İspanya'da emlak kariyeri

Bir emlak danışmanının bilmesi gereken kurallar

Kamu kurumları

Ulusal bir emlak danışmanlığı düzenleyicisi yok. Konut bölgesel bir yetki alanıdır, bu nedenle danışmanların kayıt olup olmayacağına her özerk topluluk karar verir: Katalonya zorunlu bir Emlak Danışmanları Sicili (Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya), Valensiya Topluluğu 98/2022 sayılı Kararname kapsamında zorunlu bir sicil işletiyor, Endülüs 5/2025 sayılı Kanun ile Konut Sektörü Uzman Emlak Danışmanları Sicili'ni oluşturdu, Balear Adaları ise gönüllü resmi bir sicil tutuyor (3/2024 sayılı Kanun). Ulusal düzeyde Konut ve Kentsel Gündem Bakanlığı (MIVAU) konut politikasını belirler, SEPBLAC kara para aklamayla mücadele uyumunu denetler, tapu sicilleri (Colegio de Registradores) ve noterler (Consejo General del Notariado) senetleri kayda geçirir, Vergi Dairesi (AEAT) ve bölgesel vergi daireleri emlak vergilerini tahsil eder

Lisans

İspanya'da ulusal bir emlak danışmanı lisansı ve zorunlu bir sınav yok. 4/2000 sayılı Kraliyet Kanun Hükmünde Kararnamesi (madde 3), resmi Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) unvanına veya bir Colegio de APIs üyeliğine gerek olmaksızın emlak aracılığını herkese açtı; API unvanı ve odalar hâlâ var ve yasal bir şart değil, bir kalite işaretidir. Bölgesel kurallar ise danışmanın bir işyeri olduğu durumlarda ek koşullar getirir. Generalitat'a göre Katalonya (18/2007 sayılı Kanun ve 12/2010 sayılı Kararname), düzenli ve ücret karşılığı çalışan her danışmanın tanınmış bir eğitim, halka açık bir ofis (veya yalnızca çevrimiçi rejim), ofis başına talep başına en az EUR 100,000 ve yıllık EUR 600,000 mesleki sorumluluk sigortası ve ofis başına yıllık EUR 60,000 kefalet (yalnızca çevrimiçi danışmanlar için EUR 300,000) ile kayıt olmasını zorunlu kılıyor. Valensiya Topluluğu 98/2022 sayılı Kararname ile kaydı zorunlu hale getirdi, ancak Ocak 2025'te Valensiya Yüksek Mahkemesi (TSJCV), rekabet otoritesi CNMC'nin itirazı üzerine EUR 60,000 teminatı, EUR 100,000 sorumluluk sigortasını ve diğer iki şartı iptal etti; karar Yüksek Mahkeme'ye (Supreme Court) taşınabilir. Endülüs'ün 5/2025 sayılı Konut Kanunu (BOJA 24 Aralık 2025, BOE 8 Ocak 2026), başlangıç bölümünde zorunlu olarak nitelendirilen bir sicil oluşturuyor; giriş yeminli beyana ve API unvanı, ilgili bir diploma veya belgelenmiş dört yıllık deneyim gibi koşullara, ayrıca işletme sahibi ve personelin yarısı için 100 saatlik özel eğitime, sigorta veya teminata ve temiz sicile dayanıyor; bir son hüküm sicilin başlatılmasını sonraki bir adıma bırakıyor ve açılış tarihi Ekim 2026 itibarıyla teyit edilmedi. Balear sicili gönüllüdür.

Kimler danışman olabilir

Ulusal bir lisans olmadığı için her AB, AEA veya İsviçre vatandaşı, bir yabancı kimlik numarası (NIE) ve üç aydan uzun kalışlarda bir AB kayıt belgesi aldıktan sonra İspanya'da çalışan veya serbest çalışan olarak emlak danışmanlığı yapabilir. AB dışı vatandaşların çalışmaya izin veren bir oturum iznine ihtiyacı vardır: bir emlak ofisinin sponsor olduğu çalışan izni veya serbest çalışan (cuenta propia) oturum ve çalışma izni; her ikisi de 20 Mayıs 2025'ten beri yeni göç yönetmeliği olan 1155/2024 sayılı Kraliyet Kararnamesi'ne tabidir. Serbest çalışanlar Vergi Dairesi'ne (036 veya 037 sayılı sicil formu) ve serbest çalışanlar için Sosyal Güvenlik özel rejimine autónomo olarak kaydolur; emlak ofisleri genellikle SL şirketi olarak kurulur. Katalonya'da, Valensiya Topluluğu'nda ve sicili açıldığında Endülüs'te, danışman veya emlak ofisi işyeri açtığı yerde bölgesel kayıt koşullarını da karşılamalıdır. Kayıtlı bir emlak ofisi için yalnızca mülk gösteren personel, firmanın kaydı kapsamındadır.

