Fransa'da her gün uyduğunuz kurallar

Fransa'da emlak danışmanlarına yönelik kurallar ayrıntılıdır ve denetlenir. Tüketiciyi koruma kurumu DGCCRF, 2019'da 2,175 emlak ofisi şubesini incelediğinde bunların %64'ünde usulsüzlük tespit etti ve 1,706 uyarı, 1,765 ihtar ve 114 suç duyurusu yaptı. Sorunların çoğu mandatlardan ve ücret gösteriminden kaynaklanıyordu. Bu ders kuralları günlük alışkanlıklara dönüştürüyor.

1. Mandat yoksa müzakere yok

Yazılı bir mandat imzalanana kadar bir müşteri adına mülk müzakere edemezsiniz. DGCCRF mandatın açıkça belirtmesi gerekenleri sıralıyor:

• Taraflar ve mülk.
• Süre.
• Ücretler ve bunları kimin ödediği, satıcı mı alıcı mı.
• Münhasır mı yoksa basit mi olduğu.
• Nasıl sona erdirilebileceği.

Mandat sizin adınıza değil, kart sahibinin adına imzalanır ve yetkileriniz attestation d’habilitation belgenizle belirlenir (2. ders). DGCCRF eksik veya usulsüz bir mandatı yanıltıcı uygulama olarak değerlendirir.

Emlak ofisi dışında mı imzalandı? Bir mandat müşterinin evinde veya uzaktan imzalandığında tüketici hukuku müşteriye bir cayma formu verilmesini şart koşar. Emlak ofisinizden ofis dışı versiyonu isteyin ve her seferinde kullanın.

2. Registre des mandats'ı tutun

Her emlak ofisi, tüm mandatları kronolojik sırayla listeleyen bir sicil olan registre des mandats tutmalıdır. DGCCRF gevşek kâğıtlarda veya kurşun kalemle tutulmuş siciller tespit etti. İkisi de yanlıştır. Bir ilanı yayınlamadan önce mandatının imzalanıp kaydedildiğini kontrol edin.

3. Mandat exclusif

Münhasır bir mandat sizin için daha değerlidir, bu yüzden kurallar sıkıdır.

• Cayılamazlık süresi üç ayla sınırlıdır (72-678 sayılı kararname, madde 78; Le Blog de L’Immobilier'nin Ekim 2026 özetine göre).
• Bu üç aydan sonra satıcı genellikle mandatı iadeli taahhütlü, alındı bildirimli mektupla 15 günlük bildirim süresiyle sona erdirebilir. Emlak ofisinizin modelindeki tam maddeyi kontrol edin.
• Yasal bir asgari veya azami süre yoktur, ancak mandat süreyi belirtmelidir.
• Loi ALUR uyarınca bireysel bir satıcı için emlak ofisi, mandat zımnen yenilenmeden önce fesih hakkını satıcıya hatırlatmalıdır.

DGCCRF'nin yanıltıcı veya hukuka aykırı saydıkları:

• Basit bir mandatı münhasır gibi sunmak.
• Süresi dolmuş bir münhasırlık maddesine dayanmak.
• Alıcıyı kendisi bulduğunda satıcıya ücret ödeten bir madde.
• Gerçek bir satış olmadan ücret almak.

4. Ücretlerinizi doğru şekilde gösterin

10 Ocak 2017 tarihli arrêté emlak ofislerinin tüketicileri nasıl bilgilendireceğini belirler; DGCCRF bunu şöyle açıklıyor:

• Ücretler TTC (KDV dahil) olarak gösterilir.
• Kimin ödediği belirtilir: satıcı veya alıcı.
• Vitrinde, emlak ofisinin içinde ve web sitesinde, kolay bulunur ve güncel şekilde gösterilir.
• 1 Nisan 2022'den bu yana (26 Ocak 2022 tarihli arrêté) tarifede azami bir oran yer almalıdır.
• “Yalnızca teklif üzerine” şeklindeki veya yalnızca alıcının payını gösteren bir tarife uygun değildir.

İlanlarda, ücreti alıcı ödediğinde fiyat genellikle hem ücret dahil hem ücret hariç olarak gösterilir ve ücret, ücretsiz fiyatın yüzdesi olarak belirtilir. Bu kurs için bu ayrıntıyı doğrulamadığımızdan emlak ofisinizin şablonunu arrêté ile karşılaştırın.

