Kıbrıs'ta kimler emlak danışmanı olarak çalışabilir

Kıbrıs, çalışmaya başlamadan önce iki ayrı soru sorar. Birincisi, Kıbrıs'ta çalışabilir misiniz? Bu uyruğunuza bağlıdır. İkincisi, bir mülk işleminde hangi rolde yer alabilirsiniz? Bu Emlak Danışmanları Kanunu'na bağlıdır ve cevabı çoğu ülkeden daha katıdır. Bu ders her ikisini de sade bir dille yanıtlıyor.

Üç rol, üç kural seti

Lisanslı emlak danışmanı. Konseye kayıtlı ve geçerli bir yıllık lisansa sahip. Yalnızca lisanslı bir emlak danışmanı emlak ofisi işletebilir, kendi adına müşteriyle sözleşme yapabilir ve ücret alabilir (3. ders).

Kayıtlı asistan. Law 71(I)/2010'un 2. maddesi asistanı, lisanslı bir emlak danışmanı tarafından istihdam edilen, Asistan Emlak Danışmanları Sicili'ne kayıtlı ve danışmanın talimatlarıyla çalışan gerçek kişi olarak tanımlar. 12. madde koşulları belirler:

• Kıbrıs veya başka bir AB ülkesi vatandaşlığı.
• İflas etmemiş veya kısıtlı olmamak.
• İtibarı iade edilmedikçe sahtekârlık veya ahlaki düşkünlük içeren bir suçtan mahkûmiyetinin bulunmaması.
• Bir lise bitirme belgesi. AB dışından alınmış bir belge için Eğitim Bakanlığı'ndan veya mezun olunan ülkenin yetkili makamından okulun tanındığına dair kanıt gerekir.
• Lisanslı bir emlak danışmanının ofisinde bir iş.

Başvuru işe başladıktan sonra 30 gün içinde yapılmalıdır. Geç kalırsa uygulama süreniz başvurduğunuz tarihten 30 gün öncesinden itibaren sayılır. Bu önemlidir, çünkü asistan olarak 12 ay emlak danışmanı sınavının bir koşuludur. Dempro, dosyayı genellikle işverenin hazırladığını ekliyor: sabıka kaydınız (son 30 gün içinde alınmış), iflas etmediğinize dair belge, sosyal sigorta kazanç dökümü ve iş sözleşmeniz.

Kasım 2025'te emlak danışmanları derneği, Çalışma Bakanlığı'nın yarı zamanlı asistanlar için yasal bir engel görmediğini bildirdi.

Kayıtsız çalışan. Diğer herkes. Kanunun 33(1). maddesi, lisanslı değilseniz aşağıdakileri suç olarak tanımlar:

1. Herhangi bir şekilde emlak danışmanlığı yapmak veya emlak danışmanı gibi davranmak.
2. Kendinize “emlak danışmanı”, “gayrimenkul danışmanı” veya benzeri bir unvan vermek.
3. Bir mülkü alıcılara göstermek; mülk sizin, yakın bir akrabanızın, genel vekâletname kapsamında bir müvekkilin adına ya da yöneticisi veya çalışanı olduğunuz bir şirket adına kayıtlı değilse.
4. Aynı durumlar dışında bir satış veya alım ilanı vermek.
5. Mülk sahibinin adını ve iletişim bilgilerini açıkça belirtmeyen ilanlar yayınlamak.
6. Aracılık işi için herhangi bir ücret talep etmek veya almak.

33(2). madde iki önemli istisna ekler. Bir geliştirici, kayıtlı malikle yaptığı bir anlaşma kapsamında inşa ettiği mülklerin satışını ilan edebilir ve tanıtabilir. Ayrıca lisanslı bir emlak danışmanının talimatlarıyla hareket eden asistanı veya çalışanı yasa dışı faaliyet göstermiş olmaz.

Dolayısıyla bir geliştiricinin şirket içi satış personeli geliştiricinin kendi birimlerini gösterebilir ve satabilir. Aynı kişi başka birinin dairesine alıcı bulduğu için ücret alamaz.

1. yol: AB vatandaşları

Bir AB ülkesinin pasaportuna sahipseniz Kıbrıs'ta çalışma izni olmadan çalışan veya serbest çalışan olarak çalışabilirsiniz.

1. Gelin ve çalışmaya ya da iş aramaya başlayın.
2. Üç aydan uzun kalırsanız “sarı kâğıt” (MEU1 formu) olarak bilinen bir kayıt belgesi için başvurun. Eylül 2026'da güncellenen Philippou Law, Kıbrıs'a girişten itibaren dört ay içinde başvurulması gerektiğini söylüyor. Ücret €20'dir ve geç başvuru €2,500'e kadar cezaya yol açabilir.
3. Lefkoşa'da Göç ve Uluslararası Koruma Bakan Yardımcılığı'nın Göç Dairesi'ne başvurursunuz. Limasol, Larnaka, Baf ve Gazimağusa'da ise polisin bölge Yabancılar ve Göç Birimi'ne başvurursunuz.
4. Pasaportunuzu veya kimliğinizi, adres kanıtınızı ve çalışan olarak işvereninizin yazısını ve sosyal sigorta kaydınızı getirin.

