gönüllü bir ulusal sicilde 2023'te yaklaşık 1,312 danışman kayıtlıydı (Le360). Danışmanlar olağan şirket ve vergi hukuku çerçevesinde çalışır ve sektöre samsar adı verilen kayıt dışı aracılar hâkimdir.

Kimler danışman olabilir

Faaliyet düzenlenmediği için Faslı veya yabancı herkes danışmanlık yapabilir; resmi bir emlak ofisi yalnızca ticaret sicil (RC) numarası, ICE şirket kimlik numarası ve taxe professionnelle (eski patente) ile bir işletme olarak kaydolur, örneğin bir SARL aracılığıyla. Yabancılar böyle bir şirket kurabilir veya ortak olabilir. Upsilon Consulting'e göre basitleştirilmiş auto-entrepreneur statüsü (ticaret için MAD 500,000, hizmetler için MAD 200,000 ciro sınırı, cironun %0.5 veya %1'i oranında vergi) yabancı yerleşikler dahil yerleşiklere açıktır; emlak aracılığının uygun faaliyetler listesinde olup olmadığı doğrulanamadı. Yabancı bir çalışanın, İş Kanunu'nun 516 ile 520. maddeleri uyarınca TAECHIR platformu üzerinden onaylanmış, İstihdam Bakanlığı'nın resmi modeline uygun bir iş sözleşmesine ihtiyacı vardır; sözleşme ancak onay tarihinden itibaren geçerli olur. Normalde işveren önce uygun bir Faslı adayın başvurmadığını kanıtlayan bir ANAPEC belgesi almalıdır (15 günlük bir ilandan sonra yaklaşık 60 gün). Muaf kategoriler arasında şirket yöneticileri, ortakları ve hissedarları, Faslıların eşleri, Fas'ta doğmuş yabancılar, 10 yıldan uzun süredir çalışan olarak ikamet edenler, Casablanca Finance City şirketlerinin personeli ve Cezayir, Tunus ve Senegal gibi ikili anlaşmalar kapsamındaki ülkelerin vatandaşları bulunur. 90 günden uzun kalan bir yabancının polisten (DGSN) bir ikamet kartı alması gerekir: kayıt kartı 1 ile 10 yıl geçerlidir ve yenilenebilir, dört yıllık kesintisiz yasal ikametten sonra yerleşik kartı alınabilir (02-03 sayılı Yasa).

Aracılık kuralları

Özel bir yasa olmadığından danışmanın müşteriyle ilişkisi, genel Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu kapsamında bir sözleşmedir. Yazılı yetki sözleşmesi iyi bir uygulamadır, ancak Rabat'taki danışmanlar 2025'te Le Brief'e imzalı yetki sözleşmelerinin, arama sözleşmelerinin ve yer gösterme belgelerinin çoğu zaman eksik olduğunu söyledi. Yasal bir komisyon üst sınırı yoktur: emlak ofisleri genellikle fiyatın %2 ile %3'ünü, çoğu zaman taraf başına %2.5'ini ve bazı işlemlerde %5'e kadar alır, hepsi pazarlığa açıktır. 16 Temmuz 2026'dan beri (41.25 sayılı Yasa) satış senedi, satış vaadi ve VEFA ön sözleşmesi bir noter veya iki adul tarafından düzenlenen resmi senetler olmalıdır ve Yargıtay'a kabul edilmiş avukatlar artık bunları düzenleyemez; 1 Haziran 2026'dan beri (31.18 sayılı Yasa) mülk satmak veya ipotek etmek için kullanılan her vekâletname önce asliye mahkemesindeki bir sicile kaydedilmelidir, aksi halde tapu sicili işlemi reddedebilir. Emlak danışmanları 43-05 sayılı kara para aklamayla mücadele yasası kapsamında bildirim yükümlüsüdür: 133.23 sayılı Bakanlık Kararı (Ocak 2023'te yürürlüğe girdi) risk temelli bir özen ve iç kontrol sistemi, müşterilerin ve gerçek faydalanıcıların tanımlanması, Ulusal Mali İstihbarat Otoritesi'ne (ANRF) şüpheli işlem bildirimleri, yaptırım listelerine göre tarama ve 45 denetçi atamış olan Konut Bakanlığı'na yıllık rapor gönderilmesini zorunlu kılar. 1 Temmuz 2026'dan beri (2026 Finans Yasası, CGI Madde 133-III) MAD 300,000 üzerindeki satışlarda, fiyatın izlenebilir yollarla (banka havalesi, çizgili çek, kart) ödenmeyen ve senette kaydedilmeyen her kısmı için ek %2 tescil harcı uygulanır. Kayıtlı emlak ofisleri ücretlerini faturalandırır ve bunlar üzerinden vergi öder, kayıt dışı samsarlar ise genellikle ne KDV ne de işletme vergisi öder.

