Yabancı olarak Gürcistan'da mülk satın almak

Tiflis ve Batum'un ülkesi Gürcistan, bir yabancının daire satın alması için dünyanın en kolay yerlerinden biridir. Daireler bir Gürcüyle aynı koşullarda satın alınabilir, tapu devir vergisi yoktur ve Kamu Sicili bir satışı aynı gün tescil edebilir. Yabancı alıcıların sorduğu sorular arazi, para birimi, projeden satış riski ve oturumla ilgilidir. Ekim 2026'da bir emlak danışmanının açıklayabilmesi gerekenler şunlar.

Kısaca

1. Yabancılar daireleri ve tarım dışı mülkleri serbestçe satın alabilir (GRATA International, Eylül 2025).
2. Tarım arazisi, dar istisnalar dışında, Gürcistan vatandaşları ve kuruluşlarıyla sınırlıdır.
3. Mülkiyet Ulusal Kamu Sicili Ajansı'nda (NAPR) tescil edilir: 4 iş gününde 150 GEL, 1 günde 270 GEL veya aynı gün 350 GEL.
4. Tapu devir vergisi ve damga vergisi yoktur (Georgiafy; GeorgiaExpats).
5. 2 yıl içinde yeniden satılan konut, kazancın %5'i oranında, 2 yıldan sonra %0 vergilendirilir (Gegidze).
6. Fiyatlar USD ile verilir, ancak ilanlar GEL göstermelidir (ISET Policy Institute).
7. 150,000 USD veya üzeri değerdeki bir mülk 1 Mart 2026'dan beri geçici oturum başvurusuna dayanak olabilir, ancak çalışma hakkı vermez.

Yabancılar neye sahip olabilir

• Tarım dışı arazideki daireler, evler ve ticari mülkler: serbestçe, yerlilerle aynı koşullarda (GRATA International).
• Tarım arazisi: Anayasa ve Tarım Arazisi Mülkiyeti Kanunu ile Gürcistan vatandaşları ve kuruluşlarıyla sınırlıdır. İstisnalar miras ve yabancılara ait Gürcü şirketleri için Hükümet onaylı yatırım planlarıdır (GRATA).

Emlak danışmanları için anlamı. Arazili bir evi veya şehir dışında bir parseli göstermeden önce sicilde arazi kategorisini kontrol edin. Yabancı bir alıcı tarım arazisini öylece satın alamaz.

Satın alma nasıl işler

1. Sicil kontrolü. NAPR kaydını alın ve satıcının kayıtlı malik olduğunu doğrulayın.
2. İade konusunda yazılı bir madde içeren kapora veya rezervasyon.
3. NAPR'de veya Adalet Evi'nde imzalanabilen satış sözleşmesi. Her satış için noter gerekmez (ExpatHub; GeorgiaExpats).
4. Uzaktan alıcılar genellikle noter onaylı, apostilli bir vekaletname ile imzalar.
5. NAPR'deki tescil alıcıyı malik yapar.

Tescil ücretleri (napr.gov.ge, Ekim 2026'da kontrol edildi):

Hizmet	Ücret	Saat
Standart	150 GEL	4 iş günü
Hızlı	270 GEL	1 iş günü
Aynı gün	350 GEL	Aynı gün

Bazı kılavuzlar hâlâ 50 ile 200 GEL arası gösteriyor. Resmi sayfayı kullanın.

Para birimi: USD fiyatlar, GEL ilanlar

• Temmuz 2017'den beri işletmeler fiyatları GEL ile ilan etmek zorundadır. Yaptırımlar bir uyarıyla başlar, ardından 1,000 GEL, sonra 5,000 GEL (ISET Policy Institute, Şubat 2017).
• Uygulamada mülkler USD ile fiyatlandırılır ve çoğu zaman USD ile ödenir. GeorgiaExpats (2026) Tiflis'teki çoğu işlemin dolarla fiyatlandırılıp ödendiğini söylüyor. ExpatHub ise tek yasal ödeme aracının GEL olduğunu ve sözleşmelerde USD karşılığının belirtildiğini söylüyor.

Yabancı para birimiyle ödemenin bugün nasıl işlediği konusunda kaynaklar çelişiyor, bu yüzden sözleşmede fiyatın nasıl yazılacağına ve paranın nasıl aktarılacağına alıcının avukatı ve bankası karar versin.

Yabancı malikler için vergiler

Vergi	Kural	Kaynak
Tapu devir vergisi veya damga vergisi	Yok	Georgiafy; GeorgiaExpats
Tescil	150 GEL'den başlayan NAPR ücreti	napr.gov.ge
Konut yeniden satışında kazanç	2 yıl içinde satılırsa %5, 2 yıldan fazla sonra %0	Gegidze; ExpatHub
Ticari mülk yeniden satışında kazanç	2 yıl içinde satılırsa %20	Gegidze
Kira geliri	Kayıt yaptıran veya bu rejimi seçen bir birey için brüt kiranın %5'i, aksi halde %20	Georgiafy; Gegidze
Yıllık emlak vergisi	Hane geliri 40,000 GEL'in altındaysa muaf, ardından gelirle birlikte %1'e kadar artar, oranı belediye belirler	Georgiafy; ExpatHub

Kaynaklar farklı emlak vergisi dilimleri veriyor, bu yüzden alıcılara Gelir İdaresi ile teyit etmelerini söyleyin.