Başka bir üye devlette lisanslı AB'li emlak danışmanları, Konseye her yıl yenilenen yazılı bildirimde bulunduktan sonra ve eşdeğer sigortayla Kıbrıs'ta kaydolmadan geçici ve arızi hizmet de sunabilir (madde 15).

Yol 2: AB dışı vatandaşlar

Bu bölümü dikkatle okuyun.

Vatandaşlık kuralı. İncelediğimiz metinde hem 11. madde (emlak danışmanları) hem de 12. madde (asistanlar) Kıbrıs veya AB vatandaşlığı şartı arar. 11(3). madde, emlak danışmanı kaydını Kıbrıs'ta sürekli yaşayan AB vatandaşlarının eşleri ve çocukları olan AB dışı kişilere açar. Resmi Business in Cyprus sayfası da aynı vatandaşlık şartını sıralıyor. Bir hizmet firması olan Dempro, üçüncü ülke vatandaşlarının asistan olarak kaydolabileceğini yazıyor. Bunu resmi bir sayfada teyit edemedik, bu yüzden buna güvenmeden önce Konseye yazılı olarak sorun.

Çalışma izni. Zeno Legal'ın Ağustos 2026 tarihli rehberi kendi sponsorluğunuzla alınan bir çalışma vizesinin olmadığını açıklıyor: izne işvereniniz başvurur ve izni o tutar. İki ana yol vardır:

• Genel istihdam. Çalışma Dairesi'nin önce uygun bir Kıbrıslı veya AB'li aday bulunmadığını teyit etmesi gerekir.
• Yabancı sermayeli şirket. İş Kolaylaştırma Birimi'ne kayıtlı bir şirket, yüksek nitelikli üçüncü ülke personelini bu test olmadan aylık asgari brüt €2,500 maaşla işe alabilir (GK Law Firm, Ekim 2026). €2,000 kazanan mevcut kilit personel, aynı işverenle 31 Aralık 2026'ya kadar yenileme yapabilir.

Pratikte, bir AB vatandaşının aile üyesi olmayan AB dışı bir vatandaş çoğunlukla geliştiricinin kendi projelerini gösteren bir geliştirici satış ekibinde çalışır. İmzalamadan önce rolü, izni ve yasal olarak neler yapabileceğinizi teyit edin.

Numaralarınız: vergi ve sosyal sigorta

• Vergi Kimlik Kodu (TIC). Tax For All portalı üzerinden T.D.2001 formuyla Vergi Dairesi'ne başvurun (Deel, Haziran 2026). Maaş almak ve beyanname vermek için buna ihtiyacınız var.
• Sosyal sigorta. Çalışan olarak işvereniniz sizi kaydeder, maaşınızdan %8.8 keser ve kendi payını öder. KPMG 2026'da işveren primlerini toplam %12.5 olarak veriyor ve sosyal sigortayı aylık €5,742 kazançla sınırlıyor.
• Ulusal sağlık sistemi GESY, çalışanlardan %2.65, serbest çalışanlardan %4 keser (Zeno Legal, 2026).
• Serbest çalışan (yalnızca lisanslı emlak danışmanı olduğunuzda geçerli): Sosyal Sigorta Hizmetleri'ne YKA 1-013 formuyla kaydolur ve sigortaya esas gelirinizin %16.6'sını ödersiniz. 12 ayda €15,600'ü aşan cirodan sonra KDV kaydı zorunlu hale gelir (8. ders).

Hızlı kontrolünüz

Siz	İhtiyacınız olan
AB vatandaşı, asistan olarak başlıyor	Lisanslı bir emlak danışmanının yanında iş, 30 gün içinde asistan kaydı, TIC, sosyal sigorta, üç ay sonra sarı kâğıt
AB vatandaşı, lisans hedefliyor	Yukarıdakilerin hepsi, artı diploma, 12 aylık uygulama ve 3. dersteki sınav
AB dışı, bir AB vatandaşının aile üyesi	Aile üyesi olarak bir oturma belgesi, ardından Konseyle teyit edilmiş aynı yol
Diğer AB dışı vatandaşlar	İşveren sponsorluğunda bir izin, çoğunlukla bir geliştiricinin satış ekibinde, ve rolünüzün yazılı teyidi

Neler yasak

• Lisanslı olmadan veya lisanslı bir emlak danışmanının adına hareket etmeden mülk göstermek, ilan vermek veya ücret almak (madde 33). Cezası 12 aya kadar hapis, €3,500'e kadar para cezası veya her ikisidir.
• Kayıtlı değilken sosyal medyada kendinizi emlak danışmanı olarak tanıtmak.
• Doğru izin olmadan çalışmak. Michalaki, Pitsillidou & Co, bir mahkûmiyetin göç dosyalarını ve bankacılık işlemlerini de etkileyebileceği uyarısında bulunuyor.

Göç kuralları hızla değişir, bu yüzden harekete geçmeden önce resmi kaynağı kontrol edin. Bu konuları müşteri becerileri eğitiminde pratik yapın.

Bu ders genel bilgidir, hukuki veya göçmenlik tavsiyesi değildir.