Fransa'da baştan sona bir işlem

Fransa'da bir satış birçok elden geçer: siz, satıcı, alıcı, genellikle bir banka ve kesin senedi hazırlayıp vergileri tahsil eden kamu görevlisi notaire. Değeriniz sırayı bilmekte, herkesi zamanında tutmakta ve kimsenin masraflar karşısında şaşırmamasını sağlamaktadır. Bu ders önce bir ikinci el satışı, sonra bir yeni yapıyı izliyor ve rakamları euro cinsinden hesaplıyor.

Kim ne yapar

• Siz, négociateur veya agent commercial: kart sahibinin mandatı kapsamında pazarlama, gösterimler, teklifler, notaire için dosya, koordinasyon.
• Kart sahibi: mandatı imzalar, ücret faturasını düzenler ve teminatı varsa fon tutabilir.
• Notaire: tapuyu ve dosyayı kontrol eder, istenirse compromis'yi hazırlar veya alır, acte authentique'i imzalar ve vergileri devlete öder.
• Banka veya kredi aracısı: krediyi onaylar.

Adım adım bir ikinci el satış

1. Mandat. İmzalanmış ve registre des mandats'a işlenmiş, ücreti TTC olarak ve kimin ödediğiyle birlikte (4. ders).
2. Gösterimler ve teklif. Alıcı yazılı bir teklif verir. Fiyatın ve ücret tabanının net olduğunu kontrol edin.
3. Teşhisler ve belgeler. Satıcı DPE dahil teknik teşhisleri ve daireyse binanın belgelerini sağlar.
4. Compromis veya promesse de vente. Ön sözleşme fiyatı, koşulları, senet tarihini ve varsa kaporayı belirler. Taraflar arasında, emlak ofisinde veya bir notaire önünde imzalanabilir.
5. 10 günlük cayma süresi. Aşağıya bakın.
6. Kredi onayı. Banka krediyi senetten önce onaylar.
7. Acte authentique. Fonları alan ve devir vergilerini ödeyen notaire önünde imzalanır. Alıcı mülk sahibi olur.
8. Ücretiniz. Yalnızca satış gerçekten gerçekleşirse alınır. Satış olmadan ücret öngören bir madde hukuka aykırıdır (DGCCRF).

10 günlük cayma süresi

Bu alıcıyı korur ve ezbere bilmeniz gerekir. Notaires de France'a göre:

• Code de la construction et de l’habitation'ın L.271-1 maddesi uyarınca konut niteliğindeki bir mülkü alan profesyonel olmayan bir alıcıya uygulanır.
• 10 takvim günü sürer.
• İmzalı compromis'yi bildiren iadeli taahhütlü mektubun ilk sunulduğu günün ertesinde, compromis bir notaire önünde imzalandıysa imzanın ertesinde başlar.
• Alıcı gerekçe göstermeden ve cezasız olarak iadeli taahhütlü mektupla cayar.
• Ödenen kapora 21 gün içinde iade edilir.

Yani imzalanmış bir compromis on gün boyunca kesinleşmiş bir işlem değildir. Süre dolmadan satıcıya “satıldı” demeyin.

2026'da devir vergileri

Alıcılar buna frais de notaire der, ancak tutarın çoğu devlete ve departmana ödenen devir vergisidir (DMTO). 2025 bütçe kanunu, departmanların paylarını 1 Nisan 2025 ile 31 Mart 2028 arasında %4.50'den %5.00'e çıkarmasına izin verdi. DGFiP'in 1 Haziran 2026 tarihli tablosuyla karşılaştırılarak kontrol edilmiş MesFraisNotaire verileri:

Durum	İkinci el alımda toplam DMTO
Paris (75), Rhône (69) ve Gironde (33) dahil oranı artıran 89 departman	%6.31 (genellikle %6.32'ye yuvarlanır)
Alpes-Maritimes (06) dahil artış yapmayan 11 departman	5.81%
Oranı artıran bir departmanda koşulları sağlayan ilk kez konut alanlar	5.81%

Aynı sitenin SSS bölümü Alpes-Maritimes konusunda tutarsız, bu yüzden aktarmadan önce DGFiP tablosunu kontrol edin.

MesFraisNotaire örneklerinde ikinci el alımda vergiler artı notaire ücretleri ve masraflarından oluşan tüm alıcı masrafları fiyatın yaklaşık %7.2 ile %7.8'ine ulaştı.

Örnek hesap 1: Paris'te ikinci el bir daire

Bir alıcı Paris'te ikinci el bir daire için €250,000 ödüyor. MesFraisNotaire'in toplam alıcı masrafı tahmini: %7.81, yani yaklaşık €19,525. Emlak ofisi ücreti, mandata bağlı olarak buna eklenir veya fiyata dahildir.

Mandat satıcıya %5 TTC ücret yüklüyorsa emlak ofisi satıcıya €12,500 TTC fatura keser ve alıcının masrafları €250,000 üzerinden hesaplanır.

