Kıbrıs'ta baştan sona bir işlem

Kıbrıs'ta bir satış birçok kişinin elinden geçer: siz, alıcının avukatı, çoğu zaman bir banka, Vergi Dairesi ve tapu sicili olan Tapu ve Kadastro Dairesi (DLS). Sizin değeriniz sırayı bilmek, herkesin zamanında hareket etmesini sağlamak ve kimsenin KDV veya devir harçlarıyla şaşırmamasını sağlamaktır. Bu ders bir ikinci el satışı takip ediyor, ardından euro cinsinden iki işlemi hesaplıyor.

Kim ne yapar

• Siz, emlak danışmanı veya asistan: aracılık sözleşmesi, pazarlama, gösterimler, teklif, müşteri kimlik tespiti, koordinasyon.
• Alıcının avukatı: tapuyu ve izinleri kontrol eder, satış sözleşmesini hazırlar veya inceler, DLS'ye kaydettirir.
• Banka: mülkün değerlemesini yapar ve krediyi onaylar.
• Vergi Dairesi: KDV, %5 indirimli oran başvurusu ve satıcının vergi ilişiği.
• DLS: kaydedilen sözleşmeyi tutar, ardından devri tescil eder ve devir harcını tahsil eder.

Adım adım bir ikinci el satış

1. Aracılık sözleşmesi. Yazılı, ücretiniz ve KDV ile (4. ders).
2. Teklif ve rezervasyon. Birçok satıcı gösterimleri durdurmak için rezervasyon kaporası alır. Bunun için özel bir yasal kural bulamadık. Danos & Associates (Haziran 2026), paranın kimde durduğunu, iade edilip edilmediğini, rezervasyonun ne kadar sürdüğünü ve avukatın kontrolleri olumsuz çıkarsa ne olacağını kontrol etmeyi öneriyor.
3. Kimlik tespiti. Para el değiştirmeden önce iki tarafı ve varsa gerçek faydalanıcıyı tanımlayın (4. ders).
4. Kontroller. Avukat bir DLS arama belgesi ister; ipotekleri, memoları, yasakları, erişimi, imar ve yapı ruhsatlarını ve iskân belgesini kontrol eder.
5. Satış sözleşmesi. Fiyatı, ödeme aşamalarını, teslimi, yükleri, garantileri, temerrüdü ve devir tarihini belirler.
6. DLS'ye kayıt. Aşağıya bakın.
7. Kredi onayı. Banka krediyi işlem tamamlanmadan önce onaylar.
8. AB dışı alıcı için izin. Alıcı yabancı bir kişiyse DLS Cap. 109 kapsamında bir izin ister. Danos & Associates, izne genellikle sözleşme imzalandıktan sonra başvurulduğunu söylüyor.
9. DLS'de devir. İki taraf belgeleri sunar, alıcı devir harcını öder, tapu el değiştirir.
10. Ücretiniz. Madde 20'ye göre, aksini kararlaştırmadıysanız satış sözleşmesi yapıldığında ödenir.

Damga vergisi kalktı

2025'e kadar bir satış sözleşmesi kaydedilebilmesi için önce damga vergisi öderdi. EY, damga vergisi kanununun 31 Aralık 2025'te çıkarılan vergi reformunun bir parçası olarak 1 Ocak 2026'dan itibaren kaldırıldığını bildiriyor. 2026'da imzalanan bir sözleşme hiç ödemez. Bazı eski DLS broşürleri hâlâ damgalamadan söz ediyor ve 2026'dan önce imzalanmış belgeler hâlâ eski kurallara tabi olabilir.

Sözleşmeyi DLS'ye kaydettirin

Alıcıyı en çok koruyan adım budur. Taşınmaz Satışı (Aynen İfa) Kanunu (Law 81(I)/2011) uyarınca imzalanan sözleşme, imzadan itibaren altı ay içinde bölge tapu dairesine kaydettirilmelidir. DLS bunun hemen yapılmasını söylüyor. Kaydedildikten sonra:

• Aynı mülk için başka bir satış sözleşmesi kaydedilemez.
• Sözleşme mülk üzerinde, kayıt tarihine göre sıralanan bir şerh oluşturur.
• Satıcı yükümlülüğünü yerine getirmezse alıcı mahkemeden devrin (aynen ifa) veya tazminatın emredilmesini isteyebilir.
• Daha eski bir ipotek varsa alıcı borçtaki kendi payını doğrudan alacaklıya ödeyebilir ve alacaklı mülkü serbest bırakmayı reddederse mahkemeye başvurabilir.

Süre kaçırılırsa, Kleanthous & Platis (Ağustos 2026) sözleşmenin taraflar arasında geçerli kaldığını, ancak alıcının üçüncü kişilere karşı korumayı kaybettiğini ve aynen ifanın takdire bağlı hale geldiğini açıklıyor. Mahkeme geç kayda izin verebilir. DLS, sözleşme altı ay içinde kaydedilmediyse devir harçlarının %10 arttığını ekliyor.

KDV veya devir harçları

Bir mülk işlemi ya KDV ya da devir harcı öder, ikisini birden tam olarak ödemez.

