AMI lisansı: şartlar, ücretler ve yükümlülükler

Portekiz bir konuda birçok ülkeden daha basittir: tek bir kurumun verdiği, sınavsız tek bir ulusal lisans vardır. Başka bir konuda ise daha katıdır: lisans sigorta, yıllık kanıt ve gerçek para cezalarıyla birlikte gelir. Bu ders size süreci adım adım anlatıyor.

Lisansa kimin ihtiyacı var

15/2013 sayılı Kanun, Portekiz'de emlak aracılığını IMPIC'ten (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção) alınacak bir lisansa bağlar. Kanun lisans sahibini empresa de mediação imobiliária (emlak aracılık firması) olarak adlandırır. Bu bir şirket veya şahıs işletmesi olabilir.

Bir emlak ofisine danışman olarak katılırsanız lisans emlak ofisine aittir ve siz onun altında çalışırsınız (2. ders). Kendi lisansınıza yalnızca kendi işinizi açarsanız ihtiyacınız olur. Ekonomista'ya göre emlak ofisi açmak için zorunlu bir kurs yoktur.

İki şart

Kanunun 5. maddesi yalnızca iki koşul belirler:

1. Şirket ve yasal temsilcileri için ticari itibar (idoneidade comercial). 6. madde örneğin iflas etmiş şirketleri ve önceki beş yıl içinde belirli kesinleşmiş cezai mahkûmiyetleri olan kişileri hariç tutar. Doutor Finanças bunlar arasında dolandırıcılık, yolsuzluk veya kara para aklama nedeniyle verilen hapis cezalarını sayar. İtibarınızı yeminli bir beyan ve adli sicil kaydıyla teyit edersiniz.
2. En az €150,000 tutarında mali sorumluluk sigortası veya bir mali teminat ya da eşdeğer araç (7. madde). gov.pt aynı asgari tutarı teyit eder. Başka bir Avrupa Ekonomik Alanı ülkesinden alınmış bir poliçe kabul edilir.

Nasıl başvurulur

Doutor Finanças adımları 2025 rehberinde anlatıyor. Çevrim içi, bir IMPIC gişesinde veya Balcão do Empreendedor (işletme hizmetleri portalı) üzerinden başvurabilirsiniz. Çalışmaya başlamadan önce başvurun, asla sonra değil.

İhtiyacınız olanlar:

• Başvuru formu ve itibar beyanı.
• Müşterilere açık işyerlerinin listesi.
• Sigorta poliçesi ve ödeme belgesi.
• Şahıs işletmesi olarak: kimliğiniz, faaliyete başlama beyanınız ve “Mediação Imobiliária” amacıyla düzenlenmiş bir adli sicil kaydı.
• Şirket olarak: yasal temsilcilerin listesi, kimlikleri ve adli sicil kayıtları, şirketin vergi numarası ve ticaret sicil belgesine erişim kodu.

Avrupa Ekonomik Alanı'nın başka bir yerinde yerleşik başvuru sahipleri belgeleri Portekizce veya İngilizce sunabilir (IMPIC SSS).

Karar süresi. 8. madde, IMPIC'e dosyayı aldıktan sonra karar vermesi için 20 gün tanır. Zamanında yanıt vermezse başvuru zımnen onaylanmış sayılır. Onay ancak ücret ödendikten ve sigorta kanıtlandıktan sonra geçerlilik kazanır.

Maliyeti

IMPIC'in 199/2013 sayılı Yönetmeliğe dayanan SSS sayfasına göre:

Kalem	Tutar
Lisans başvurusu	€100
Ödenmemiş ücret sonrası yeni başvuru	€150
Yıllık düzenleme ücreti	€265, ilk yılınızda orantılı
Temsilci kartının ikinci nüshası veya bir belge	Her biri €25

Buna sigortacınıza bağlı olan sigorta primini ekleyin. Doutor Finanças, €100 ve €265 tutarlarını Kasım 2025'te teyit etti.

