Fas'ta projeden satış (VEFA) nasıl işler

Fas'ta projeden satışın ayrıntılı bir yasal çerçevesi vardır, VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), ancak piyasanın büyük kısmı bunun dışında işler. Birçok geliştirici bunun yerine basit rezervasyonlarla satış yapar. Emlak danışmanı olarak işiniz, yasanın neyi koruduğunu bilmek, bir işlemin bu çerçevenin dışında kaldığını fark etmek ve para el değiştirmeden önce farkı alıcıya açıklamaktır.

Kısaca

1. Projeden satışlar, Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu içinde yer alan ve 107-12 sayılı Yasa ile değiştirilen 44-00 sayılı Yasa ile düzenlenir.
2. Yasa iki adım öngörür: yapı ruhsatı verildiğinde bir rezervasyon sözleşmesi, ardından yine yapı ruhsatı verildiğinde izin verilen bir ön sözleşme (Madde 618-5). 16 Temmuz 2026'dan beri bu sözleşme bir noter veya adul tarafından düzenlenen resmi bir senet olmak zorundadır.
3. Ödemeler, inşaatın ilerlemesine bağlı yasal bir takvimi izler: %5 + %5 + %10 + %60 + %20.
4. Geliştirici, alıcının avanslarını karşılayan bir banka veya sigorta teminatı vermek zorundadır.
5. Birçok geliştirici, bazen yalnızca bir makbuzla desteklenen kayıt dışı rezervasyonları tercih eder. Bu, alıcıyı çok az korumayla bırakır.
6. Doğrudan konut yardımı (MAD 70,000 veya 100,000), yeni konut alan ilk kez ev sahibi olacak Faslılar içindir ve kesin satışta ödenir.

Yasal çerçeve

44-00 sayılı Yasa, Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu'nun VEFA bölümünü oluşturdu ve 107-12 sayılı Yasa bunu, özellikle rezervasyon sözleşmesini getirerek değiştirdi. Temmuz 2026'ya kadar VEFA sözleşmeleri resmi senet olarak (noter veya adul tarafından) ya da Yargıtay'a kabul edilmiş bir avukat gibi yetkili bir profesyonel tarafından kesin tarihli senet olarak düzenlenebiliyordu. 16 Temmuz 2026'da Bulletin officiel'de yayımlanan 41.25 sayılı Yasa bu ikinci yolu kaldırdı: ön sözleşme artık noter veya adul tarafından düzenlenen resmi bir senet olmalıdır, aksi halde geçersizdir. Yasaya aykırı her hüküm geçersizdir.

Mülkiyet alıcı imza attığında geçmez. Yalnızca tamamlandıktan sonra kesin satış senedi conservation foncière'de tescil edildiğinde geçer. O zamana kadar projenin sahibi geliştirici olarak kalır.

Rezervasyon sözleşmesi

Yapı ruhsatı verildiğinde geliştirici bir rezervasyon sözleşmesi imzalayabilir ve avans alabilir. Sözleşmede taraflar, tapu numarası (veya tapulama devam ediyorsa referanslar), ruhsat numarası ve tarihi, birimin tanımı ve yaklaşık alanı, metrekare fiyatı, ödeme koşulları ve teslim tarihi belirtilmelidir. Ödeme planı bu aşamada gösterilmelidir.

Alıcı imzadan itibaren bir ay içinde vazgeçebilir. Geliştirici bu durumda avansın tamamını 7 gün içinde iade etmelidir.

Ön sözleşme

Mevcut metnin 618-5. maddesine göre ön sözleşme yapı ruhsatı alındığında imzalanabilir. 107-12 sayılı Yasa'dan önce yazılmış eski kılavuzlar hâlâ zemin kat temellerinin beklenmesi gerektiğini söyler; bugün temeller, üç inşaat ödeme aşamasının yalnızca ilkidir. Sözleşmeye mimari projelerin, betonarme projelerinin ve teknik şartnamenin onaylı suretleri eklenir. Geliştirici ayrıca her iki tarafça imzalanan bir cahier des charges (işleri, donanımları ve süreleri kapsayan şartname) hazırlar. Bu belgeler ve gerekiyorsa kat mülkiyeti yönetmeliği conservation foncière'ye (tapusuz arazilerde mahkeme kalemine) sunulur.