Yabancı alıcılar

Yabancılar Fas'ta konut ve ticari mülkleri, özellikle tapulu kentsel mülkleri, vatandaşlarla aynı koşullarda satın alabilir. Tarım arazisi korunmaktadır: kentsel sınırların dışında arazi satın alan bir yabancı, yalnızca tarımsal değeri düşük arazide, tarım dışı bir proje için ve projeye uygun büyüklükte verilen bir tarım dışı kullanım belgesi (attestation de vocation non agricole) sunmalıdır (hükümet genelgesi, 2022). Alıcılar, ANCFCC'de tescilli, güvence altında ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir tapulu mülkleri (titre foncier) tercih etmelidir; iki adul tarafından tanık beyanlarına dayanarak düzenlenen bir senet olan melkia ile sahip olunan tapusuz mülklerin merkezi bir sicili yoktur ve mükerrer satış riski taşır; bunların tapuya dönüştürülmesi 12 ile 36 ay sürebilir. Fiyatı ve olası değer artışını daha sonra yurt dışına transfer etme hakkını korumak için yerleşik olmayan bir kişi alımı bir Fas bankası üzerinden döviz olarak (veya konvertibl dirhem hesabından) finanse etmeli ve kanıtını saklamalıdır; yeniden satışta banka, satış senedi ve vergi ödeme belgesi karşılığında hasılatı transfer eder (Office des Changes). Bankalar yerleşik olmayan bireylerden Fas'ta başka bir konutları olmadığına dair yeminli bir beyan ister; bu kural yurt dışında yaşayan Faslılara (MRE) uygulanmaz.

Vergi ve ücretler

Alıcılar genellikle fiyatın üzerine yaklaşık %6 ile %7 öder: yapılı mülklerde %4 tescil harcı (en az MAD 1,000; boş arazide %5; uygun sosyal konutlarda %3), %1.5 tapu sicil harcı artı tapu başına MAD 100 (en az MAD 500, 2016 ANCFCC tarifesi), genellikle yaklaşık %1 artı KDV noter ücretleri ve küçük pul ve suret masrafları. Satıcılar, kazanç olmasa bile satış fiyatının en az %3'ü olmak üzere net kazancın %20'si oranında gayrimenkul kazanç vergisi (TPI) öder. En az beş yıl oturulan esas konut muaftır (2023 Finans Yasası ile altı yıldan indirildi) ve bu muafiyet beş yılda bir kullanılabilir, ancak %3'lük asgari tutar fiyatın MAD 4 milyon üzerindeki kısmına yine de uygulanır; yıllık toplam MAD 140,000'in altındaki satışlar da muaftır. Beyanname ve ödeme satıştan itibaren 30 gün içinde yapılmalıdır. Mülk sahipleri konut vergisi (taxe d'habitation; kira değerinin %10, %20 ve %30'u dilimleri, MAD 5,000'e kadar muaf, esas konutta %75 indirim, yeni konutlarda 5 yıl muafiyet) ve belediye hizmetleri vergisi öder; Temmuz 2025 tarihli 14-25 sayılı Yasa uyarınca her ikisi de artık vergi idaresi (DGI) tarafından tahsil edilir ve çevrimiçi ödenir. Kira geliri %40'lık bir indirimden sonra artan oranlı gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilir; kiracı bir şirket olduğunda %10 veya %15 stopaj uygulanır.