“Kimin ödediği” müşteriler için neden önemli? Agence Immobilière France satış mandatlarının yaklaşık %70'inin ücreti satıcıya yüklediğini tahmin ediyor. Alıcı ödediğinde devir vergileri satıcıya kalan net fiyat üzerinden alınır, bu da vergileri biraz düşürür (6. ders). İmzalamadan önce iki seçeneği de satıcıya açıklayın.

5. Enerji kurallarını bilin

DPE (enerji performans belgesi) artık bir konutun kiraya verilip verilemeyeceğini belirliyor. Hellio'nun özetine göre loi Climat et résilience kapsamında:

DPE sınıfı	Yeni kira sözleşmeleri ve yenilemeler için yasak
G	1 Ocak 2025'ten bu yana
F	2028'den itibaren
E	2034'ten itibaren

Yasaklar eşyalı turistik kiralamalar için de geçerlidir. Her yatırımcı alıcıya DPE sınıfını ve bunun kiralama açısından anlamını söyleyin.

2026'daki bir değişiklik. 1 Ocak 2026'dan bu yana DPE'de elektrik için kullanılan katsayı 2.3'ten 1.9'a düştü. LocService, elektrikle ısıtılan yaklaşık 850,000 konutun F ve G sınıflarından çıkacağına dair bir projeksiyon aktardı. Yakın tarihli DPE'si olan mülk sahipleri güncellenmiş belgeyi ADEME'den indirebilir. Bir satıcıya konutun kiraya verilemeyeceğini söylemeden önce kontrol edin.

6. Kısa dönem kiralamalar

Côte d’Azur'deki ve Paris'teki birçok yatırımcı alıcı tatil kiralamalarını soruyor. Kasım 2024 tarihli loi Le Meur kuralları değiştirdi (Optimhome):

• Micro-BIC vergi rejiminde sınıflandırılmamış eşyalı turistik kiralamalar €15,000 gelire kadar %30 indirim alır (sınıflandırılmış olanlar: €77,700'e kadar %50).
• Belediye başkanları bir ana konutun kiraya verilmesini yılda 120 gün yerine 90 günle sınırlayabilir ve kota koyabilir.
• Neredeyse tüm belediyelerde bir kayıt numarası gerekir.

Asla tatil kiralaması geliri vaat etmeyin. Alıcıyı belediyenin kurallarına ve bir vergi danışmanına yönlendirin.

7. Müşterinizi tanıyın ve verileri koruyun

Kimlikler, fon kanıtları ve aile bilgileriyle çalışacaksınız. Emlak ofisinizden yazılı müşteri kimlik tespiti prosedürünü isteyin ve her dosyada uygulayın. Kimlik kopyalarını asla açık grup sohbetlerinde göndermeyin ve yalnızca işlemin gerektirdiğini saklayın.

Emlak danışmanlarını başı neyle derde girer

Uygulama	Risk
İmzalı ve kaydedilmiş bir mandat olmadan müzakere yapmak	DGCCRF'nin gözünde yanıltıcı uygulama
Attestation d’habilitation olmadan çalışmak	Sizin ve kart sahibi için yasa dışı uygulama
Ücretlerin TTC olarak, kimin ödediği veya azami oran belirtilmeden gösterilmesi	DGCCRF uyarısı veya ihtarı
Münhasır diye satılan basit bir mandat	Yanıltıcı uygulama
Satıcı kendi sattığında ücret öngören bir madde	Hukuka aykırı madde
Agent commercial olarak kapora almak	Statünüzün ihlali
Bir yatırımcıyla DPE sınıfını göz ardı etmek	Konutu kiraya veremeyen bir alıcı

Günlük alışkanlıklarınız

• Sicile işlenmiş imzalı bir mandat olmadan ilan yok.
• Cayma formu olmadan ofis dışı mandat yok.
• Her ilanda TTC ücretler, kimin ödediğiyle birlikte.
• Her dosyada DPE sınıfı kontrol edilir.
• Elinizde asla para olmaz.

Bu kurallar değişir, bu yüzden harekete geçmeden önce resmi kaynağı kontrol edin. Bunları müşteri becerileri eğitiminde pekiştirin.

Bu ders genel bilgidir, hukuki tavsiye değildir.