İspanya'da emlak danışmanı komisyonu

İspanya'da satışlar için yasal bir komisyon oranı yoktur. Kazancınız piyasaya ve müşterinin imzaladığı belgeye bağlıdır. Kiralamalar farklıdır: 2023'ten beri kanun kimin ödeyeceğini belirliyor. Ekim 2026 itibarıyla komisyonun nasıl işlediği ve autónomo olarak çalışıyorsanız vergiden sonra size ne kaldığı aşağıda.

Kısaca

1. Satış komisyonunda yasal bir oran veya üst sınır yoktur. Pazarlıkla belirlenir.
2. Bildirilen oranlar fiyatın yaklaşık %2 ile %7'si arasındadır; OCU'nun Ocak 2026'da tespit ettiği ortalama %5'tir.
3. Ücretin üzerine %21 KDV eklenir. Belirtilen oranın KDV'yi içerip içermediğini yazılı olarak belirtin.
4. Satışlarda genellikle satıcı öder. Bazı emlak ofisleri alıcıdan da ücret alır; Katalonya'da bu açık bir mutabakat gerektirir.
5. Uzun dönem konut kiralamalarında, 2023 Konut Kanunu uyarınca emlak ofisinin ücretlerini ev sahibi ödemek zorundadır.
6. İmzalı bir yetki belgesi (nota de encargo), ücret hakkınızın kanıtıdır.
7. Autónomo bir danışman KDV, gelir vergisi ve ilk yıl €80'den başlayan aylık Sosyal Güvenlik primi öder.

Olağan oranlar

• OCU (Ocak 2026), birçok şehirde emlak ofislerini test ettikten sonra: fiyatın %2 ile %6'sı arasında satış komisyonları, ortalama %5. Sevilla ve Barcelona'daki bazı emlak ofisleri alıcıdan ek olarak %2 ile %4 veya sabit bir ücret aldı. Madrid'de hiçbiri almadı.
• HelpMyCash: geleneksel emlak ofisleri genellikle satış fiyatının %3 ile %7'si arasında ücret alır; çevrimiçi emlak ofisleri sabit ücret alır.
• GoWork (iş ilanı sitesi): nihai fiyatın %2 ile %5'i arasında komisyon.

Bunlar bildirilen uygulamalardır. Prestijli segmentlerde ve satılması zor konutlarda emlak ofisleri çoğu zaman daha fazlasını ister. Hareketli şehir içi ikinci el piyasasında satıcılar oranı aşağı çeker, sabit ücretli çevrimiçi emlak ofisleri de fiyatla rekabet eder.

Ücret üzerindeki KDV

Emlak ofisi hizmetlerine komisyonun üzerine eklenen %21 KDV uygulanır (OCU). OCU, emlak ofislerinin bunu her zaman açıkça belirtmediğini tespit etti. “%5” teklifinde KDV eklendiğinde satıcı %6.05 ödeyebilir. Her zaman ya “%5 artı KDV” ya da “%5 KDV dahil” yazın.

Satışta kim öder

Bunu bir kanun belirlemez. OCU'nun görüşüne göre emlak ofisini tutan taraf, genellikle satıcı öder; ancak maliyet sonunda fiyat yoluyla alıcıya yansır.

• Satıcı öder: standart model ve OCU'nun Madrid'de bulduğu tek model.
• Alıcı da öder: OCU'nun Sevilla ve Barcelona'da ek bir yüzde veya sabit ücret olarak tespit ettiği model.
• Alıcı temsilcisi: OCU, alıcı danışmanlık hizmetlerinin satın alma fiyatının %2 ile %4'ü arasında ücret aldığını tespit etti.

OCU, Katalonya'da emlak ofislerinin yüzde veya sabit bir tutar alabileceğini, ancak açıkça kararlaştırılmadıkça her iki taraftan da ücret alamayacağını belirtiyor. Nerede çalışırsanız çalışın, ücretinizi ilk kez noterde duyan bir alıcı ödemeyi reddedecektir.