Projeden satış (VEFA)

Projeden satışlar, 107-12 sayılı Yasa ile değiştirilen 44-00 sayılı Yasa'nın tamamlanacak yapıların satışı (VEFA) kurallarına tabidir. Yasa şunları öngörür: yapı ruhsatı verildiğinde bir rezervasyon sözleşmesi (alıcı bir ay içinde vazgeçebilir), yapı ruhsatı alındığında bir ön sözleşme (Madde 618-5), ki bu 16 Temmuz 2026'dan beri noter veya adul tarafından düzenlenen resmi bir senet olmalıdır (41.25 sayılı Yasa), geliştiriciden bir iade veya tamamlama teminatı ve rezervasyonda %5, ön sözleşmede %5, inşaat başlangıcında %10, kaba ve ince iş aşamalarında %60 ve teslimde %20 olarak bildirilen aşamalı bir takvim. Uygulamada VEFA nadiren kullanılır: geliştiriciler bazen yalnızca bir makbuzla desteklenen daha gevşek rezervasyon anlaşmalarını tercih eder, bu da alıcıları süreler ve şartname konusunda çok az korumayla bırakır (Finances News, 2023). Hükümetin 2024'ten 2028'e kadar süren doğrudan konut yardımı, başka konutu olmayan alıcılara MAD 300,000'e kadar fiyatlı yeni bir konut için MAD 100,000, MAD 300,000 ile 700,000 arasındaki bir konut için MAD 70,000 öder. Haziran 2026 itibarıyla 218,000 başvurudan 105,000'den fazla yararlanıcıya ulaşmıştı, bunların %24'ü MRE idi ve 2026 Finans Yasası yardımı ortak maliklere de açtı.

Kiralama

Konut kiraları 67-12 sayılı Yasa ile düzenlenir. Kira sözleşmesi yazılı olmalıdır, güvence bedeli iki aylık kira ile sınırlıdır ve kira en fazla üç yılda bir, artış %8 ile sınırlı olmak üzere revize edilebilir; tahliye mahkeme kararı gerektirir. Tatil ve turistik kiralamalar, işletme ruhsatı gerektiren turistik konaklamaya ilişkin 80-14 sayılı Yasa'ya tabidir ve kısa süreli kiralama geliri vergiye tabidir ve DGI'ye beyan edilmelidir. Temmuz 2025'te Turizm Bakanı, beyan edilmemiş daireleri ve riadları sisteme dahil etmek için bir uygulama kararı duyurdu ve Ocak 2026'da Konut Devlet Bakanı, turistik olmayan bölgelerde kısa süreli kiralamaları sınırlamak için bir kararnamenin hazırlandığını söyledi; Ekim 2026 itibarıyla iki metnin de kabul edildiği doğrulanmamıştı.

Platformlar

ANCFCC tapu sicili (conservation foncière) ve kadastroDirection Générale des Impôts (tescil harçları, TPI, konut vergisi)Noterler ve adullar (resmi senetler, 41.25 sayılı Yasa)Asliye mahkemesi mülk vekâletnameleri sicili (31.18 sayılı Yasa)Ulusal Mali İstihbarat Otoritesi (ANRF)Konut Bakanlığı'nın emlak danışmanlarına yönelik kara para aklamayla mücadele denetimiOffice des Changes (döviz ile finansman ve yurt dışına transfer)TAECHIR platformu ve ANAPEC (yabancı iş sözleşmeleri)Ticaret sicili (RC), ICE ve taxe professionnelleBank Al-Maghrib ve ANCFCC gayrimenkul fiyat endeksi (IPAI)