Aracılık kuralları

Satış komisyonları düzenlenmemiştir ve üst sınırı yoktur: geleneksel emlak ofisleri genellikle fiyatın yaklaşık %3 ile %7'si arasında, Costa del Sol'de çoğu zaman yaklaşık %5 artı %21 KDV alır; bunu normalde satıcı öder, bazı emlak ofisleri ise alıcıya da fatura keser (HelpMyCash, Şubat 2026). Yazılı bir yetki belgesi (nota de encargo) her yerde iyi bir uygulamadır, Katalonya ve Balear Adaları'nda ise bölgesel kurallar gereği zorunludur; fiyatı, ücreti, münhasırlığı ve süreyi belirtmelidir. Kaporalar genellikle özel bir rezervasyon ve ardından bir arras sözleşmesi (çoğunlukla fiyatın %10'u) kapsamında, tapu senedi noter huzurunda imzalanmadan önce ödenir. Emlak danışmanları ve geliştiriciler 10/2010 sayılı kara para aklamayla mücadele Kanunu kapsamında yükümlüdür: müşterileri ve gerçek faydalanıcıları tanımlamalı, risk bazlı durum tespiti uygulamalı ve şüpheli işlemleri SEPBLAC'a bildirmelidir. Uzun dönem kiralamalarda, 12/2023 sayılı Konut Kanunu (26 Mayıs 2023'te yürürlüğe girdi) Kentsel Kiralar Kanunu'nu değiştirdi; böylece emlak ofisini tutan taraf ev sahibi olduğunda emlak ofisi ücretlerini ve kira sözleşmesinin hazırlanma maliyetini kiracı değil ev sahibi öder.

Yabancı alıcılar

Yerleşik olsun ya da olmasın, her uyruktan herkes İspanya'da mülk satın alabilir; alıcının bir NIE'ye ihtiyacı vardır ve vergi ve faturaları ödemenin olağan yolu bir İspanyol banka hesabıdır. Başlıca istisna, bazı AB dışı alıcıların önceden izin alması gereken askeri veya savunma bölgeleridir. EUR 500,000 veya üzerindeki mülk alımları için verilen yatırımcı oturum izni (altın vize), 3 Nisan 2025'ten itibaren geçerli olmak üzere 1/2025 sayılı Organik Kanun ile kaldırıldı (La Moncloa); bu tarihten önce yapılan başvurular eski kurallara göre karara bağlanır, daha önce verilmiş izinler geçerliliğini korur ve ilk verilişteki koşullarla yenilenebilir. AB dışından ve yerleşik olmayan alıcıları fiyatın %100'üne kadar vergilendirmeyi öngören bir kanun teklifi 2025'te Kongre'ye sunuldu, ancak Ekim 2026 itibarıyla kabul edilmemişti. Yabancı talebi rekor düzeyde: 2026 2. çeyrekte yabancılar tüm konut alımlarının %15.98'ini (yaklaşık 26,800) gerçekleştirdi; başı İngiliz (%6.99), Hollandalı (%6.94), Alman (%6.11), Faslı (%6.09), Romen, İtalyan, Fransız ve Polonyalı alıcılar çekti (Registradores).

Vergi ve ücretler

İkinci el bir konutta alıcı bölgesel devir vergisini (ITP) öder: Endülüs'te %7 (EUR 150,000'e kadar asıl konut için %6 ve EUR 150,000'e kadar 35 yaş altı alıcılar için %3.5), Valensiya Topluluğu'nda ise 1 Haziran 2026'dan itibaren düzenlenen senetler için %9 (önceden %10) ve mülkün değeri EUR 1 milyonu aştığında tüm fiyat üzerinden %11. Geliştiriciden satın alınan yeni bir yapıda alıcı %10 KDV (arsalarda ve ticari birimlerde %21) artı Haziran 2026'dan itibaren Endülüs'te %1.2 ve Valensiya Topluluğu'nda %1.4 (önceden %1.5) damga vergisi (AJD) öder; bazı asıl konutlar için indirimli oranlar vardır. Noter ve tapu sicili ücretleri resmi tarifelerle belirlenir ve birlikte genellikle fiyatın %1'inin oldukça altında kalır. Satıcı, belediye arsa değer artış vergisini (plusvalía municipal, arsa değerindeki artış üzerinden, objektif veya gerçek kazanç yöntemiyle) ve sermaye kazancı üzerinden gelir vergisini öder. Yerleşik olmayan satıcılar kazanç üzerinden %19 öder ve alıcı fiyatın %3'ünü kesip bir ay içinde Vergi Dairesi'ne ödemek zorundadır (form 211). Yerleşik olmayan malikler yıllık yerleşik olmayanlar gelir vergisi öder: kira gelirinde AB ve AEA'da yerleşik olanlar için net gelirin %19'u, diğerleri için brüt gelirin %24'ü; kiraya verilmeyen bir mülkte ise kadastro değerinin %1.1'i veya %2'si oranında varsayılan gelir aynı oranlarla vergilendirilir. Malikler ayrıca yıllık belediye emlak vergisi (IBI) öder.