Yetki belgesi

Satıcıyla yaptığınız sözleşmeye genellikle nota de encargo (Katalanca nota d’encàrrec) denir. Katalonya'nın 12/2010 sayılı Kararnamesi bunu bir emlak danışmanının işlemlerinin başlangıcını belirleyen belge olarak tanımlar. OCU, Ocak 2026'da emlak ofislerinin yalnızca bir azınlığının istendiğinde örnek bir yetki sözleşmesi verdiğini ve bazılarının ücretin ne zaman ödeneceğini söylemediğini tespit etti.

İyi bir yetki belgesi şunları belirtir:

• Taraflar, mülk ve Tapu Sicili (Land Registry) bilgileri.
• Münhasır olup olmadığı ve süresi. OCU, bazen otomatik yenilemeli olmak üzere 3 ile 6 ay arasında münhasırlık süreleri tespit etti.
• Ücret: oran veya tutar, KDV hariç veya dahil ve ne zaman ödeneceği (OCU tapu senedinin imzalanmasında ödenmesini tavsiye ediyor).
• Belgenin süresi dolduktan sonra mülk sahibinin sizin tanıştırdığınız bir alıcıya satış yapması durumunda ne olacağı.

Mülk gösterdiğiniz her alıcıya bir ziyaret formu imzalatın. Taraflar daha sonra sizi devre dışı bırakmaya çalışırsa tanıştırmayı kanıtlar.

Kiralamalar: ev sahibi öder

Konut Kanunu (24 Mayıs tarihli 12/2023 sayılı Kanun) kira kurallarını değiştirdi; Tüketici İşleri Bakanlığı'nın özetlediği şekliyle “gayrimenkul yönetim masrafları ve sözleşme düzenleme masrafları ev sahibine aittir”. Uzun dönem konut kiralamasında ücretinizi doğrudan veya başka bir ad altında kiracıdan alamazsınız.

Ekim 2024'te bakanlık, kiracılara yönelik uygulamalar nedeniyle birkaç emlak ofisi hakkında soruşturma başlattı ve ağır ihlaller için €100,000'e, haksız şartlar gibi çok ağır ihlaller için €1 milyon'a kadar para cezası uyarısında bulundu; yasa dışı kazanca göre daha yüksek tutarlar da mümkün. OCU, ev sahiplerinin genellikle bir aylık kira artı KDV ödediğini tespit etti.

Emlak ofisleri arasında ve danışmanla paylaşımlar

Emlak ofisleri arasında. Ortak bir satışta iki emlak ofisinin ücreti nasıl paylaşacağını hiçbir kanun belirlemez. Bu, yazılı bir işbirliği anlaşmasına veya kullandığınız ortak ilan ağının kurallarına bağlıdır. Mülkü göstermeden önce paylaşımı, ödeme tarihini ve kimin kime fatura keseceğini yazılı hale getirin.

Emlak ofisi ile sizin aranızda. Emlak ofisleri kendi paylaşım oranlarını belirler. GoWork, yeni başlayanlar için yılda €12,800 ile €20,000 arası sabit ücret, maaş artı komisyon olarak toplam kazanç için ise yılda €20,000 ile €60,000 arası tahmin ediyor. Bunlar 2023 tarihli iş ilanı sitesi tahminleridir, resmi veri değildir. Paylaşımınızı, hedeflerinizi ve ödeme tarihlerinizi, ayrıldıktan sonra kapanan işler dahil, sözleşmenize yazdırın.

Örnek hesaplamalar

Bunlarda yalnızca örnek oranlar kullanılmıştır. Belirleyici olan yetki belgeniz ve sözleşmenizdir.

Málaga'da ikinci el daire, €400,000, satıcı %5 artı KDV öder. Ücret: 400,000 x %5 = €20,000. KDV: 20,000 x %21 = €4,200. Satıcı €24,200 öder. %40 paylaşımla danışmanın payı 20,000 x %40 = €8,000 olur (vergi öncesi).

