Gürcistan'da emlak kariyeri

Bir emlak danışmanının bilmesi gereken kurallar

Kamu kurumları

Kafkasya'daki ülke Gürcistan'da emlak düzenleyici kurumu yoktur: hiçbir devlet kurumu emlak danışmanlarına lisans vermez, sınav düzenlemez veya sicil tutmaz ve emlak danışmanı komisyonu düzenlenmemiştir (TbilisiExperts, Temmuz 2026). Emlak danışmanları kara para aklamayla mücadele yasası kapsamında yükümlü kişiler değildir, bu yüzden onları denetleyen bir makam yoktur; mülk riskini karşılamak için Ulusal Kamu Sicili Ajansı (NAPR) bizzat yükümlü kuruluş yapılmıştır (MONEYVAL, Aralık 2024). Kamu Sicili ve Adalet Evleri mülkiyeti, gelecekteki malik haklarını ve işletmeleri tescil eder. Devlet İstihdamı Teşvik Ajansı yabancılara çalışma izni verir, Gelir İdaresi vergi statüsünü yönetir ve Gürcistan Ulusal Bankası konut kredisi kurallarını belirler. Nisan 2014'te kurulan Gürcistan Ulusal Gayrimenkul Derneği GNARE, meslek üzerinde hiçbir yasal yetkisi olmayan gönüllü bir dernektir.

Lisans

Lisans gerekmez. Gürcistan'da emlak danışmanları için devlet lisansı, sınav veya sicil yoktur (TbilisiExperts, Temmuz 2026) ve emlak danışmanlarına ilişkin 2024-2026 döneminde bir yasa veya yasa tasarısı bulunamadı. Emlak danışmanları kara para aklamayla mücadele yasasının kapsamında da değildir; MONEYVAL bunu Aralık 2024'te orta düzeyde bir eksiklik olarak nitelendirdi. Güvenilirlik GNARE'den gelir: dernek, ABD Ulusal Emlakçılar Birliği'nin (National Association of REALTORS) Gürcistan'daki tek ortağı ve Gürcistan'da REALTOR markasını kullanmaya yetkili tek kuruluş olduğunu belirtiyor. CEPI tarafından akredite edilmiş gönüllü bir emlak danışmanı sertifika kursu düzenler, üyeler için 750 GEL, diğerleri için 900 GEL, ve sertifikalı emlak danışmanlarının listesini yayınlar (GNARE, Ekim 2026). Bir emlak ofisi sıradan kayıtlı bir işletmedir: bir Adalet Evi'nde veya Kamu Sicili'nde kayıtlı bireysel girişimci (IE) ya da limited şirket (LLC); vergi numarası otomatik olarak verilir.

Kimler çalışabilir

Gürcüler herhangi bir lisans olmadan emlak danışmanı olarak çalışabilir. Yabancılar da çalışabilir, ancak 1 Mart 2026'dan beri daimi oturumu olmayan yabancıların çoğu, ücretli iş, serbest çalışma veya işletme yürütmek için, kendi hesabına çalışma ve IE faaliyeti dahil, çalışma faaliyetinde bulunma hakkı adı verilen çalışma iznine ihtiyaç duyuyor. İşgücü göçü ve yabancılar yasalarında Haziran 2025'te yapılan değişiklikler, 20 Şubat 2026 tarihli 70 sayılı Hükümet Kararnamesi ile yürürlüğe girdi: vize veya geçici oturma kartı tek başına artık çalışma hakkı vermiyor ve eski işçi göçmen kaydı kaldırıldı (Fragomen, Kasım 2025; Legal.ge, Şubat 2026). İzin, Devlet İstihdamı Teşvik Ajansı tarafından işgücü göçü portalı üzerinden, 30 takvim gününde veya hızlandırılmış hizmetle 10 iş gününde verilir; serbest çalışanlar ve IE'ler kendileri başvurur, bir iş planı veya faaliyet kanıtı ve bir video mülakatla. Legal.ge standart ücreti 200 GEL, hızlandırılmış ücreti 400 GEL olarak veriyor; başka bir hukuk bürosu ise ücretin 500 GEL ile sınırlı olduğunu söylüyor, bu yüzden güncel tutarı kontrol edin. İşveren önce boş pozisyonu 10 iş günü boyunca Worknet'te yayınlamalıdır; International Company statüsü ve aylık 15,000 GEL'in üzerinde ücretli pozisyonlar gibi muafiyetler vardır. 1 Mart 2026'ya kadar aktif işçi göçmen olarak kayıtlı kişilerin 1 Ocak 2027'ye kadar süresi var; zaten çalışan serbest yabancılar için denetim 1 Mayıs 2026'da başladı. İzinsiz çalışmanın cezası, hem çalışan hem işveren için ihlal başına 2,000 GEL'dir ve tekrarında iki, ardından üç katına çıkar (Fragomen; Legal.ge). Daimi oturum sahipleri muaftır; bazı hukuk bürolarına göre yatırım oturma izni sahipleri de muaf, ancak kaynaklar bu konuda farklı görüşte, bu yüzden buna güvenmeden önce teyit edin. Birçok ülkeden gelen ziyaretçiler vizesiz olarak bir yıla kadar kalabilir ve 1 Ocak 2026'dan beri en az 30,000 GEL teminatlı seyahat sağlık sigortasına ihtiyaç duyarlar, ancak vizesiz kalış hiçbir zaman çalışmaya izin vermez.