Projeden satış

Projeden satılan konutlar Yapı Kanunu, 38/1999 sayılı Kanun (LOE) ile korunur. 20/2015 sayılı Kanun ile yeniden düzenlenen birinci ek hükmü, tamamlanmadan önce para alan geliştiricilerin bu parayı bir kredi kuruluşundaki özel bir hesaba yatırmasını ve ödenen tutarların tamamını yasal faiziyle birlikte bir banka teminatı veya sigorta poliçesiyle güvence altına almasını şart koşar; böylece bina zamanında başlatılmaz veya bitirilmezse ya da iskân ruhsatı alınamazsa alıcı parasını geri alır. Teminat her ödeme makbuzuyla birlikte alıcıya verilmelidir; Yüksek Mahkeme (Supreme Court) içtihadı, bireysel bir teminat olmasa bile geliştiricinin hesaplarına kabul ettiği alıcı ödemelerinden bankayı sorumlu tutar. LOE ayrıca konutlar için zorunlu on yıllık hasar sigortasıyla (seguro decenal) desteklenen on yıllık yapısal garanti, oturulabilirlik kusurları için üç yıl ve ince işçilik kusurları için bir yıl garanti sağlar. Tipik bir ödeme planı: bir rezervasyon ücreti, ardından inşaat sırasında taksitlerle %20 ile %40, kalan bakiye ve vergiler ise tamamlanmada. Alıcılar inşaat ruhsatını, teminat belgesini ve projenin tapu sicili kaydını kontrol etmelidir.

Kiralama

Uzun dönem kiralamalar, 12/2023 sayılı Konut Kanunu ile değiştirilen Kentsel Kiralar Kanunu'na (LAU, 29/1994 sayılı Kanun) tabidir: en az beş yıllık süre (ev sahibi şirketse yedi), konutlar için bir aylık kira tutarında yasal depozito, ev sahibinin ödediği emlak ofisi ücretleri ve yalnızca bir bölgenin 'gerilimli' ilan ettiği alanlarda kira tavanları; Katalonya bunları uyguluyor, Endülüs ve Valensiya Topluluğu ise Ekim 2026 itibarıyla böyle alanlar ilan etmemişti. Tatil kiralamaları bölgesel bir kayıt (Endülüs'te Turizm Sicili, Valensiya Topluluğu'nda turistik konut sicili) ve 1 Temmuz 2025'ten bu yana platformlarda ilan verilebilmesi için Tek Kira Sicili'nden (Registro Único de Arrendamientos, 1312/2024 sayılı Kraliyet Kararnamesi) ulusal bir kayıt numarası gerektirir. 3 Nisan 2025'ten bu yana 1/2025 sayılı Organik Kanun, bir binadaki dairenin turistik kiralık olarak kullanılmaya başlanmasından önce kat malikleri topluluğunun beşte üçünün onayını da şart koşuyor. Şehirler daha ileri gidebilir: Málaga, imar planını değiştirirken Ağustos 2025'te yeni turistik daire kayıtlarını üç yıla kadar askıya aldı.

Platformlar

Tapu Sicili (Registro de la Propiedad) ve Colegio de Registradores istatistikleri (ERI)Catastro (kadastro değeri ve referans değer)Noterler (Consejo General del Notariado, Portal Estadístico del Notariado)Agencia Tributaria (yerleşik olmayanlar için 210 ve 211 vergi formları, autónomo sicili 036/037)Bölgesel vergi daireleri (Endülüs'te ATRIAN, Agència Tributària Valenciana)SEPBLAC (kara para aklamayla mücadele denetimi, 10/2010 sayılı Kanun)Polis yabancılar ofisleri (NIE ve oturum kartları)Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya ve Valensiya danışman sicili (98/2022 sayılı Kararname)Endülüs Uzman Emlak Danışmanları Sicili (5/2025 sayılı Kanun)Registro Único de Arrendamientos (kısa dönem kiralama kayıt numarası)INE konut fiyat endeksi ve Banco de España konut kredisi verileri