Portekiz'de kimler emlak danışmanı olarak çalışabilir

Portekiz, çalışmaya başlamadan önce iki ayrı soru sorar. Birincisi, Portekiz'de çalışabilir misiniz? Bu, uyruğunuza bağlıdır. İkincisi, hangi lisans altında aracılık yapıyorsunuz? Bu da bir emlak ofisine katılmanıza veya kendi ofisinizi açmanıza bağlıdır. Bu ders her ikisini de sade bir dille yanıtlıyor.

Aracılıkta çalışmanın iki yolu

Bir emlak ofisinin AMI lisansı altında. Çoğu kişi böyle başlar. Ekonomista'nın Eylül 2026'da açıkladığına göre bir emlak ofisine katılan danışman ofisin lisansı altında çalışır ve ofisle bir iş birliği sözleşmesi yapması gerekir. IMPIC'e kendiniz başvurmazsınız.

Lisans sahibi olarak. 15/2013 sayılı Kanun, bir şirketin veya bir şahıs işletmesinin (empresário em nome individual) IMPIC'e lisans başvurusu yapmasına izin verir. IMPIC'in SSS sayfasına göre başvuru sahiplerinin ikametgâhı veya merkezi bir Avrupa Ekonomik Alanı ülkesinde olmalıdır. Başvuruyu 3. ders açıklıyor.

Her iki durumda da bir şey imzalamadan önce emlak ofisinin lisans numarasını kontrol edin. 15/2013 sayılı Kanun'a göre numara sözleşmelerde, yazışmalarda ve her ilanda yer almalıdır.

1. yol: AB, AEA ve İsviçre vatandaşları

Bir AB ülkesinin, İzlanda'nın, Lihtenştayn'ın, Norveç'in veya İsviçre'nin pasaportuna sahipseniz, Portekiz'de çalışma vizesi olmadan çalışan veya serbest çalışan olarak çalışabilirsiniz.

1. Gelin ve çalışmaya ya da iş aramaya başlayın.
2. Üç ay sonra ikametinizi kaydettirin. Porto belediyesinin açıklamasına göre son tarih bu ilk üç aydan sonraki 30 gündür.
3. Yaşadığınız yerin câmara municipal'ine (belediye) kimliğiniz veya pasaportunuz, adres belgeniz ve Portekiz'de çalışmak gibi koşullardan birini karşıladığınıza dair yeminli bir beyanla başvurursunuz. Porto, yüz yüze başvuruda belgeyi hemen verir.

Yol 2: AB dışı vatandaşlar

Kurallar yakın zamanda sıkılaştı. M|B Advogados'a göre 61/2025 sayılı Kanun 23 Ekim 2025'te yürürlüğe girdi ve:

• Eski niyet beyanı (manifestação de interesse) yolu kaldırıldı. Artık turist olarak girip durumunuzu sonradan düzeltemezsiniz.
• Yola çıkmadan önce doğru vizeyi kendi ülkenizde almalısınız.
• Genel iş arama vizesinin yerini, uzmanlaşmış teknik becerilere sahip kişilere ayrılmış nitelikli iş vizesi aldı.

Çalışmayla ilgili oturum vizeleri arasında bağımlı çalışma (iş sözleşmesi) ve serbest çalışma veya girişimcilik bulunur. Çoğu danışman serbest çalıştığı için başvurmadan önce hangi vizenin gerçek sözleşmenize uyduğunu bir göçmenlik avukatına sorun. Oturum izinleriyle ardından entegrasyon, göç ve iltica kurumu olan AIMA ilgilenir.

Dijital göçebe vizesi hakkında bir not. Bu, Portekiz dışındaki kuruluşlar için uzaktan yürütülen mesleki faaliyet için verilen bir oturum vizesidir. Ağustos 2026'da kontrol ettiğimiz D8 özetine göre gelir şartı asgari ücretin dört katı, yani 2026'da ayda yaklaşık €3,680. İşvereni veya müşterileri yurt dışında olan kişiler için tasarlanmıştır. Portekizli bir emlak ofisi için konut satma işine uymaz. Buna güvenmeden önce durumunuzu AIMA veya bir avukatla teyit edin.

