Portekiz'de her gün uyduğunuz kurallar

Portekiz'de emlak danışmanlarına ilişkin kurallar birkaç kanunda yazılıdır ve IMPIC bunları denetler. Sorunların çoğu zayıf bir sözleşmeden, lisans numarası veya enerji sınıfı olmayan bir ilandan, kimliği tespit edilmemiş bir müşteriden veya nakit paradan kaynaklanır. Bu ders kuralları günlük alışkanlıklara dönüştürüyor.

1. Önce aracılık sözleşmesini imzalayın

Mülk sahibiyle yaptığınız sözleşme contrato de mediação imobiliária'dır. 15/2013 sayılı Kanun'un 16. maddesi, bu sözleşmenin yazılı olması ve şunları belirtmesi gerektiğini söyler:

• Üzerindeki tüm takyidatlar (ipotekler, rehinler) dahil mülk.
• Aracılık ettiğiniz işlem: satış, kiralama, takas vb.
• Sabit tutar veya yüzde olarak ücret, ödeme şekli ve KDV oranı.
• Emlak ofisinin sigorta bilgileri.
• Varsa işe dahil olan danışman.
• Tek tek sıralanmış ek hizmetler.
• Varsa münhasırlık maddesi ve ne anlama geldiği.

Süre yazılmamışsa sözleşme altı ay geçerlidir. Bu kurallara aykırı bir sözleşme geçersizdir ve emlak ofisi bunu müşteriye karşı kullanamaz. Çoğu emlak ofisi 228/2018 sayılı Yönetmelik'teki resmi modeli kullanır; idealista'ya göre bu model veri koruma ifadeleri içermelidir (Imojuris, idealista).

Ücret ne zaman muaccel olur? 19. maddeye göre:

• Kural olarak işlem tamamlandığında.
• Aracılık sözleşmesinde öyle yazıyorsa satış vaadi sözleşmesinde (CPCV).
• Münhasırlık varsa, işlem mülk sahibinin kusuru nedeniyle gerçekleşmediğinde de.
• Müşteriniz bir alıcı veya kiracıysa, yalnızca sözleşme izin veriyorsa avans alabilirsiniz ve işlem gerçekleşmezse bunu iade etmeniz gerekir.

Müşterilere karşı yükümlülükleriniz (17. madde) arasında tarafların imza ehliyeti ve yetkisi olduğunu kontrol etmek, mülkün takyidatlarını ve özelliklerini kontrol etmek ve işlemi riske atan her şeyi müşterilere hızla bildirmek yer alır.

2. İlanlarınızı temiz tutun

• Lisans numarası. Her ilanda, paylaşımda ve listelemede emlak ofisinin adı ve AMI numarası (13. madde).
• Enerji sınıfı. DECO PROteste'nin açıkladığı gibi, bir konut satılık veya kiralık olarak piyasaya çıkarıldığı anda enerji sertifikası zorunludur ve enerji sınıfı belirtilmeden ilan verilmesi para cezası gerektirir. Cezalar bireyler için €250 ile €3,740, şirketler için €2,500 ile €44,890 arasındadır.
• Vize vaadi yok. Altın vize artık mülk alımını kapsamıyor (5. ders).

3. Müşterinizi tanıyın (83/2017 sayılı Kanun)

83/2017 sayılı Kanun, aracılık dahil emlak faaliyeti yürüten herkesi yükümlü kuruluş olarak sayar. IMPIC sektörü 603/2021 sayılı Yönetmelik kapsamında denetler. SSS sayfası yükümlülükleri şöyle sıralar:

1. İlişkiye başlamadan önce her müşterinin ve bir şirketin gerçek faydalanıcısının kimliğini tespit edin. Aracılıkta bu, aracılık sözleşmesi imzalandığında ve her zaman herhangi bir CPCV veya tapudan önce demektir. 83/2017 sayılı Kanun ayrıca €15,000 veya daha fazla tutarındaki arızi işlemlerde ve tutar ne olursa olsun şüphelendiğiniz her durumda kontrol yapılmasını zorunlu kılar.
2. İşlemin amacını anlayın ve risk gerektiriyorsa paranın nereden geldiğini öğrenin.
3. Kontrollerinizin kayıtlarını 7 yıl saklayın.
4. Şüpheleri müşteriyi uyarmadan derhal DCIAP'a (savcılığın merkezi birimi) ve UIF'e (adli polisin mali istihbarat birimi) bildirin.
5. Her işlemi üç ayda bir IMPIC'e bildirin: 1. çeyrek 30 Haziran'a, 2. çeyrek 30 Eylül'e, 3. çeyrek 31 Aralık'a, 4. çeyrek 31 Mart'a kadar. Kiralamalar, kira ayda €2,500 veya daha fazla olduğunda bildirilir.
6. Personeli eğitin ve bir uyum sorumlusu (RCN) atayın. Kara para aklamayla mücadele görevi olan yeni personel işe katılır katılmaz eğitilir.