Lisansı geçerli tutmak

Lisansın bir bitiş tarihi yoktur (4. madde). Şartları karşılamayı bırakırsanız lisans düşebilir, askıya alınabilir veya iptal edilebilir. Yıllık ve sürekli yükümlülükleriniz:

• Her ocak ayında yıllık ücreti ödeyin ve geçerli sigorta dahil şartları hâlâ karşıladığınızı kanıtlayın. Doutor Finanças bunu yıllık yenileme olarak tanımlar.
• Halka açık bir işyeri açtığınızda, taşıdığınızda veya kapattığınızda 30 gün içinde IMPIC'e bildirin (14. madde).
• Şirket bilgilerinizdeki ve şartlardaki değişiklikleri bildirin, güncel bir aracılık sözleşmeleri kaydı tutun ve IMPIC'in istediği her bilgiyi verin (gov.pt'nin özetlediği şekliyle 20. madde).
• Şikâyet defteri bulundurun (livro de reclamações).
• Onaylı bir sözleşme kullanın. 102/2017 sayılı Kanun Hükmünde Kararname'den bu yana standart aracılık sözleşmeleri IMPIC tarafından kontrol edilir. 228/2018 sayılı Yönetmelik'teki resmi modeli kullanırsanız, ilk kullanımdan en az 5 iş günü önce IMPIC'e teslim etmeniz yeterlidir. Kendi modeliniz için önce IMPIC'in onayı gerekir. Bu adımı atlamak €500 ile €2,500'e mal olabilir (Imojuris).
• Yükümlü kuruluş olarak, bir uyum görevlisi atamak ve işlemleri her çeyrekte bildirmek dahil kara para aklamayla mücadele yükümlülüklerinizi yerine getirin (4. ders, IMPIC SSS).

Her şeyde numaranız

13. maddeye göre şirket adı ve lisans numarası, halka açık her ofiste ve sözleşmelerde, yazışmalarda, yayınlarda ve tüm reklamlarda yer almalıdır. Adında mediação imobiliária ifadesini yalnızca lisanslı şirketler kullanabilir.

Danışman olarak emlak ofisinizin AMI numarasının kartvizitlerinizde, paylaşımlarınızda ve her ilanda yer aldığını kontrol edin.

Para cezaları

2013 tarihli orijinal metin bu aralıkları belirler (32. madde). Kanun o zamandan beri değiştirildi, bu yüzden kesin bir rakama güvenmeden önce konsolide metni kontrol edin.

İhlal	Para cezası aralığı
Diğerlerinin yanı sıra lisanssız aracılık	€5,000 ile €30,000 arası
Müşteriye karşı yükümlülükleri (17. madde) veya avanslara ilişkin kuralları (19. madde) ihlal etmek	€2,500 ile €25,000 arası
Ofisleri bildirmemek veya müşterilere bir evden hizmet vermek	€1,000 ile €10,000 arası
Diğerlerinin yanı sıra belgelerde ve ilanlarda lisans numarasının veya adın eksik olması	€750 ile €5,000 arası
Bazı bildirim kuralları gibi diğer yükümlülükler	€500 ile €2,500 arası

En ağır iki grup için IMPIC, işyerinin kapatılmasını veya iki yıla kadar faaliyet yasağını da ekleyebilir. Teşebbüs ve ihmal de sınırlar yarıya indirilerek cezalandırılır.

Adım adım

1. Modelinize karar verin: bir emlak ofisi bünyesinde danışman, şahıs işletmesi veya şirket.
2. NIF, NISS ve faaliyet kaydınızı alın (2. ders).
3. Adli sicil kaydınızı alın ve itibar beyanını imzalayın.
4. Sigortayı yaptırın: en az €150,000.
5. IMPIC'e başvurun ve €100 ücreti, ardından yıllık ücreti ödeyin.
6. Sözleşme modelinizi IMPIC'e teslim edin.
7. Kara para aklamayla mücadele sistemini kurun: uyum görevlisi, müşteri formları, üç aylık raporlar.
8. Her ilana, karta ve sözleşmeye AMI numaranızı yazın.
9. Ücret ve şartların kanıtı için her ocak ayını takviminize işleyin.

Kurallar ve ücretler değişir, bu yüzden harekete geçmeden önce IMPIC ile kontrol edin. Satış eğitimiyle pratik yapın.

Bu ders genel bilgidir, hukuki tavsiye değildir.