Marbella'da villa, €1,500,000, satıcı %4 artı KDV öder, alıcı tarafındaki emlak ofisiyle 50/50 paylaşılır. Ücret: €60,000 artı €12,600 KDV. Her emlak ofisi KDV hariç €30,000 alır.

Barcelona'da daire, €600,000, satıcı %3 ve alıcı %2 öder, ikisi de yazılı olarak kararlaştırılmış. Ücretler: €18,000 + €12,000 = €30,000, artı €6,300 KDV.

Valencia'da uzun dönem kiralama, aylık €1,300, bir aylık ücret. Ev sahibi €1,300 + €273 KDV = €1,573 öder. Kiracı emlak ofisi ücreti ödemez.

Autónomo bir danışman için vergi ve Sosyal Güvenlik

İspanya'daki birçok danışman autónomo olarak çalışır ve emlak ofisine veya müşteriye fatura keser. Pratikte bunun anlamı şudur:

• KDV: faturalarınıza %21 eklersiniz ve iş giderlerinizdeki KDV'yi düştükten sonra vergi dairesine ödersiniz.
• Gelir vergisi (IRPF): kârınız, yani kazandığınız ücretlerden indirilebilir giderler düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden ödersiniz.
• Sosyal Güvenlik (RETA): aylık prim.

2026'daki durum	Aylık prim
İlk 12 ay, sabit oran	€80
İkinci yıl, net gelir asgari ücretin altında kaldıysa	€80 (uzatma)
Sonrasında, gelir diliminize göre asgari matrah	€200 ile €590 arası

Kaynaklar: sabit oran için Billeo; hükümetin 2025 seviyesinde tuttuğu 2026 aralığı için El Derecho (Aralık 2025). Küçük bir kesinti olan MEI, Ocak 2026'da %0.8'den %0.9'a yükseldi.

Örnek. Üçüncü yılınızda €48,000 ücret artı €10,080 KDV fatura ediyorsunuz ve €8,000 gideriniz var. Gelir vergisi açısından kârınız yaklaşık €40,000'dir, bundan Sosyal Güvenlik primleriniz düşülür. Tahsil ettiğiniz KDV'yi, giderlerinizdeki KDV'yi düşerek vergi dairesine ödersiniz. Kesin diliminizi ve üç aylık beyan takviminizi bir gestor'a (vergi danışmanı) sorun.

Satışın tamamlanmasında pratik noktalar

• Emlak danışmanları 10/2010 sayılı kara para aklamayla mücadele Kanunu kapsamındadır. Ücretinizi fatura karşılığında banka havalesiyle alın, asla nakit almayın.
• Satıcı yerleşik değilse (non-resident), alıcı fiyatın %3'ünü vergi dairesi adına kesmek zorundadır (form 211). Satıcının net gelirinin ücretinizi hâlâ karşıladığından emin olun.
• Satıcıdan faturanızın noter imzasında ödenmesine yetki vermesini isteyin veya tapu günü ödenecek şekilde önceden fatura kesin.

Bir işlem üzerinde çalışmadan önce kontrol edilecekler

• Oranı, KDV uygulamasını ve ödeme tarihini içeren imzalı bir yetki belgesi.
• Tanıştırdığınız her alıcı için yer gösterme belgeleri.
• Diğer emlak ofisleriyle yazılı bir paylaşım anlaşması.
• Uzun dönem konut kiralamasında kiracıdan ücret almadığınızdan emin olun.
• Katalonya'da ilanlarda sicil numaranız ve her iki taraf ödüyorsa açık onay.

İspanya'da satış komisyonu kanunla değil piyasa tarafından belirlenir, ancak kira ücretleri düzenlemeye tabidir. Bu kılavuz yukarıda belirtilen tarihte kontrol edilmiştir. Genel bilgi niteliğindedir, hukuki veya vergi danışmanlığı değildir. CloserPass hiçbir resmi kurum veya emlak ofisiyle bağlantılı değildir.

Pozisyonları ve daha fazla kılavuzu CloserPass'te İspanya sayfasında bulun.