Örnek hesap 2: kimin ödediği vergileri değiştirir

Lyon'daki bir satıcı net €400,000 istiyor. Ücret €20,000 TTC.

Seçenek	Senetteki fiyat	%6.31 DMTO
Ücreti satıcı öder	€420,000	€26,502
Ücreti alıcı öder	€400,000 (artı €20,000 ücret)	€25,240

Alıcı ödediğinde devir vergileri satıcıya kalan net fiyat üzerinden alınır; bu örnekte bu yaklaşık €1,262 tasarruf sağlar. Agence Immobilière France bu etkiye dikkat çekiyor ve mandatların yaklaşık %70'inin ücreti hâlâ satıcıya yüklediğini tahmin ediyor.

Örnek hesap 3: Côte d’Azur'de ikinci el bir satış

Bir alıcı, DMTO'nun %5.81'de kaldığı Alpes-Maritimes'te bir daire için €340,000 ödüyor. MesFraisNotaire'in toplam alıcı masrafı tahmini: %7.19, yaklaşık €24,446.

Yeni bir yapı: VEFA

Projeden bir alımda adımlar değişir:

1. Contrat de réservation. Alıcı birimi rezerve eder ve kanunla sınırlandırılmış bir kapora ödeyebilir: satış bir yıl içinde imzalanacaksa %5, iki yıl içinde %2, daha sonrası için hiç (Le Mag Juridique; metinlerin çoğu bu kuralları Kanun'un R.261-28 ile R.261-31 maddelerine yerleştiriyor, bu yüzden madde numarasını kontrol edin).
2. Notaire önünde VEFA'da acte de vente.
3. R.261-14 maddesiyle sınırlandırılmış aşamalı ödemeler: temellerde en fazla %35, bina su geçirmez hale geldiğinde (hors d’eau) %70, tamamlanmada %95 ve teslimde son %5; kusurlar için çekince konulursa bu son tutar emanette tutulabilir. Gecikme cezaları aylık %1 ile sınırlıdır.
4. Teslim ve çekinceler listesi.

Örnek: Bordeaux'da €400,000'luk yeni bir daire, satış bir yıl içinde imzalanıyor.

Aşama	Toplam azami ödeme	Bu aşamada ödenen
Rezervasyon kaporası (%5)	€20,000	€20,000
Temeller (%35)	€140,000	€120,000
Su geçirmezlik (%70)	€280,000	€140,000
Tamamlanma (%95)	€380,000	€100,000
Teslim (%100)	€400,000	€20,000

Kapora fiyattan düşülür. Her konut VEFA'sı ayrıca bir banka, sigortacı veya teminat şirketinden alınmış, geliştirici firma başarısız olursa binanın tamamlanmasını güvence altına alan bir garantie financière d’achèvement (GFA) gerektirir (Homunity). Yeni bir konutun ilk satışında alıcı masraflarının ikinci el alıma göre çok daha düşük olduğu genellikle bildirilir, ancak bu kurs için oranı doğrulamadık; bu yüzden ikinci el rakamlarını aktarmak yerine notaire'den bir tahmin isteyin.

Satıcı tarafı: sermaye kazancı

Yerleşik olmayan satıcılar çoğu zaman ne kadar borçlanacaklarını sorar. David Notaires kuralları şöyle veriyor:

• Kazanç üzerinden %19 gelir vergisi, artı %17.2 sosyal kesinti; AEA veya İsviçre sosyal güvenlik sistemine bağlı satıcılar için yalnızca %7.5.
• €50,000'u aşan kazançlarda %2 ile %6 arasında ek vergi.
• Altıncı yıldan itibaren elde tutma indirimleri: 22 yıl sonra gelir vergisi yok, 30 yıl sonra sosyal kesinti yok.
• Satıcı AEA dışında yaşıyorsa, fiyat €150,000'u aşıyorsa ve mülk 30 yıldan kısa süre elde tutulduysa bir mali temsilci gerekir.

Eşyalı kiralamalar. 15 Şubat 2025'ten itibaren yapılan satışlarda LMNP gerçek rejimi kapsamında düşülen amortisman, kazanç hesaplanırken geri eklenir (NBE Avocats). Eşyalı kiraya veren yatırımcılar satmadan önce mali müşavirlerine danışmalıdır.

Konut kredileri

Ekim 2026'da kredi aracılarının ortalamaları 15 yılda %3.50, 20 yılda %3.66 ve 25 yılda %3.75 idi (PAP.fr). Alıcılarınızı teklif vermeden önce, erkenden bir kredi aracısıyla tanıştırın.

Vergiler, ücretler ve faizler değişir, bu yüzden harekete geçmeden önce resmi kaynağı kontrol edin. Satış eğitimiyle pratik yapın.

Bu ders genel bilgidir, hukuki veya vergi tavsiyesi değildir.