Örnek hesap: bir yatırımcı için tutulan Batum'da bir daire

Yabancı bir alıcı anahtar teslim bir daire için 90,000 USD öder, daireyi kiraya verir ve 3 yıl sonra 100,000 USD'ye satar. Kolaylık olsun diye USD gösteriyoruz. Gerçekte vergiler lari cinsinden hesaplanır.

Kalem	Tutar
Alımda tapu devir vergisi	0
NAPR ücreti, standart	150 GEL
Kira: 12 ay boyunca aylık 600 USD, %5 ile kayıtlı	7,200 x %5 = yılda 360 USD
2 yıldan fazla tutulan mülkte kazanç vergisi	0

Alıcı 2 yıl içinde satsaydı, 10,000 USD'lik kazanç %5 ile vergilendirilirdi: 500 USD. Kira rakamı örnek için bir varsayımdır.

Projeden satın almalar

Yeni dairelerin çoğu projeden satılır. Alıcı, müteahhidin ön satış sözleşmesine göre NAPR'ye gelecekteki malik olarak kaydedilebilir; tam mülkiyet, inşaatın tamamlanması ve kullanıma uygunluk belgesinden sonra gelir (Legal.ge, Ekim 2026). Emanet hesabı yasası yoktur, müteahhit sicili de yoktur ve kaporalar çoğu zaman iade edilmez. Bkz. Gürcistan'da projeden satış nasıl işler.

Mülk yoluyla oturum

• Mülk yoluyla geçici oturum: 1 Mart 2026'dan beri, 100,000 USD'den yükseltilerek, 150,000 USD piyasa değerinden başlar. Değerleme sertifikalı bir ekspertiz ile yapılır ve birden fazla mülk birleştirilebilir. Mevcut izin sahipleri mülkü ellerinde tuttukları sürece eski kurallara göre yenilemeye devam edebilir (Erickson Immigration Group, Şubat 2026).
• Yatırım yoluyla oturum: bir denetçi tarafından değerlenen gayrimenkulü de içerebilen 300,000 USD'den başlar. 5 yıllığına verilir, ardından daimi oturuma dönüştürülebilir (Legal.ge, Ekim 2026).

Hiçbiri çalışma izni değildir. 1 Mart 2026'dan beri yabancıların, serbest çalışma dahil, çalışmak için ayrı bir çalışma iznine ihtiyacı vardır (Legal.ge, Şubat 2026). Yatırım oturumu sahiplerinin muaf olup olmadığı hukuk büroları arasında hâlâ tartışmalı.

Yabancılar nereden satın alıyor

• Batum: yabancılar 2025'te dairelerin %52'sini satın aldı, İsrailliler tüm satışların %13'ünü oluşturdu. Ortalama anahtar teslim fiyat m² başına 1,865 USD idi; Eski Batum 3,000 USD'nin üzerinde, çevre bölgeler 1,500 USD'nin altında. Brüt getiri %7.4 idi (Investor.ge, Nisan 2026). Ağustos 2026'da yabancı alıcıların payı yine %52 oldu (Business Media Georgia).
• Tiflis: alıcıların yaklaşık %90'ı Gürcü, ardından %4 İsrailli ve %2 Rus (Colliers, Commersant aracılığıyla, Aralık 2025). Aralık 2025'te birincil beyaz karkas ortalaması m² başına 1,373 USD idi; Gldani'de yaklaşık 1,038 USD'den Vake'de 2,781 USD'ye kadar, brüt getiri %8.6 (Galt & Taggart).

Bir emlak danışmanının ilk gün söylemesi gerekenler

• “Bu dairenin tam mülkiyetine bir Gürcü gibi sahip olabilirsiniz.”
• “Tapu devir vergisi yok. Tescil, hıza bağlı olarak 150 ile 350 GEL arası tutar.”
• “İki yıl içinde satarsanız kazancın %5'ini ödersiniz.”
• “Fiyat dolar cinsinden, ama ilanda lari gösterilmek zorunda.”
• “Oturum için bir ekspertize göre 150,000 USD gerekir ve bu size burada çalışma hakkı vermez.”
• “Projeden alımda, ödeme yapmadan önce kapora maddesini bir avukatla okuyun.”

Gürcistan yabancıların daireleri serbestçe satın almasına izin verir, tarım arazisini kısıtlar ve tapu devir vergisi almaz. Bu kılavuz yukarıda belirtilen tarihte kontrol edilmiştir. Genel bilgi niteliğindedir, hukuki, vergi veya göç tavsiyesi değildir. CloserPass, NAPR veya Gürcistan'daki herhangi bir devlet kurumuyla bağlantılı değildir.

CloserPass'te Gürcistan bölümünde pozisyonlar ve daha fazla kılavuz bulun.