Gürcistan'da (ülke) nasıl emlak danışmanı olunur

Bu kılavuz, iki emlak pazarı Tiflis ve Batum olan, Kafkasya'daki Gürcistan ülkesi hakkındadır. Gürcistan, emlak danışmanı olarak başlamak için dünyanın en açık yerlerinden biridir: lisans, sınav veya düzenleyici kurum yoktur. Ancak 2026'da bir şey değişti. 1 Mart 2026'dan beri bir yabancının, serbest çalışan veya tek kişilik bir işletmenin sahibi olarak bile, çalışmak için çalışma iznine ihtiyacı var. Ekim 2026 itibarıyla tablo şöyle.

Kısaca

1. Gürcistan'da emlak danışmanları için devlet lisansı ve denetleyici kurum yoktur. Emlak danışmanları kara para aklamayla mücadele yasası kapsamında yükümlü kişiler değildir (MONEYVAL, Aralık 2024).
2. Gürcistan vatandaşları ve daimi oturum sahipleri bir emlak ofisinde veya kendi işletmeleriyle hemen başlayabilir.
3. 1 Mart 2026'dan beri yabancıların ücretli iş ve serbest çalışma için “Çalışma Faaliyetinde Bulunma Hakkı” adlı bir çalışma iznine ihtiyacı vardır (Fragomen; Legal.ge).
4. İzinsiz çalışmanın cezası çalışan ve işveren için 2,000 GEL'dir; tekrarında iki, ardından üç katına çıkar.
5. Çalışan, bireysel girişimci (IE) veya bir LLC üzerinden çalışabilirsiniz. İki hukuk bürosu aracılığın %1 Küçük İşletme Statüsü'nden hariç tutulduğunu bildiriyor.
6. GNARE gönüllü sertifika sunar: üyeler için 750 GEL, diğerleri için 900 GEL.
7. Emlak danışmanları ikinci el satışlarda genellikle satıcının ödediği %2 ile %3 kazanır; yeni konutlarda ise emlak ofisine müteahhit öder.

Lisans yok, düzenleyici kurum yok

Okuduğumuz hiçbir kaynak emlak danışmanları için bir lisans veya kayıt rejimi tanımlamıyor. MONEYVAL'in Aralık 2024 raporu, emlak danışmanlarının yükümlü kişi olarak belirlenmediğini ve denetleyici kurum olmadığını söylüyor. TbilisiExperts (Temmuz 2026) emlak danışmanı komisyonunun düzenlenmediğini belirtiyor. Bunu değiştirecek bir yasa tasarısı bulamadık.

Kara para aklamayla mücadele yasası 2022, 2023 ve 2024'te değiştirildi ve emlak danışmanlarını yine kapsam dışında bıraktı. Bunun yerine, her mülkiyet hakkını kaydeden Ulusal Kamu Sicili Ajansı (NAPR) yükümlü kuruluş yapıldı. Uygulamada sicil soruları işlemin sonunda sorar, bu yüzden dikkatli emlak ofisleri müşterileri zaten baştan kontrol eder.

Gürcüyseniz

Bireysel emlak danışmanı olarak kaydettirmeniz gereken bir şey yoktur. Şunlara katılabilirsiniz:

• Tbilisi Property, Vestin Property, Realtor.ge, Home24 veya BD Realty gibi bir Tiflis emlak ofisi ya da RE/MAX Realty Park gibi bir franchise ofisi.
• Batumi Residence, Batumi Real Estate veya BD Realty'nin Batum ofisi gibi bir Batum emlak ofisi.
• Piyasanın büyük kısmı projeden satış olduğu için bir müteahhidin satış ekibi.
• Ya da IE veya LLC olarak kendi işinizi kurun.

Yabancıysanız: 2026 çalışma izni

Haziran 2025'te kabul edilen değişiklikler 20 Şubat 2026 tarihli 70 sayılı Hükümet Kararnamesi ile yürürlüğe girdi. Fragomen (Kasım 2025) ve Legal.ge (Şubat 2026) yeni kuralı şöyle özetliyor:

• Daimi oturumu olmayan yabancıların çoğu ücretli iş, serbest çalışma veya işletme yürütmek için, kendi hesabına çalışma ve IE faaliyeti dahil, bir çalışma iznine ihtiyaç duyar.
• Tek başına bir vize, vizesiz kalış veya geçici oturma kartı artık çalışma hakkı vermez.
• Eski işçi göçmen kayıt sistemi kaldırıldı.

Konu	Ayrıntı
Veren kurum	Devlet İstihdamı Teşvik Ajansı, işgücü göçü portalı üzerinden
İşlem süresi	30 takvim günü veya hızlandırılmış olarak 10 iş günü
Ücret	Standart 200 GEL, hızlandırılmış 400 GEL (Legal.ge). Nomos Georgia ücretlerin 500 GEL ile sınırlı olduğunu söylüyor
Çalışanlar	Muaf değilse, Worknet'te 10 iş günlük boş pozisyon ilanından sonra işveren başvurur
Serbest çalışanlar ve IE'ler	Bir iş planı veya faaliyet kanıtı ve bir video mülakatla kendileri başvurur
Ceza	Çalışan ve işverenin her biri için 2,000 GEL; tekrarında iki, ardından üç katı
Geçiş dönemi	Halihazırda çalışan serbest çalışanlar: denetim 1 Mayıs 2026'dan itibaren. Kayıtlı işçi göçmenler: 1 Ocak 2027'ye kadar

Kimler muaf. Daimi oturum sahipleri. Legal.ge ve AttorneyAtLaw.ge yatırım oturumu sahiplerini de sayıyor, ancak Nomos Georgia saymıyor, bu yüzden buna güvenmeden önce yazılı görüş alın. Çalışma iznini aldıktan sonra, zaten Gürcistan'daysanız 10 gün içinde çalışma oturma izni için başvurursunuz (AttorneyAtLaw.ge).

