Kıbrıs piyasasını tanıyın: dört şehir, alıcılar ve oturma izni kuralları

Kıbrıs, birbirinden çok farklı dört pazara sahip küçük bir ada. Limasol'da deniz manzaralı bir daire, Baf yakınlarında bir emeklinin villası, Larnaka'da yeni bir daire ve Lefkoşa'nın bir banliyösünde bir aile evi, farklı alıcıları farklı fiyatlarla ve farklı nedenlerle çeker. Bu farkları bilmek, müşterilerin size güvenmesini sağlar. Hatırlatma olarak, bu kurs yalnızca Cumhuriyet'in kontrolündeki bölgeleri kapsar.

Genel tablo

Konsey, Tapu ve Kadastro Dairesi (DLS) verilerine dayanarak 2025'te yaklaşık %15 artışla 18,114 satış sözleşmesi ve €4.7 milyarın üzerinde bir devir değeri saydı (Cyprus Mail, Ocak 2026). Tempo 2026'da da sürdü: ocak-eylül arasında %14 artışla 14,969 sözleşme (BuySell'in analiz ettiği DLS verileri, Ekim 2026).

Fiyatlar Avrupa'nın çoğundan daha hızlı yükseldi. Kıbrıs Merkez Bankası konut fiyat endeksi 2026'nın 2. çeyreğinde bir yılda %8.5, çeyrekte %2.4 arttı; daireler %8.9, evler %5.8 yükseldi.

Bölge	2025 satış sözleşmeleri	Ocak-Eylül 2026	Fiyat endeksi, 2026 2. çeyrek, bir yıl öncesine göre
Limasol	5,563	4,860 (+17%)	+7.8%
Larnaka	3,978	3,291 (+15%)	+9.8%
Lefkoşa	4,115	3,163 (+6%)	+5.7%
Baf	3,567	2,999 (+18%)	+9.6%
Gazimağusa (hükümet kontrolündeki kısım)	891	656 (+5%)	+10.0%

Fiyat seviyeleri. Bölgeye göre resmi bir metrekare fiyatı yoktur. İki özel kaynak bir fikir veriyor. Temmuz 2025'te yayımlanan ve 121,434 ilanı inceleyen bir BuySell ve AXIA çalışması, iki yatak odalı dairelerin medyan talep fiyatını Limasol'da yaklaşık m² başına €4,497, Baf'ta €3,878 ve Lefkoşa'da €2,379 olarak verdi. Ocak 2026'da aktarılan kitle kaynaklı Numbeo verileri şehir merkezi fiyatlarını Limasol'da yaklaşık €4,536, Baf'ta €3,742, Larnaka'da €3,403 ve Lefkoşa'da €2,714 olarak gösterdi. Aktardığınız rakamın türünü her zaman belirtin: endeks, talep fiyatı veya katılımcı tahmini.

Getiriler. RICS ve KPMG'nin 2026 1. çeyrek endeksi ortalama brüt getirileri dairelerde yaklaşık %5.4, evlerde %3 olarak verdi.

Kimler satın alıyor

2026'nın ilk dokuz ayında satış sözleşmelerinin %41.9'unu yabancılar imzaladı: 4,173'ünü AB dışı, 2,094'ünü AB vatandaşları.

İçişleri Bakanı'nın Meclis'e verdiği ve Cyprus Mail'in Ekim 2025'te aktardığı yanıt, alıcıların bölgelere göre nasıl kümelendiğini gösteriyor:

Bölge	Önde gelen yabancı alıcılar
Limasol	Ruslar, İsrailliler, Yunanlar
Baf	İngilizler, İsrailliler, Ruslar
Larnaka	İsrailliler, Lübnanlılar, İngilizler
Lefkoşa	Yunanlar, Romenler, Ruslar, Lübnanlılar
Gazimağusa	İngiliz

Bu yanıttaki sayılar kendi toplamını tutmuyor, bu yüzden onları kesin rakamlar olarak değil bir sıralama olarak kullanın.

Dört şehir

Limasol en pahalı ve en çok satış sözleşmesine sahip bölgedir. Yabancılar arasında Rus ve İsrailli alıcılar öndedir. Nisan 2026'da ana portal Bazaraki'de de en çok görüntülemeyi aldı (7. ders). Emlak danışmanları ve geliştiriciler arasında en yoğun rekabeti burada bekleyin.

Baf 2026'da sözleşmelerde en hızlı büyümeyi gösterdi (+%18) ve İngiliz alıcıların bölgesidir; ardından İsrailliler ve Ruslar gelir.

Larnaka, yukarıdaki talep fiyatı verilerine göre Limasol ve Baf'tan daha ucuzdur; İsrailli ve Lübnanlı alıcılardan güçlü talep görür ve 2026'da en hızlı fiyat artışlarından birini yaşadı.