Mülk yoluyla vizeler ne olacak? 56/2023 sayılı Kanun, gayrimenkule dayalı yeni altın vize başvurularını sona erdirdi. Bir müşteriye asla konut satın almanın oturum hakkı verdiğini söylemeyin.

Numaralarınız: NIF ve NISS

• NIF (vergi numarası). Çalışmak, sözleşme imzalamak ve vergi ödemek için gereklidir. gov.pt'ye göre ücretsizdir. Yerleşikler randevuyla bir Finanças ofisine başvurur. Yerleşik olmayanların genellikle Portekiz'de bir vergi temsilcisine ihtiyacı vardır; AB ve AEA dışından gelenler bir temsilci aracılığıyla çevrim içi başvurur. idealista'ya göre bazı AB dışı yerleşikler için yalnızca NIF sahibi olmak tek başına temsilci yükümlülüğü doğurmaz; size ne uygulanacağını Finanças'a sorun.
• NISS (Sosyal Güvenlik numarası). Bu da ücretsizdir. Segurança Social çevrim içi formu üzerinden kimliğiniz ve sözleşme veya serbest çalışan kaydınız gibi bir çalışma belgesiyle başvurursunuz. AB dışı vatandaşlar vizelerini ve oturum izinlerini de ekler. Bir işveren de sizin adınıza talep edebilir.

gov.pt, Portekiz'de adresi olan yabancıların NIF, NISS ve ulusal sağlık numarasını birlikte talep edebileceğini de belirtir.

Serbest çalışan statüsü: recibos verdes

Çoğu danışman trabalhadores independentes'dir (serbest çalışan). Uygulamada:

1. Vergi dairesinde faaliyetinizi açın (início de atividade). Doutor Finanças bu beyanı bir şahıs işletmesinin IMPIC'e sunduğu belgeler arasında sayar; yani bir gün kendi emlak ofisinizi açarsanız ilk adım da budur.
2. Emlak ofisinizin size yaptığı her ödeme için Portal das Finanças üzerinden makbuz düzenleyin (recibo verde).
3. Geliriniz IRS B kategorisine (ticari ve mesleki gelir) girer. Vergiyi 8. ders ele alıyor.
4. Sosyal Güvenlik. Ekonomista 2026 kurallarını şöyle açıklıyor: hizmetler için faturaladığınız tutarın %70'ine eşit olan “esas gelir” üzerinden %21.4 prim ödersiniz. Bunu her çeyrekte (31 Ocak, 30 Nisan, 31 Temmuz ve 31 Ekim'e kadar) beyan edersiniz. İlk 12 ayınızda muafsınız, ancak bu aylar size herhangi bir hak sağlamaz ve emekliliğe sayılmaz.

Hızlı kontrolünüz

Siz	İhtiyacınız olan
AB, AEA veya İsviçre vatandaşı	NIF, NISS, üç ay sonra belediyede ikamet kaydı
AB dışı, serbest çalışan olarak katılan	Yola çıkmadan önce alınmış bağımsız çalışma oturum vizesi, ardından AIMA
AB dışı, çalışan olarak işe alınan	Yola çıkmadan önce alınmış bağımlı çalışma oturum vizesi, ardından AIMA
Emlak ofisi açan herkes	Yukarıdakilerin tümü, ayrıca 3. dersteki IMPIC lisansı

Neler yasak

• Turist olarak kalırken çalışmak. 61/2025 sayılı Kanun'dan bu yana ziyaretçi olarak geldikten sonra durumunuzu düzeltemezsiniz.
• Arkanızda lisanslı bir emlak ofisi olmadan konut göstermek. Lisanssız aracılık 15/2013 sayılı Kanun'a göre suçtur.
• Mülk yoluyla vize vaat etmek.

Göç kuralları hızla değişir, bu yüzden harekete geçmeden önce resmi kaynağı kontrol edin. Bu konuları müşteri becerileri eğitiminde pratik yapın.

Bu ders genel bilgidir, hukuki veya göçmenlik tavsiyesi değildir.