Kıbrıs'ta her gün uyduğunuz kurallar

Kıbrıs'ta emlak danışmanlarına ilişkin kurallar birkaç kanunda yer alır ve çoğu kısadır. Sorunların çoğu kimsenin yazıya dökmediği bir ücretten, mülk sahibinin bilgileri veya lisans numaranız olmayan bir ilandan, kimsenin kontrol etmediği bir alıcıdan, nakitten ya da kimsenin araştırmadığı bir tapudan çıkar. Bu ders kuralları günlük alışkanlıklara dönüştürür.

1. Ücreti yazılı olarak kararlaştırın

Emlak Danışmanları Kanunu bir örnek sözleşme vermez. Madde 20'de söylediği şudur:

• Bir işlem için emlak danışmanı kullanmak hiçbir zaman zorunlu değildir.
• Lisanslı bir emlak danışmanı kararlaştırılan ücreti talep edebilir. Aksi kararlaştırılmadıkça ücret, işlem değerinin %3'üdür ve satış veya kira sözleşmesi yapıldığında ödenir.
• İşlem gerçekleşmezse ve bu sizin kusurunuz değilse, harcadığınız zaman ve masraflar için makul bir ücret talep edebilirsiniz.
• Siz, yakın bir akrabanız veya şirketinizin mülkte bir çıkarı varsa, aracılık etmeden önce bunu alıcıya yazılı olarak bildirmelisiniz.
• Aracılık işini kayıtsız veya lisanssız bir kişiye veren yazılı veya sözlü her sözleşme geçersizdir (madde 27).

Kanun ücret sözleşmesinin kendisinin yazılı olmasını şart koşmaz. Yine de yazılı yapın. Mülk sahibiyle yaptığınız aracılık sözleşmesinde mülk, işlem, yüzde veya tutar olarak ücretiniz, KDV'nin eklenip eklenmediği, kimin ödeyeceği, ne zaman ödeneceği, varsa münhasırlık ve sözleşmenin süresi yer almalıdır. Bunlar olmadan varsayılan %3 üzerine tartışmak zorunda kalırsınız.

KDV. Leptos Estates komisyona KDV eklendiğini belirtiyor. Standart oran %19'dur (PwC, Ağustos 2026). €300,000'lik bir satışta %3 ücret €9,000 artı €1,710 KDV eder.

Devir beyanı. Aracılıkla yapılan bir satış Tapu ve Kadastro Dairesi'nde (DLS) devredildiğinde taraflar beyanda emlak danışmanının adını, adresini ve ücretini vermelidir. Emlak danışmanı da ödemeyi aldıktan sonra 30 gün içinde beyan edilen tutarın on binde 2'sini Konseye ödemelidir (madde 20(5) ve (6)). €300,000'lik bir satışta bu €60 eder.

2. İlanlarınızı temiz tutun

• Numaralarınız. Her ilanda, gönderide ve belgede “lisanslı emlak danışmanı” ibaresi, kayıt numaranız ve yıllık lisans numaranız (madde 23).
• Mülk sahibi. Madde 33, lisanslı emlak danışmanı olarak hareket etmiyorsanız mülk sahibinin adını ve iletişim bilgilerini açıkça vermeyen ilanları bilerek yayımlamayı suç sayar. İşvereninize bunu pratikte nasıl uyguladığını sorun.
• Sahte unvan yok. Lisanslı değilken kendinizi emlak danışmanı, danışman veya emlak ofisi olarak tanıtmak suçtur (madde 26 ve 33).
• Değer görüşüne izin var. Madde 22, satıcı veya alıcı istediğinde değer hakkında görüş vermenize izin verir.
• Vize vaadi yok. Yatırım yoluyla oturma izninin katı kuralları var ve yatırım yoluyla vatandaşlık 2020'de sona erdi (5. ders).

3. Alıcıya her şeyi söyleyin

Madde 21 mesleğin kalbidir. Satıcı adına da alıcı adına da hareket etseniz, muhtemel alıcıya mülkün fiziki durumu hakkında bildiğiniz her şeyi, üzerindeki yükleri ve kanun, mahkeme veya devlet tarafından konmuş her türlü kısıtlamayı söylemelisiniz. Bilgiyi elinizde olmayan nedenlerle alamadıysanız, işlem imzalanmadan önce bunu söyleyin. €200,000'lik sigortanız bu yükümlülük için vardır (3. ders).

4. Müşterinizi tanıyın (Law 188(I)/2007)

Kara Paranın Aklanmasının Önlenmesi ve Bastırılması Kanunu (Law 188(I)/2007), emlak danışmanlarını yükümlü kişiler arasında sayar (bölüm 2A). Buna kiranın ayda €10,000 veya daha fazla olduğu kiralamalar da dahildir. Michael Kyprianou & Co (Mart 2025), alıcılara doğrudan satış yapan geliştiricilerin de büyük olasılıkla kapsamda olduğunu ekliyor. Yükümlülükleriniz:

1. Her müşteriyi ve her şirketin gerçek faydalanıcısını geçerli bir kimlikle tanımlayın.
2. İşlemi anlayın ve risk yükseldikçe daha derinlemesine olmak üzere fonların kaynağını değerlendirin.
3. Siyasi nüfuz sahibi kişiler ve yaptırımlar açısından tarama yapın.
4. Şüphelerinizi müşteriyi uyarmadan mali istihbarat birimi MOKAS'a bildirin.
5. Kayıtları en az beş yıl saklayın (Michael Kyprianou & Co'nun özetlediği şekliyle bölüm 68).

