Gürcistan'da projeden satış nasıl işler

Gürcistan'da projeden satış bir niş değildir: Tiflis ve Batum'daki yeni dairelerin çoğu bu şekilde satılır. Müteahhitler uzun faizsiz planlar ve sıfıra kadar düşen kaporalar sunar. Gürcistan'ın sunmadığı şey ise bir güvenlik ağıdır: emanet hesabı yasası ve müteahhit sicili yoktur. Bu da emlak danışmanını kilit bir konuma getirir. Alıcının güvencesi sözleşme, sicil ve sizin kontrollerinizdir; bu kılavuz da bunları iyi yapmakla ilgilidir.

Kısaca

1. Projeden satış yaygın uygulamadır. Müteahhit anketleri Tiflis'te birincil satışların 2025'te %27.3 arttığını gösterdi (Galt & Taggart, Ocak 2026).
2. Alıcı, bir ön satış sözleşmesine göre Kamu Sicili'ne (NAPR) gelecekteki malik olarak kaydedilebilir. Tam mülkiyet, inşaatın tamamlanması ve kullanıma uygunluk belgesinden sonra gelir (Legal.ge, Ekim 2026).
3. Müteahhit taksit planları genellikle 2 ile 3 yıl sürer, çoğunlukla yabancı para birimiyle yapılır ve Ulusal Banka'nın ödeme/gelir sınırlarından muaftır (SOVA, Ekim 2026).
4. Peşinatlar artık %0'a kadar düşüyor ve olağan %10'luk kapora genellikle iade edilmiyor (SOVA; GeorgiaExpats).
5. Emanet hesabı yasası ve müteahhit sicili yoktur (Legal.ge; SOVA).
6. Batum'da 2025 sonunda incelenen projelerde yaklaşık 12,400 satılmamış daire vardı (Investor.ge, Nisan 2026).
7. Yeni konutlarda emlak ofisine genellikle müteahhit öder ve alıcı ücret ödemez (TbilisiExperts).

Alıcının hakkı nasıl kaydedilir

Legal.ge (Ekim 2026) yapıyı şöyle açıklıyor:

• Alıcı müteahhidin ön satış sözleşmesini imzalar.
• Alıcı, birimin gelecekteki maliki olarak NAPR'ye kaydedilebilir.
• Bina tamamlanıp kullanıma uygunluk belgesini aldığında, alıcı tam malik olarak kaydedilir.

Sözleşmenin gelecekteki malik kaydını öngördüğünden ve bu kaydın gerçekten yapıldığından emin olun. Sicile kaydedilmiş bir alıcı, yalnızca özel bir sözleşmeye sahip olandan çok daha güçlü bir konumdadır. Bir mülkiyet hakkının tescili 4 iş gününde 150 GEL, bir günde 270 GEL veya aynı gün 350 GEL tutar (napr.gov.ge).

Para nasıl aktarılır

SOVA (Ekim 2026) ve GeorgiaExpats (2026) olağan koşulları şöyle anlatıyor:

Koşul	Kaynakların bildirdiği
Plan süresi	Genellikle 2 ile 3 yıl
Para birimi	Çoğunlukla yabancı para birimi
Faiz	Çoğu zaman faizsiz
Kapora	Çoğu zaman %10, genellikle iade edilmez
Peşinat	Artık %0'a kadar düşüyor
İndirim	Tamamlanmış birimlere göre yaklaşık %20 ile %30 daha düşük
Teslimde	Kalan tutar çoğu zaman bir banka konut kredisiyle yeniden finanse edilir

Bunun önemi. Taksit planları Ulusal Banka'nın ödeme/gelir sınırlarından muaftır ve kredi bürosunda görünmeyebilir; SOVA'nın aktardığı bir ekonomist burada hiçbir düzenleme olmadığını söyledi. Bir alıcı taşıyabileceğinden fazlasını imzalayabilir. Kalan tutarı nasıl ödeyeceğini ve teslimde konut kredisine uygun olup olmayacağını sorun.

Konut kredisi kuralları değişiyor. Şubat 2025'te Ulusal Banka GEL konut kredilerinde kredi/değer sınırını %90'a yükseltti. 30 Eylül 2026'da, daha katı %25 ödeme/gelir sınırı için gelir eşiğinin 1 Şubat 2027'de 1,500'den 2,000 GEL'e ve 1 Eylül 2027'de 2,500 GEL'e çıkacağını duyurdu (SOVA). Bugünkü kuralları değil, alıcının teslim tarihinde geçerli olacak kuralları kontrol edin.

Emanet hesabı yasası yok, müteahhit sicili yok

Ne Legal.ge ne de SOVA, emanet hesabını zorunlu kılan veya bir müteahhit sicili oluşturan 2024-2026 dönemine ait bir yasa buldu. GeorgiaExpats (2026) bazı müteahhitlerin kaporaları emanet hesabında tuttuğunu, ancak birçoğunun tutmadığını belirtiyor. Dolayısıyla:

• Sözleşme hesabı ve koşulları belirtmedikçe bir kaporaya asla “korunuyor” demeyin.
• Sözleşme alıcıya gerçek bir hukuki çare sunmadıkça bir teslim tarihine asla “garantili” demeyin.
• Herhangi bir para aktarılmadan önce iade ve gecikme maddelerini alıcıyla satır satır okuyun.