Ödeme aşamaları

2016 röportajında anlatıldığı şekliyle yasal takvim:

Aşama	Fiyattaki pay
Rezervasyon sözleşmesinin imzalanması	5%
Ön sözleşmenin imzalanması	5%
İnşaatın başlaması	10%
İnşaat aşamalarına bağlı üç taksit (kaba inşaat, ince işler, iskân izni)	60%
Anahtar teslimi ve kesin satış senedinin imzalanması	20%

%60'ın üç aşamaya dağılımı taraflar arasında kararlaştırılır.

Örnek hesaplama

Örnek rakamlar: bir alıcı Rabat'taki bir VEFA projesinde MAD 1,200,000'lik bir daire rezerve eder. Sözleşme %60'ı üç eşit parçaya böler.

Aşama	Hesaplama	MAD	Şu ana kadar ödenen
Rezervasyon sözleşmesi	%5 x 1,200,000	60,000	60,000
Ön sözleşme	%5 x 1,200,000	60,000	120,000
İnşaatın başlaması	%10 x 1,200,000	120,000	240,000
Kaba inşaat	%20 x 1,200,000	240,000	480,000
İnce işler	%20 x 1,200,000	240,000	720,000
İskân izni	%20 x 1,200,000	240,000	960,000
Anahtarlar ve kesin satış senedi	%20 x 1,200,000	240,000	1,200,000

Kaba inşaat aşamasından sonra alıcı %40 ödemiş olur. İnce işler taksiti ödendiğinde %50'yi aşmış olur (burada %60), bu da tapuya ihtiyati haciz koydurma hakkını doğurur (aşağıya bakın). Alıcı fiyatın üzerine kesin satış senedinde tescil harcı, tapu sicil harcı ve noter ücretleri öder; yapılı bir mülk için bu kabaca %6.5 ile %7'dir. Her taksit banka havalesiyle ödenmelidir: 1 Temmuz 2026'dan beri MAD 300,000 üzerindeki bir satışta nakit ödenen kısım ek %2 harca tabidir.

Teminatlar

Ön sözleşmede geliştirici, kendisi yükümlülüğünü yerine getiremezse alıcının avanslarını iade eden bir teminatın referanslarını vermelidir. Kabul edilen şekiller banka tamamlama teminatı, banka iade teminatı veya sigorta poliçesidir. Sözleşmeyi hazırlayan profesyonel, bu teminat kanıtlanmadan alıcının parasını geliştiriciye aktarmamalıdır.

Fiyatın %50'sinden fazlasını ödemiş bir alıcı tapuya ihtiyati haciz (saisie conservatoire) koydurabilir. Bu hak bir sözleşme hükmüyle kaldırılamaz. Alıcının mülkiyeti tescil edilene kadar tapuda kalır ve geliştirici süreyi kaçırırsa veya uygun olmayan bir teslim yaparsa icrai hacze dönüştürülebilir.

Rezervasyon tuzağı

Finances News, Mart 2023'te VEFA işlemlerinin “çok sınırlı” kaldığını bildirdi: geliştiriciler daha az kısıtlayıcı buldukları rezervasyon anlaşmalarını tercih ediyor. Bazı durumlarda hiç sözleşme yoktur, yalnızca süre veya şartname konusunda hiçbir güvence olmadan basit bir makbuz karşılığında avans ödemeleri yapılır. Makalede görüşüne yer verilen bir uzman, bunun nereye vardığının ders kitabı örneği olarak Bab Darna olayını gösterdi ve davaların ortalama iki ile üç yıl sürdüğünü belirtti.

Nasıl fark edilir:

• Belgede “bon de réservation” veya “reçu” yazıyor ama ruhsat numarası, tapu numarası ve teslim tarihi yok.
• Teminat referansı yok, cahier des charges yok, noter veya yetkili bir düzenleyici yok.
• Yapı ruhsatı olmadan para isteniyor.
• Ödemeler bir kişiye veya nakit olarak yapılıyor.

Geliştirici düzgün bir rezervasyon sözleşmesi imzalamayacaksa, alıcıya neyden vazgeçtiğini açıkça söyleyin.

Geliştirici ve proje hakkında kontrol edilecekler

• Yapı ruhsatı: numarası, tarihi ve bu etabı kapsadığı. Ruhsat yoksa yasal rezervasyon da yoktur.
• Tapu: geliştiriciyi malik olarak ve arazi üzerindeki banka ipoteğini gösteren bir tapu sicil belgesi isteyin.
• Teminat: bankanın veya sigortacının adı ve referans.
• Geliştiricinin teslim edilmiş projeleri ve ne kadar geciktikleri. Birini ziyaret edin ve sahipleriyle konuşun.
• Basında veya mahkemelerde anlaşmazlıklar.
• Sözleşme: teslim tarihi, gecikme halinde başvuru yolları, şartname, alan toleransı ve alıcı iptal ederse avansa ne olacağı.