Oturum, çalışma hakkı değildir. Artık 150,000 USD'den başlayan mülke dayalı oturum, bir yabancıya çalışma izni vermez. Müşterilere bu şekilde satmayın ve kendiniz de buna güvenmeyin.

Çalışan, IE veya LLC

• Çalışan. En basit başlangıç. Emlak ofisi size kendi sözleşmesine göre ödeme yapar ve yabancıysanız izniniz için başvurur.
• Bireysel girişimci. Adalet Evi'nde veya NAPR'de kayıtlıdır, vergi numarası otomatik olarak verilir (Legalese, Temmuz 2026). Emlak ofisleriyle komisyon üzerinden çalışan serbest emlak danışmanları arasında yaygındır.
• LLC. Çalışanı veya ortakları olan bir emlak ofisi için olağan yapı.

%1 tuzağı. Gürcistan'ın Küçük İşletme Statüsü, IE'leri 500,000 GEL'e kadar cironun %1'i, 1,000,000 GEL'e kadar olan kısımda %3 oranında vergilendirir; bunun üzerinde statü kaybedilir (Legalese). Ancak Legalese konut gayrimenkul aracılığını hariç tutulan faaliyetler arasında sayıyor ve Gegidze mülk aracılığının sizi bu rejimden çıkardığını söylüyor. Standart vergi rejimine göre plan yapın ve bir mali müşavire teyit ettirin.

GNARE

Nisan 2014'te kurulan Gürcistan Ulusal Gayrimenkul Derneği, ABD Ulusal Emlakçılar Birliği'nin (National Association of REALTORS) Gürcistan'daki tek ortağı ve Gürcistan'da REALTOR markasını kullanmaya yetkili tek kuruluş olduğunu belirtiyor. CEPI tarafından akredite edilmiş gönüllü bir sertifika kursu düzenler ve sertifikalı emlak danışmanlarının listesini yayınlar. Devlet lisansı olmadığından, bir işverenin veya müşterinin kontrol edebileceği az sayıdaki yeterlilikten biridir.

Danışmanlar nasıl kazanır

• İkinci el satışlar: yaklaşık %3, genellikle satıcı öder (ExpatHub), veya %2 ile %3 (GeorgiaExpats, 2026).
• Yeni konutlar: alıcı için genellikle %0, emlak ofisine müteahhit öder (TbilisiExperts).
• Kiralamalar: genellikle bir aylık kiranın %50'si, kiracı öder (Madloba, Ekim 2026).

Gürcistan'da emlak danışmanı payları veya maaşları hakkında yayınlanmış veri bulamadık. Her işverenden rakamlarını yazılı olarak isteyin. Bkz. Gürcistan'da emlak danışmanı komisyonu.

İş nerede

• Tiflis'te 2025'te 42,388 daire satıldı, %4.3 artışla; Aralık 2025'te birincil beyaz karkas ortalaması m² başına 1,373 USD idi (Galt & Taggart). Alıcıların çoğu Gürcü.
• Batum'da 2025'te 17,478 daire satıldı, %15 artışla; yabancılar %52'sini satın aldı, İsrailliler tüm satışların %13'ünü oluşturdu (Investor.ge, Nisan 2026).

Başlıca portallar myhome.ge, ss.ge, korter.ge ve place.ge'dir (Stratos, Mart 2026). Batum'da emlak ofisleri yabancılara WhatsApp ve Telegram üzerinden Rusça ve İngilizce satış yapar. Temel diller Gürcüce, İngilizce ve Rusçadır. Batum'da İbranice bir artıdır.

Emlak ofisi nasıl seçilir

• Resmi unvanını ve şirket türünü ve GNARE üyesi olup olmadığını sorun.
• Yabancıysanız, çalışma izniniz için başvurup başvurmayacağını sorun ve izin verilmeden işe başlamayın.
• Statünüzü yazılı olarak alın: çalışan mı serbest mi, vergiyle kim ilgileniyor.
• Kazancınızı yazılı olarak alın: portföy, müşteri adayları, müteahhit işlemleri ve kiralamalardaki payınız ve ne zaman ödendiği.
• Sicil kayıtlarını, müteahhitleri ve müşterileri nasıl kontrol ettiğini sorun.

Tehlike işaretleri

• “Hemen başlayın, izin bekleyebilir.”
• Mali müşavir kontrolü olmadan “IE olarak kaydolun, yalnızca %1 ödersiniz.”
• Yasa GEL zorunlu kılarken yalnızca USD ile fiyatlandırılmış ilanlar.
• Sözleşmede emanet hesabı olmadan “güvenli” diye satılan projeden satış kaporaları.
• Nakit veya kişisel bir hesaba ödenen ücretler.

Gürcistan'da emlak danışmanı lisansı yoktur, ancak yabancıların 1 Mart 2026'dan beri çalışma iznine ihtiyacı vardır. Bu kılavuz yukarıda belirtilen tarihte kontrol edilmiştir. Genel bilgi niteliğindedir, hukuki, vergi veya göç tavsiyesi değildir. CloserPass; GNARE, NAPR, Devlet İstihdamı Teşvik Ajansı veya Gürcistan'daki herhangi bir devlet kurumuyla bağlantılı değildir.

CloserPass'te Gürcistan bölümünde pozisyonlar ve daha fazla kılavuz bulun.