Fransa piyasasını tanıyın: Paris, Côte d'Azur, Lyon ve Bordeaux

Fransa çok farklı piyasaları olan tek bir ülkedir. Paris'te bir Haussmann dairesi, Nice'te deniz manzaralı bir daire, Lyon'da bir aile evi ve Bordeaux'da taş bir ev farklı alıcıları, farklı fiyatlarla, farklı nedenlerle çeker. Bu farkları kaynaklarınızla birlikte bilmek, müşterilerin size güvenmesini sağlar.

Genel tablo

Piyasa yavaş yavaş toparlanıyor. Mayıs 2026 sonuna kadarki 12 ayda yaklaşık 949,000 ikinci el konut satıldı; bir yılda %5.7 artış. Eylül 2024'teki dip noktası 832,000, Ağustos 2021'deki rekor ise 1,251,000 idi (MesFraisNotaire, Notaires de France'a atıfla, Temmuz 2026).

Fiyatlar yatay. Notaires-INSEE endeksi 2026'nın 1. çeyreğinde bir yılda %0.1 yükseldi: dairelerde +%0.6, evlerde -%0.2; artışın başını Île-de-France çekti.

Konut kredileri. PAP.fr Ekim 2026'da kredi aracılarının ortalamalarını 15 yılda %3.50, 20 yılda %3.66 ve 25 yılda %3.75 olarak bildirdi; en iyi profiller için oranlar %3.00 ile %3.25 arasındaydı. Faizler Eylül'den beri yükseliyordu ve kredi aracıları 2026 sonunda %3.70 ile %4 bekliyordu.

Dört piyasanızdaki fiyatlar

MeilleursAgents'ın 1 Ekim 2026 tarihli tahminleri, metrekare başına euro cinsinden:

Şehir	Daireler	Evler
Paris	9,630	10,059
Nice	5,245	6,365
Lyon	4,714	5,798
Bordeaux	4,448	4,960

Bunlar portal tahminleridir. Notaires'in rakamları imzalanmış senetlere dayanır ve birkaç ay geriden gelir. Hangi tür rakamı aktardığınızı her zaman söyleyin.

Paris. Notaires du Grand Paris, Temmuz 2026 sonunda ikinci el daireleri €9,550/m² (bir yılda %0.5 düşüş), Île-de-France dairelerini ise €6,150/m² olarak verdi. Île-de-France'ta Mayıs ile Temmuz 2026 arasında %5 artışla 36,810 satış kaydedildi. Ön sözleşmeler Ekim 2026'da Paris için yaklaşık €9,600/m²'ye işaret ediyordu.

Côte d’Azur. Actual-Immo, SeLoger ve MeilleursAgents'ın Eylül 2026 barometresini kullanarak daire fiyatlarını Antibes'ta €6,529/m² (bir yılda +%4.9), Cannes'da €6,064/m² (-%1.1) ve Nice'te €5,219/m² (-%1.4) olarak verdi. Prestijli villalar sokak sokak kendi mantığını izler.

Lyon. Bu kurs için yakın tarihli bir notaires verisi bulamadık. MeilleursAgents daireler için €4,714/m² veriyor.

Bordeaux. Syage Notaires, Notaires de France'a atıfla, 2025'in 3. çeyreğinde medyan ikinci el daireyi €4,240/m² (bir yılda -%1), medyan evi ise €345,000 (+%0.4) olarak verdi.

Kimler satın alıyor

Alıcıların çoğu Fransa'da yerleşik kişilerdir. Yerleşik olmayan yabancılar 2022'de Fransa anakarasındaki ikinci el konut satışlarının yaklaşık %1.8'ini, yani yaklaşık 20,000 satışı oluşturdu (MySweetimmo, notaires'e atıfla).

Riviera'da tablo çok farklıdır. 2017 verilerine dayanan ve Journal de l’Agence'ın aktardığı daha eski bir notaires çalışması, Alpes-Maritimes'teki alımların yaklaşık %7'sinin yerleşik olmayan yabancılara ait olduğunu, ülke genelinde bu oranın %1.6, Île-de-France'ta %0.7 olduğunu ve başı İngiliz, ardından Belçikalı ve Alman alıcıların çektiğini ortaya koydu. Veriler eski olduğundan bunları bir sıralama olarak kullanın.