Gecikmeler ve alıcının yapabilecekleri

Geliştirici teslim süresini altı ay uzatabilir, ancak bunu asıl tarihten en az bir ay önce alıcıya bildirmelidir. Finances News'te görüşüne yer verilen avukata göre, bundan sonra gecikmeli teslimle karşılaşan bir alıcı sözleşmeyi cezasız feshedebilir ve ödenen tutarların %20'si oranında tazminat talep edebilir. Taraflardan biri sözleşmeyi diğerinin kusuru nedeniyle sona erdirdiğinde, zarar gören taraf kaba inşaat bittikten sonra ödemelerin %15'ini, iskân izni verildikten sonra ise %20'sini talep edebilir.

ReaConsult, Haziran 2026'da uygulamadaki olağan yolu şöyle sıralıyor: yeni bir süre belirleyen taahhütlü mektupla resmi ihtar, ardından sözleşmeye yazılmış gecikme cezaları (bunların yasal bir oran değil, piyasa uygulaması olarak genellikle aylık fiyatın %0.1 ile %0.5'i arasında olduğunu söylüyor), ardından iade ile iptal için dava, artı beklerken ödenen kira gibi tazminatlar. 2021'de Casablanca ticaret istinaf mahkemesinin bir geliştiriciye MAD 332,500 artı MAD 20,000 tazminat iade etmesine hükmettiği bir karara atıfta bulunuyor. Bu başvuru yollarını değerli kılan teminat ve ihtiyati hacizdir, bu yüzden alıcı bunları ilk günden itibaren talep etmelidir.

Doğrudan konut yardımı ve yeni konutlar

Hükümetin doğrudan konut yardımı 2024'ten 2028'e kadar sürüyor. Medias24'e göre:

• Vergiler dahil MAD 300,000'e kadar fiyatlı bir konut için MAD 100,000, MAD 300,000 üzeri ve MAD 700,000'e kadar fiyatlı bir konut için MAD 70,000.
• Alıcı Fas vatandaşı olmalı (MRE dahil) ve Fas'ta bir konutu olmamalıdır.
• Konut ilk kez satılıyor olmalı, en az iki odası olmalı ve 1 Ocak 2023 veya sonrası tarihli bir iskân iznine sahip olmalıdır.
• Alıcı daamsakane.ma üzerinden başvurur, onaydan sonraki 30 gün içinde compromis imzalar ve yardım notere ödenir, noter de ardından kesin satış senedini imzalatır.
• Alıcı Devlet lehine ipotek verir ve konutta beş yıl boyunca esas konut olarak oturmalıdır, aksi halde yardımı geri öder.

Projeden satışta kilit nokta zamanlamadır: konutun iskân iznine ihtiyacı olduğundan yardım inşaat sırasında değil, kesin satışta gelir. Örnek rakamlar: ilk kez ev alan bir Faslı MAD 650,000'lik yeni bir daire satın alır; yardım MAD 70,000'dir, dolayısıyla alıcı MAD 580,000 artı masrafları finanse eder. 2026'dan itibaren ortak malikler de başvurabiliyor. Haziran 2026 itibarıyla 105,000'den fazla hane yararlandı, bunların %24'ü MRE. Yabancı bir alıcı bundan yararlanamaz.

Tehlike işaretleri

• Yapı ruhsatından önce veya yalnızca bir makbuzla yapılan rezervasyon.
• Ön sözleşmede teminat referansı olmaması.
• Ziyaret edebileceğiniz teslim edilmiş projesi olmayan bir geliştirici.
• Nakit ödemeler veya kişisel bir hesaba yapılan ödemeler.
• Sözleşmede yazılı olmayan vaat edilmiş bir teslim tarihi.

Fas'taki projeden satış kuralları yukarıda gösterilen tarihte kontrol edilmiştir. Bu kılavuz genel bilgi niteliğindedir, hukuki danışmanlık değildir. CloserPass hiçbir geliştirici veya kurumla bağlantılı değildir.

CloserPass'te Fas sayfasında pozisyonlar ve daha fazla kılavuz bulun.