Lefkoşa başkenttir ve en yerel pazardır; yabancılar arasında Yunan alıcılar öndedir. Dördü arasında en düşük talep fiyatlarına ve 2026'da en yavaş fiyat artışına sahiptir.

Her emlak danışmanının bilmesi gereken kurallar

AB dışı alıcıların izne ihtiyacı var. Alıcı yabancı bir kişiyse DLS Cap. 109 kapsamında bir izin ister. 2026'da Meclis, üçüncü ülke vatandaşlarının alımlarını örneğin tek bir konutla sınırlamak ve tarım arazisi ile hassas bölgeleri yasaklamak için dört kanun teklifini tartıştı. Teklifler Nisan 2026'da ertelendi ve Eylül 2026'da yeniden komisyondaydı (Cyprus Property News). AB dışı bir alıcıya tavsiye vermeden önce durumu kontrol edin.

Yatırım yoluyla daimi oturma izni. Yabancılar ve Göç Yönetmeliği'nin Regulation 6(2) hükmü kapsamında AB dışı bir yatırımcı hızlandırılmış daimi oturma izni alabilir. Michael Kyprianou & Co, 2 Mayıs 2023'ten beri yürürlükte olan kuralları şöyle özetliyor:

• Başvuranın kendi hesabından geliştiriciye yeni konut için ödenen en az €300,000, KDV hariç. Diğer yollar arasında konut dışı mülk, şirket hisseleri veya onaylı fonlar bulunur.
• Yurt dışından yılda en az €50,000 güvenceli gelir, artı eş için €15,000 ve reşit olmayan her çocuk için €10,000.
• Aile için temiz adli sicil kayıtları ve sağlık sigortası. Ebeveynler artık dahil edilemiyor.
• Yatırımın ve gelirin devam ettiğine dair süregelen kontroller.

Eylül 2026'da Göçten Sorumlu Bakan Yardımcısı, programın Kıbrıs Schengen'e katılmadan önce sıkılaştırılacağını, iki yılda yaklaşık 1,500 izin verildiğini ve 2013'ten bu yana verilen yaklaşık 12,000 iznin incelendiğini söyledi (Cyprus Mail). Kontrol ettiğimizde yeni bir metin yayımlanmamıştı. Asla izin vaat etmeyin: yatırımcıları bir göç avukatına yönlendirin.

Yatırım yoluyla vatandaşlık sona erdi. Kıbrıs, bir Al Jazeera soruşturmasının ardından 1 Kasım 2020'de “altın pasaport” programını kaldırdı (Transparency International). Aralık 2025'te Meclis, Bakanlar Kurulu'nun bu program kapsamında vatandaşlık verme yetkisini de kaldırdı. Cyprus Mail, programla 7,329 kişinin pasaport aldığını bildirdi. Bir müşteriye asla ev almanın pasaporta götüreceğini söylemeyin.

Projeden satış ve yeni yapılar

Yeni konutlar KDV ile satılır. Standart oran %19'dur. Haziran 2023'te yayımlanan kurallara göre alıcının ana ve daimi konutu için %5 oran uygulanır (Michael Kyprianou & Co, GK Law Firm):

• İlk 130 m² için, bu 130 m²'nin değeri €350,000'e kadarsa %5.
• Konut 190 m²'den büyük, işlem de €475,000'den fazla olmamalıdır. Bu sınırlardan biri aşılırsa bedelin tamamına %19 uygulanır.
• Hangi uyruktan olursa olsun alıcı orada 10 yıl oturmalıdır, aksi takdirde farkı geri öder.

Eski bir rejim (ilk 200 m² için %5), imar başvuruları 31 Ekim 2023'e kadar yapılmış bazı projeler için hâlâ geçerlidir, ancak en geç 31 Aralık 2026'ya kadar. 1 Ocak 2027'den itibaren yalnızca 2023 kuralları uygulanır.

Projeden satıştaki diğer risk tapu senedidir. Yeni bir daire alan kişi çoğu zaman binanın iskân belgesini ve ayrı tapuları bekler. Bu arada koruma, DLS'ye kaydedilen satış sözleşmesidir (6. ders).

Bölgenizi nasıl öğrenirsiniz

1. Bir bölge seçin ve sokaklarını, okullarını, ulaşımını ve yeni projelerini öğrenin.
2. Merkez Bankası, DLS ve RICS verilerini takip edin ve kaynağınızı her zaman belirtin.
3. Bölgenizdeki başlıca alıcı uyruklarını ve dillerini öğrenin.
4. Her geliştiriciye hangi KDV oranının uygulandığını, tapuların olup olmadığını ve arazinin ipotekli olup olmadığını sorun.

Fiyatlar ve kurallar hızla değişir, bu yüzden harekete geçmeden önce resmi kaynağı kontrol edin. CloserPass'in neleri kapsadığını görmek için Kıbrıs sayfasına ve pazarlara bakın.

Bu ders genel bilgidir, yatırım tavsiyesi değildir.