Fas emlak pazarını tanıyın

Müşteriler rakamları bilmenizi bekler. Fas'ta bu, birbirinden çok farklı altı şehir pazarını, ana alıcı gruplarını ve güvenilir verilerin nerede bulunacağını bilmek demektir. Her zaman kaynağı ve tarihi belirtin: özel değerleme uzmanlarının tahminleri resmi istatistik değildir.

Ulusal tablo

Resmi referans, Bank Al-Maghrib ve ANCFCC tarafından yayımlanan gayrimenkul varlık fiyat endeksidir (IPAI).

• 2025'te fiyatlar yaklaşık %0.6, satışlar yaklaşık %3.1 arttı (Finances News, Mart 2026).
• 2026'nın 2. çeyreğinde işlemler çeyreklik bazda %11, yıllık bazda %6.3 artarken fiyatlar %0.7 yükseldi.

Kısacası: fiyatlar ulusal düzeyde genel olarak istikrarlı ve hareketlilik artıyor. Bir müşteriye hızlı fiyat artışı vaat etmeyin.

Finansman. Bank Al-Maghrib'in anketi, 2026'nın 2. çeyreğinde ortalama konut kredisi faizini %5.06 olarak verdi (Challenge). Yüksek faizler krediye bağımlı yerli alıcıları yavaşlatır.

Altı ana şehir pazarı

Aşağıdaki fiyat aralıkları ReaConsult, Yakeey ve Knight Frank'in daireler için metrekare başına verdiği özel tahminlerdir. Bir değerleme değil, büyüklük mertebesini gösterirler.

Şehir	Neyin etkisiyle	Örnek bölgeler ve fiyatlar
Kazablanka	Ekonomik başkent, en derin pazar	Anfa Supérieur ve Ain Diab MAD 22,000 ile 28,000; Bouskoura 9,000 ile 13,000
Rabat	Başkent, memurlar, büyükelçilikler	Souissi 16,000 ile 21,000; Temara 6,500 ile 9,000
Marakeş	Turizm, ikinci konutlar, yabancı alıcılar	Birinci sınıf konutlar EUR 5,500 ile 7,000 (Knight Frank)
Tanca	Tanger Med limanı, sanayi, kuzeyden MRE	Malabata 11,500 ile 15,000
Agadir	Sahil tatil beldesi, kış ziyaretçileri	Founty yaklaşık 13,900; liman bölgesi yaklaşık 20,400
Fes	Medine, üniversite, düşük giriş fiyatları	Ville Nouvelle yaklaşık 7,800

Birkaç öne çıkan nokta:

• Kazablanka. Eski Anfa havalimanı üzerine kurulan Casa Anfa ve Casablanca Finance City yöneticileri çekiyor. Güneydeki Bouskoura ve Dar Bouazza banliyöleri ailelere uygun.
• Rabat. Son dönemde büyük pazarların en güçlüsü: 2026'nın 2. çeyreğinde satışlar çeyreklik bazda %61.2 sıçradı, fiyatlar %1.9 arttı (IPAI).
• Marakeş. Knight Frank, birinci sınıf fiyatların 2023'ten bu yana %16 arttığını söylüyor ve 2026'da yaklaşık %6 büyüme öngörüyor. Medine'deki birçok riad'ın tapusu yoktur, bu yüzden tapu kontrolleri önemlidir.
• Tanca. Fiyatlar 2026'nın 2. çeyreğinde çeyreklik bazda %2.3 ile büyük şehirlerin en hızlısı olarak arttı (IPAI).
• Agadir ve Fes daha dengesiz: satışlar 2026'nın 1. çeyreğinde keskin düştü, ardından daire satışları 2. çeyrekte toparlandı.

Her şehri CloserPass'te keşfedin: Kazablanka, Rabat, Marakeş, Tanca, Agadir ve Fes.

Kimler, neden satın alıyor

• Çoğu zaman ana konut alan, bazen doğrudan konut yardımından yararlanan yerli aileler: başka konutu olmayan Faslılar için MAD 300,000'e kadar yeni bir konuta MAD 100,000 veya MAD 700,000'e kadar olana MAD 70,000.
• MRE (yurt dışında yaşayan Faslılar). Haziran 2026 itibarıyla 105,000'den fazla konut yardımı faydalanıcısının %24'ü MRE idi (Maroc.ma). Çoğu zaman yaz ziyaretlerinde aile evleri, tatil evleri ve yatırımlık mülkler satın alırlar.
• Çoğunlukla Marakeş, Agadir ve Tanca'da yabancı alıcılar. Knight Frank, Marakeş'teki çekirdek alıcılar olarak Fransız, İngiliz ve Belçikalı alıcıları sayıyor ve Orta Doğulu alıcıların arttığını belirtiyor. Bladi 2026'da birçok varlıklı alıcının satın almadan önce altı ay ile bir yıl kiraladığını bildirdi.
• Kira geliri arayan yatırımcılar. Global Property Guide 2026'da Agadir'de ortalama brüt getiriyi %4.76 olarak ölçtü. Marakeş'te Knight Frank, kısa süreli riad kiralamalarının brüt %7 ile %10'a ulaşabildiğini söylüyor.

Proje aşamasında satış (off-plan), ikinci el ve kiralama

Off-plan. Yeni projeler inşaattan önce veya inşaat sırasında satılır. Kanun (VEFA, Laws 44-00 and 107-12) alıcıları aşamalı ödemeler ve teminatlarla korur, ancak Finances News 2023'te geliştiricilerin bunu nadiren kullandığını ve daha gevşek rezervasyonları tercih ettiğini bildirdi. 6. ders bunu ayrıntılı ele alıyor.

İkinci el. Şehirlerde çoğu zaman tapulu mevcut konutlar. Temel kontrolleriniz arazi tapusu, satıcının kimliği ve olası ipoteklerdir.

Kiralama. Uzun süreli kiralamalar Law 67-12'ye tabidir. Satışlardan daha hızlı kapanır ve özellikle önce kiralayan yeni gelenlerle çoğu zaman daha sonra bir satışa dönüşür.

Fiyatlar hakkında nasıl konuşulur

1. Eğilimler için resmi IPAI'yi aktarın.
2. Bölge fiyatları için özel tahminleri kullanın ve kaynağı belirtin.
3. Binadaki veya sokaktaki son emsal satışları kontrol edin.
4. Asla getiri vaat etmeyin. Hesabı gösterin ve kararı müşteriye bırakın.

Önemli çıkarımlar

• Altı şehir, altı farklı hikâye: bir veya ikisini derinlemesine öğrenin.
• Ulusal fiyatlar istikrarlı, 2026'da satışlar artıyor.
• MRE ve yabancı alıcılar önemli, ancak pazarın temeli yerli ailelerdir.
• Her zaman bir kaynak ve bir tarih belirtin.

Fas bölgeleri eğitimi ve Fas yatırım eğitimi ile pratik yapın.