Komisyon ve emlak ofisleri

Komisyon yasayla belirlenmez. İkinci el satışlarda çoğu emlak danışmanı yaklaşık %3 alır, pazarlığa açıktır ve genellikle satıcı öder (ExpatHub, 2025); diğer kaynaklar %2 ile %3 (GeorgiaExpats, Şubat 2026) veya %2 ile %5 arası veriyor, bazen iki taraf arasında paylaşılıyor (TbilisiExperts, Temmuz 2026). Yeni projelerde alıcı genellikle hiçbir şey ödemez ve emlak ofisine müteahhit öder; Batum'daki emlak ofislerinin %0 alıcı ücreti duyurmasının nedeni budur. Kiralamalarda kiracı genellikle bir aylık kiranın %50'sini öder, %30 ile %50 aralığında (Madloba, Ekim 2026). Hiçbir kamu kaynağı Gürcistan'daki emlak danışmanı maaşlarını veya komisyon paylaşımlarını vermiyor: ikinci el satışta komisyondan bir pay, projeden satışta müteahhit pazarlama ücretleri ve kiralama yönetiminde ücretler bekleyin ve payınızı yazılı olarak alın. Vergi statüsü önemlidir. Bir IE, Gelir İdaresi'ne küçük işletme statüsü için başvurabilir; 500,000 GEL'e kadar cironun %1'i, 500,000 ile 1,000,000 GEL arasında %3 vergilendirilir; ancak hukuk büroları emlak aracılığının bu statünün dışında tutulduğunu bildiriyor (Legalese, Temmuz 2026; Gegidze), bu yüzden kayıt yaptırmadan önce bir mali müşavire danışın. Müşteri adayları (leads) myhome.ge (TNET tarafından işletilir), ss.ge, yeni projeler için korter.ge ve place.ge portallarından, Facebook gruplarından ve Telegram kanallarından, Batum'da ise yabancı alıcılarla Rusça ve İngilizce WhatsApp ve Telegram yazışmalarından gelir.

Yabancı alıcılar

Yabancılar daireleri ve tarım dışı diğer mülkleri Gürcülerle aynı koşullarda serbestçe satın alabilir (GRATA International, Eylül 2025). Tarım arazisi, miras gibi istisnalar dışında, Gürcistan vatandaşları ve kuruluşlarıyla sınırlıdır. Her satış için noter gerekmez: sözleşme Kamu Sicili'nde veya bir Adalet Evi'nde imzalanabilir; uzaktan alıcılar noter onaylı ve apostilli bir vekaletname kullanır (ExpatHub; GeorgiaExpats). 1 Mart 2026'dan beri piyasa değeri en az 150,000 USD (önceden 100,000 USD) olan bir mülk, geçici oturma izni başvurusuna dayanak olabilir. Birden fazla mülk birleştirilebilir, değer sertifikalı bir değerlemeden gelir ve mevcut izin sahipleri mülkü ellerinde tuttukları sürece eski kurallara göre yenilemeye devam eder (Erickson Immigration Group, Şubat 2026). Yatırım yoluyla oturma izni 300,000 USD'den başlar, 5 yıllığına verilir ve daimi oturuma götürebilir (Legal.ge, Ekim 2026). Uygulamada fiyatlar USD ile verilir ve birçok işlem USD ile kapanır, ancak 2017'den beri işletmelerin fiyatları GEL ile ilan etmesi zorunludur; cezalar 1,000 GEL, uyarıdan sonra 5,000 GEL'dir (ISET Policy Institute, Şubat 2017). Bir mülk işleminin yabancı para birimiyle ödenmesine ilişkin kurallar konusunda kaynaklar farklı görüşte, bu yüzden bunları banka veya bir avukatla kontrol edin.