Bina güvenliği

2021'de Batum'daki 26 May Street üzerinde bir bina çöktü ve dokuz kişi öldü. OC Media bunu kaçak tadilatlarla ilişkilendirdi ve Gürcistan'da mimarların ve inşaat şirketlerinin lisanslı olmadığını belirtti. Projeden alıcılar için bu, müteahhidin ruhsatlarının ve geçmiş projelerinin başlıca kalite göstergeleri olduğu anlamına gelir. İkisini de isteyin.

Batum'dan bir örnek hesap

Yabancı bir alıcı, Ağustos 2026 yeni konut ortalaması olan m² başına 1,386 USD'ye yakın (Business Media Georgia) m² başına 1,400 USD fiyatla 45 m²'lik bir daireyi rezerve eder, yani 63,000 USD. Aşağıdaki koşullar bir örnektir. Belirleyici olan sözleşmedir.

Aşama	Tutar	Not
Kapora, %10	6,300 USD	İade edilip edilmediğini kontrol edin
24 aylık taksit	Her biri 2,362.50 USD	Bu örnekte faizsiz
Gelecekteki malik olarak tescil	NAPR ücreti	Kanıt isteyin
Tamamlanma ve kullanıma uygunluk belgesi		Ardından tam malik olarak tescil
Alıcı için emlak danışmanı ücreti	0	Emlak ofisine müteahhit öder

Daire, mülke dayalı oturum için gereken 150,000 USD eşiğinin altındadır (Erickson Immigration Group), bu yüzden bu alıcıya oturumdan söz etmeyin.

Batum'un satılmamış stoku

Batum'da 2025'te 17,478 daire satıldı, %15 artışla, ve yabancılar %52'sini satın aldı (Investor.ge, Nisan 2026). Ancak incelenen müteahhitlerin yıl sonunda yaklaşık 12,400 satılmamış dairesi vardı, yaklaşık %14 artışla, ve brüt getiri %8.8'den %7.4'e düştü. Haziran 2026'da yeni konut ortalaması %22.6 sıçrayarak m² başına 1,455 USD'ye çıktı, bunda kısmen üst segment projelerin etkisi vardı (Eva Estate, Colliers'a atıfla).

Alıcı için arz fazlası pazarlık payı demektir: fiyat, kapora, ödeme planı ve gecikme cezaları konusunda. Sizin için ise projeleri karşılaştırma ve bir müteahhidi sadece iyi ödediği için öne çıkarmaktan kaçınma yükümlülüğü demektir.

Geliştirici ve proje hakkında kontrol edilecekler

1. Arsa ve ruhsatlar. Sicilde arsanın sahibi kim ve projenin yapı ruhsatı var mı?
2. Geçmiş projeler. Müteahhit hangi binaları tamamladı ve alıcılar zamanında malik olarak tescil edildi mi?
3. Gelecekteki malik kaydı. Sözleşme bunu öngörüyor mu ve ne zaman?
4. Kapora ve iadeler. Kapora iade edilebilir mi ve hangi durumlarda?
5. Emanet hesabı. Sözleşmede adı geçen bir emanet hesabı var mı? Yoksa bunu alıcıya söyleyin.
6. Gecikme. Teslim gecikirse ne olur?
7. Para birimi. Plan çoğu zaman USD ile yapılır, ancak ilanlar GEL göstermelidir (ISET Policy Institute).
8. Komisyonunuz. Müteahhit emlak ofisine ne zaman öder ve alıcı size müteahhidin ödediğini biliyor mu?

Tehlike işaretleri

• Arsa kaydını veya ruhsatı göstermeyen bir müteahhit.
• Sözleşmede gelecekteki malik kaydı yok.
• Ödeyecek kimsenin adı geçmeyen “garantili” kira getirileri.
• Aynı gün iade edilmeyen kapora ödemesi için baskı.
• 150,000 USD'nin altındaki bir birim için oturum vaadi.
• Müteahhidin şirketi yerine kişisel bir hesaba yapılan ödemeler.

Gürcistan'da projeden satışlar müteahhidin sözleşmesine ve Kamu Sicili'ne dayanır; emanet hesabı yasası veya müteahhit sicili yoktur. Bu kılavuz yukarıda belirtilen tarihte kontrol edilmiştir. Genel bilgi niteliğindedir, hukuki, vergi veya yatırım tavsiyesi değildir. CloserPass, Gürcistan'daki hiçbir müteahhit, banka veya devlet kurumuyla bağlantılı değildir.

CloserPass'te Gürcistan bölümünde pozisyonlar ve daha fazla kılavuz bulun.