Riskler yüksek. Abreu Advogados'un 2024 özetine göre bildirim yapmamanın cezası bir şirket için €5,000 ile €1,000,000 arasındadır, genel ihlallerde ise €5 milyona kadar veya daha yüksekse elde edilen menfaatin iki katı kadar ceza uygulanır. Emlak ofisinizden yazılı prosedürünü ve RCN'sinin adını isteyin.

4. Sınırın üzerinde nakit yok

Genel Vergi Kanunu'nun 63-E maddesi €3,000 veya daha fazla nakit ödeme yapmayı veya almayı, ticari faaliyet dışında hareket eden yerleşik olmayan bireyler için ise €10,000 ve üzerini yasaklar (Postal, Banco de Portugal'a atıfla, Temmuz 2026). Sınırın altında kalmak için ödemeyi bölmek kötü bir fikirdir. Ücretinizi her seferinde fatura veya makbuz karşılığında banka havalesiyle alın.

5. Kişisel verileri koruyun

Kimlikler, vergi numaraları, maaş bordroları ve banka bilgileri topluyorsunuz. AB GDPR (Genel Veri Koruma Tüzüğü) geçerlidir ve 58/2019 sayılı Kanun bunu Portekiz hukukuna aktarır; denetim makamı CNPD'dir (Garrigues). Uygulamada:

• Yalnızca işlemin gerektirdiği bilgileri toplayın ve nedenini söyleyin.
• Kimlik kopyalarını asla açık grup sohbetlerinden göndermeyin.
• Yasal saklama süresi dolduğunda dosyaları silin veya arşivleyin; kara para aklamayla mücadele kayıtları için 7 yılı unutmayın.

6. Mülk belgelerini bilin

Yayınlamadan önce mülk sahibinden şunları isteyin:

Belge	Ne gösterir	Nerede
Caderneta predial	Vergi kaydı: matris maddesi, vergiye esas değer (VPT), alanlar, sahipler	Portal das Finanças, çevrimiçi ve ücretsiz
Certidão permanente	Tapu sicili: yasal sahip, ipotekler, hacizler	Çevrimiçi, yaklaşık €15
Certificado energético	Enerji sınıfı, konutlar için 10 yıl geçerli	ADENE tarafından tanınan yetkili bir uzman
Licença de utilização	Konut yasal olarak konut olarak kullanılabilir	Belediye

Literacia Financeira, caderneta ile certidão'nun birbirini tamamladığını açıklar: biri mali, diğeri hukuki belgedir.

Licença de utilização değişti. Montepio'ya göre 1 Ocak 2024'ten bu yana, 10/2024 sayılı Kanun Hükmünde Kararname (“Simplex urbanístico”) kapsamında bu ruhsat artık tapuda istenmiyor. Yine de önemlidir. Var olduğunu, gerçek alanların belgelerle örtüştüğünü ve eklentilerin veya kapatılmış balkonların yasallaştırıldığını kontrol edin. Aksi halde bankalar kredi vermeyi reddedebilir.

Emlak danışmanlarına ceza getiren durumlar

Uygulama	Risk
Lisanslı bir emlak ofisi olmadan aracılık yapmak	15/2013 sayılı Kanun kapsamında €5,000 ile €30,000 arası para cezası
Yazılı sözleşme yok veya içerik eksik	Sözleşme geçersiz, ücret risk altında
AMI numarası olmayan ilan	15/2013 sayılı Kanun kapsamında €750 ile €5,000 arası
Enerji sınıfı olmayan ilan	Kim olduğunuza bağlı olarak €250 ile €44,890 arası
Kimlik tespitini veya IMPIC raporlarını atlamak	Kara para aklamayla mücadele cezaları, bildirim yapmama için €1,000,000'a kadar
€3,000 veya daha fazla nakit	Genel Vergi Kanunu kapsamında vergi cezaları

Günlük alışkanlıklarınız

• İmzalı sözleşme ve enerji sertifikası olmadan ilan yok.
• AMI numarası ve enerji sınıfı olmadan reklam yok.
• Kimlik ve gerçek faydalanıcı kontrolü olmadan CPCV yok.
• Nakit yok.
• Her üç aylık IMPIC raporu için bir takvim notu.

Bu kurallar değişir, bu yüzden harekete geçmeden önce resmi kaynağı kontrol edin. Bunları müşteri becerileri eğitiminde pekiştirin.

Bu ders genel bilgidir, hukuki tavsiye değildir.