Vergi ve ücretler

Satın almada tapu devir vergisi veya damga vergisi yoktur (Georgiafy, Ağustos 2026; GeorgiaExpats, Şubat 2026). Kamu Sicili mülkiyet değişikliğinin tescili için 4 iş gününde 150 GEL, 1 iş gününde 270 GEL ve aynı gün için 350 GEL alır (NAPR, Ekim 2026); eski kılavuzlar hâlâ 50 ile 200 GEL arası gösteriyor. Bireyler için yıllık emlak vergisi hane gelirine bağlıdır: yılda 40,000 GEL'in altında vergi yok, ardından belediyenin belirlediği bir oran; 40,000 ile 100,000 GEL arasında yaklaşık %0.05 ile %0.2, üzerinde ise %1'e kadar olarak belirtiliyor. Kaynaklar bu dilimler konusunda farklı, bu yüzden Gelir İdaresi ile kontrol edin. Satın alındıktan sonraki 2 yıl içinde yeniden satılan bir konut, kazancın %5'i üzerinden vergilendirilir, 2 yıldan sonra ise hiç vergilendirilmez; 2 yıl içinde satılan ticari mülk %20 vergilendirilir (Gegidze, Haziran 2024). Konut kirası, bunun için kayıt yaptıran bir birey için brüt kiranın %5'i, aksi halde %20 vergilendirilir (Georgiafy).

Projeden satış

Projeden satış yaygın uygulamadır. Tiflis'te birincil satışlar 2025'te 20,961 daireye ulaştı, %5.2 artışla, tüm satışların neredeyse yarısı (Galt & Taggart, Ocak 2026). Alıcı bir ön satış sözleşmesi imzalar ve Kamu Sicili'ne gelecekteki malik olarak kaydedilebilir; tam mülkiyet, inşaatın tamamlanması ve binanın kullanıma uygun olduğunu gösteren belgeden sonra gelir (Legal.ge, Ocak 2026). Müteahhit taksit planları genellikle 2 ile 3 yıl sürer, çoğunlukla yabancı para birimiyle yapılır ve teslimde genellikle bir banka konut kredisiyle yeniden finanse edilir. Ulusal Banka'nın ödeme/gelir sınırlarından muaftır, kredi bürosunda görünmeyebilir ve peşinatlar artık %0'dan başlıyor; bir ekonomist SOVA'ya burada hiçbir düzenleme olmadığını söyledi (SOVA, Ekim 2026). Projeden alıcılar yaklaşık %20 ile %30 indirim alabilir, %10'luk kapora genellikle iade edilmez ve bazı müteahhitler kaporaları emanet (escrow) hesabında tutarken birçoğu tutmaz (GeorgiaExpats, 2026). Hiçbir yasa emanet hesabı veya müteahhit sicili zorunlu kılmaz, bu yüzden durum tespiti (due diligence) emlak danışmanının işinin bir parçasıdır: yapı ruhsatını, müteahhidin tamamladığı projeleri ve güncel bir Kamu Sicili kaydını kontrol edin. İnşaat denetimi zayıf kalmıştır: Batum'da 9 kişinin öldüğü 2021 bina çökmesi kaçak tadilatlarla ilişkilendirildi (OC Media, Kasım 2021). Konut kredilerinde Ulusal Banka, daha katı %25 ödeme/gelir sınırı için gelir eşiğini 1 Şubat 2027'de 1,500'den 2,000 GEL'e, 1 Eylül 2027'de 2,500 GEL'e çıkaracak (SOVA, Ekim 2026).

Kiralama

Kira getirileri yüksektir: 2025 sonunda Tiflis'te yaklaşık %8.6, ortalama kira aylık metrekare başına 9.8 dolar (Galt & Taggart); Batum'da ise brüt getiri 2025'te %8.8'den %7.4'e düştü (Investor.ge, Nisan 2026). Uzun dönem kiralıklar portallar, Facebook grupları ve Telegram kanalları üzerinden bulunur ve kiracı emlak danışmanına genellikle bir aylık kiranın %50'sini öder (Madloba, Ekim 2026). Konut kirası, bunun için kayıt yaptıran bir birey için brütün %5'i oranında vergilendirilir. Bazı emlak ofisleri gelirlerini esas olarak kiralama yönetiminden elde eder.

Platformlar

Kamu Sicili (NAPR): mülkiyet ve gelecekteki malik tescili, tescil ücretleriAdalet Evleri: sözleşme imzalama, IE veya şirket kaydıDevlet İstihdamı Teşvik Ajansı: işgücü göçü portalı üzerinden çalışma izinleriWorknet: yabancı işe almadan önce boş pozisyon ilanıGelir İdaresi: küçük işletme statüsü, emlak ve kira vergisiGürcistan Ulusal Bankası: konut kredisi LTV ve ödeme/gelir kurallarıGNARE: CEPI tarafından akredite edilmiş gönüllü emlak danışmanı sertifikasıPortallar: myhome.ge, ss.ge, korter.ge, place.ge