Bu nedenle:

• Paris: çoğunlukla Fransız alıcılar, prestijli semtlerde uluslararası bir niş.
• Côte d’Azur: bu kurstaki en uluslararası piyasa. Burada dil bilmek kazandırır.
• Lyon ve Bordeaux: çoğunlukla yerel ve ulusal alıcılar, aileler ve yatırımcılar.

Fransa yabancıların mülk satın almasına hiçbir kısıtlama getirmez (6. ders).

Müşterilerinizin soracağı vergiler

İkinci konutlar. Zone tendue'deki belediyeler ikinci konutlarda taxe d’habitation paylarına %5 ile %60 arasında ek yapabilir. SeLoger (Ekim 2026) zone tendue'de 3,689 belediye saydı; bunlardan 1,666'sı ek vergi uyguluyor ve Paris, Lyon, Bordeaux ve Nice dahil 688'i azami %60'ta. Cannes ek vergi uygulamıyor. Antibes'in durumunu bulamadık, bu yüzden belediyeyle kontrol edin.

IFI. Gayrimenkul servet vergisi, 1 Ocak itibarıyla €1.3 milyonu aşan net vergiye tabi gayrimenkul varlığına %0.5 ile %1.5 arasındaki oranlarla uygulanır; 2026'da değişmedi (Fondation de France). Yerleşik olmayanlar yalnızca Fransa'daki gayrimenkulleri üzerinden vergilendirilir. Kapsamın genişletilmesine dair tartışmalar yasalaşmış değildir.

İleride satış. Yerleşik olmayan satıcılar %19 sermaye kazancı vergisi artı sosyal kesinti öder (6. ders).

Projeden satış ve yeni yapılar

Yeni konutlar, düzenlenmiş bir ödeme takvimi ve zorunlu bir tamamlama teminatıyla VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) olarak satılır (6. ders). Yatırımcılar için iki değişiklik önemlidir:

• Pinel 31 Aralık 2024'te sona erdi (Lefebvre Dalloz).
• Dispositif Jeanbrun olarak da anılan yeni bir statut du bailleur privé, 2026 bütçe kanunuyla geldi (19 Şubat 2026 tarihli n° 2026-103). Manda şöyle özetliyor: 31 Aralık 2028'e kadarki alımlarda dokuz yıl eşyasız kiraya veren bir yatırımcı fiyatın %80'ini amortismana tabi tutabilir; toplu binalardaki yeni daireler için yılda %3.5, %4.5 veya %5.5 (ara, sosyal veya çok sosyal kira), fiyatın en az %30'u kadar tadilat yapılan eski konutlar için %3, %3.5 veya %4; yıllık tavanlar €8,000, €10,000 veya €12,000. Müstakil evler kapsam dışıdır ve bir hane bundan en fazla iki konut için yararlanabilir.

Ayrıntılar bütçe tartışmaları sırasında değişti ve daha eski bir özet farklı rakamlar veriyordu, bu yüzden bir müşteriye sunmadan önce nihai metni Légifrance'ta kontrol edin.

Bölgenizi nasıl öğrenirsiniz

1. Bir bölge seçin: bir arrondissement, bir Riviera kasabası, bir Lyon semti veya bir Bordeaux mahallesi.
2. Bölgeyi yürüyerek gezin. Okullarını, ulaşımını, bina tiplerini ve yeni projelerini öğrenin.
3. Notaires, MeilleursAgents ve konut kredisi faizi verilerini her ay takip edin ve kaynağınızı her zaman belirtin.
4. Orada kimlerin, hangi dilde satın aldığını öğrenin.

Fiyatlar ve kurallar hızla değişir, bu yüzden harekete geçmeden önce resmi kaynağı kontrol edin. CloserPass'in neleri kapsadığını görmek için Fransa sayfasına ve pazarlara bakın.

Bu ders genel bilgi niteliğindedir, yatırım veya vergi danışmanlığı değildir.