Tehlike işaretleri arasında açıklanamayan nakit, hızlı yeniden satışlar ve sahipleri belirsiz offshore şirketler bulunur.

Nakit. Aynı firma, mülk işlemlerinde nakit ödemelerin bağlantılı ödemeler dahil €10,000 ile sınırlı olduğunu, alınan nakdin %10'una kadar para cezası ve beş yıla kadar hapis öngörüldüğünü yazıyor. Ücretinizi her seferinde fatura karşılığında banka havalesiyle alın.

Sizi kim denetler. Bugün emlak danışmanlarını kara para aklamayla mücadele konusunda Konsey denetliyor. 2026 tarihli bir kanun tasarısı bu görevi Vergi Dairesi'ne devredecek ve AB'nin Regulation 2024/1624'ü kuralları Temmuz 2027'den itibaren tüm gayrimenkul profesyonellerine genişletiyor (Cyprus Property News). Emlak ofisinizden yazılı prosedürünü isteyin.

5. Kişisel verileri koruyun

Pasaportlar, vergi numaraları, banka dökümleri ve gelir belgeleri topluyorsunuz. AB GDPR'ı geçerlidir ve 31 Temmuz 2018'den beri yürürlükte olan Law 125(I)/2018, denetim makamı olarak Kişisel Verilerin Korunması Komiseri ile birlikte bunu Kıbrıs hukukuna aktarır (DLA Piper). Pratikte:

• Yalnızca işlemin gerektirdiği bilgileri toplayın ve nedenini söyleyin.
• Kimlik kopyalarını asla açık grup sohbetlerinden göndermeyin.
• Saklama süresi dolduğunda dosyaları silin veya arşivleyin; AML kayıtları için beş yılı unutmayın.

6. Tapuyu DLS'de araştırın

Kıbrıs'ta bir tapu senedinde ipotek, memo (bir alacaklının şerhi), yasak veya daha önce kaydedilmiş bir satış sözleşmesi bulunabilir. Bunları bir arama belgesiyle bulursunuz.

Ne	Ayrıntılar
Form	N.50, bir mülk için yükler ve yasaklar dahil veya hariç arama belgesi
Ücret	Basit €10, yükler ve yasaklarla €15
Nasıl	CY Login ile e-Hizmetler üzerinden çevrimiçi veya bölge tapu dairesine e-postayla
Kim	Mülk sahibi, Cap. 224 madde 51A kapsamında bir ilgili kişi veya onaylı vekâletname sahibi biri

DLS'nin kendi alıcı kontrol listesi şunları ekler: satıcının kayıtlı malik olduğunu ve alanın eşleştiğini teyit edin, yasal erişimi, planlanan yolları ve kamulaştırmaları kontrol edin, KDV uygulanıp uygulanmadığını sorun ve binalar için bir iskân belgesinin (certificate of approval) bulunduğunu teyit edin. Tapu müşterinin adına geçmeden asla bedelin tamamını ödemesine izin vermeyin.

Neden önemli. Temmuz 2024'te İçişleri Bakanlığı Cyprus Mail'e, DLS'nin 2015 tarihli bir kanun kapsamında “mağdur alıcılardan” 21,495 başvuru aldığını söyledi: evlerinin bedelini ödeyen ama geliştiricinin ipoteği veya imar ihlalleri nedeniyle tapu alamayan kişiler. 11,158 vakada tapu devredilmişti. Bir sonrakini satan emlak danışmanı siz olmayın.

Emlak danışmanlarını başı neyle derde girer

Uygulama	Risk
Lisans olmadan veya işvereninizin talimatları dışında hareket etmek	Law 71(I)/2010 kapsamında 12 aya kadar hapis ve €3,500
Yazılı ücret sözleşmesi olmaması	Varsayılan %3 ve kimin ödeyeceği konusunda anlaşmazlık
Numaralarınız olmayan bir ilan veya mülk sahibinin bilgileri olmayan bir özel ilan	Madde 23 ve 33 kapsamında suçlar
Bilinen bir kusuru veya yükü saklamak	Madde 21'in ihlali, sigortanıza karşı talepler
Müşteri kontrollerini atlamak veya nakit almak	AML para cezaları ve hapis cezaları
DLS araştırması yapılmaması	Tapusuz kalmış bir alıcı ve kaybolan itibarınız

Günlük alışkanlıklarınız

• KDV dahil yazılı bir ücret sözleşmesi olmadan portföy yok.
• Numaralarınız olmadan ilan yok, ve yalnızca emlak ofisinizle sözleşme imzalamış mülk sahipleri için.
• Kimlik ve gerçek faydalanıcı kontrolleri olmadan rezervasyon yok.
• Nakit yok.
• Her dosyada bir DLS arama belgesi.

Bu kurallar değişir, bu yüzden harekete geçmeden önce resmi kaynağı kontrol edin. Bunları müşteri becerileri eğitiminde pekiştirin.

Bu ders genel bilgidir, hukuki tavsiye değildir.