Yeni yapılar KDV öder. Standart oran %19'dur. %5 oran, 2023 kurallarına göre alıcının ana konutuna uygulanır: değeri €350,000'e kadarsa ilk 130 m² için %5; 190 m²'ye kadar konutlar ve €475,000'e kadar işlemler için (5. ders). GK Law Firm, alıcının başvuruyu imzadan sonra ve teslim almadan önce Tax For All üzerinden çevrimiçi yaptığını belirtiyor.

Devir harçları (DLS, PwC, Ağustos 2026):

Değer	Oran
€85,000'ya kadar	3%
€85,001 ile €170,000 arası	5%
€170,000'ün üzerinde	8%

• Aynı satışta KDV alındıysa devir harcı yok (DLS, KDV Dairesi'nden bir belge ister).
• Satın alma KDV'ye tabi değilse %50 indirim; bu, ikinci el satışların çoğunu kapsar.
• Harç, fiyat üzerinden veya DLS Müdürü beyan edilen fiyatı çok düşük bulursa piyasa değeri üzerinden alınır.

Satıcı %20 oranında sermaye kazancı vergisi ödemek zorunda kalabilir. 1 Ocak 2026'dan itibaren ömür boyu muafiyetler ana konut için €150,000'e (koşullara bağlı) ve diğer elden çıkarmalar için €30,000'e yükseldi (PwC). Satıcının devirden önce bir vergi ilişiği belgesine (N313 formu) ihtiyacı vardır.

1. örnek hesap: Larnaka'da ikinci el bir daire

Bir alıcı, ana konutu olarak, kredili ve KDV'siz ikinci el bir daire için €250,000 ödüyor. Aracılık sözleşmeniz satıcı tarafından ödenen %3 artı KDV diyor.

Kalem	Hesaplama	Tutar
İndirim öncesi devir harcı	85,000 x %3 + 85,000 x %5 + 80,000 x %8	€13,200
%50 indirim sonrası devir harcı	13,200 x %50	€6,600
Damga vergisi	2026'da kaldırıldı	€0
%80 kredi/değer oranında öz kaynak	250,000 x %20	€50,000
Emlak ofisi ücreti, satıcı öder	250,000 x %3	€7,500
Ücret üzerindeki KDV	7,500 x %19	€1,425
Emlak ofisinizin Konseye ödemesi	250,000 x 2/10,000	€50

Harcın hesaplanışı: ilk €85,000 için €2,550, sonraki €85,000 için €4,250 ve son €80,000 için €6,400.

%80 rakamı, 2021'de bildirildiği şekliyle Kıbrıs Merkez Bankası'nın birincil konut için koyduğu sınırdan gelir (diğer mülkler için %70). Bankanın güncel teklifini kontrol edin ve bankanın kendi ücretlerini ve PwC'nin listelediği %1 ipotek tescil harcını ekleyin.

2. örnek hesap: Limasol'da yeni bir daire

Bir alıcı, ana konutu olarak bir geliştiriciden 110 m²'lik yeni bir daire için €300,000 ödüyor. GK Law Firm da aynı örneği kullanıyor.

Kalem	%5 oran (ana konut)	%19 oran
KDV	€15,000	€57,000
Devir harcı	€0 (KDV alındı)	€0 (KDV alındı)

Alıcının planlarını ilk gün sormanızın nedeni bu €42,000'lik farktır. Alıcı daireyi 10 yıl içinde satar veya kiraya verirse 30 gün içinde Vergi Dairesi'ne bildirmeli ve kalan yıllar için farkı geri ödemelidir.

Tapu senetleri ve devir

Ayrı bir tapu senedi varsa devir kontrollerden kısa süre sonra yapılabilir. Taraflar bölge tapu dairesine şunları sunar: devir beyanı (N270 formu), satıcının N313 vergi ilişiği belgesi, belediye, kanalizasyon ve su belgeleri, kimlik kopyaları ve mülk ipotekliyse ipotek alacaklısının onayı. Ardından DLS bir randevu verir.

Tapu henüz yoksa, ki bu yeni ve projeden satılan konutlarda yaygındır, geliştirici binanın iskân belgesini ve ayrı tapuları alana kadar kaydedilen sözleşme alıcının korumasıdır. İçişleri Bakanlığı'nın 2024 rakamları, 2015 tarihli bir kanun kapsamında 21,495 “mağdur alıcı” başvurusu yapıldığını ve 11,158 vakada tapu devredildiğini gösteriyor. Her geliştiriciye arazinin ipotekli olup olmadığını ve tapuların ne zaman beklendiğini sorun.

Projeden satış ve yeni yapılar

Projeden alımda sözleşme aşamalı ödemeleri belirler. Alıcının avukatının şunları yaptığından emin olun:

• Sözleşmeyi hemen DLS'ye kaydettirmek.
• İmar ve yapı ruhsatlarını kontrol etmek.
• Geliştiricinin birimin değer oranını DLS'ye bildirdiğini teyit etmek; bu oran, arazi üzerindeki ipotekte alıcının payını belirler.
• Alıcı uygunsa %5 KDV başvurusunu zamanında yapmak.

Vergiler, harçlar ve kredi kuralları değişir, bu yüzden harekete geçmeden önce resmi kaynağı kontrol edin. Satış eğitimiyle pratik yapın.

Bu ders genel bilgidir, hukuki veya vergi tavsiyesi değildir.