Portekiz piyasasını tanıyın: şehirler, kıyılar, adalar ve alıcılar

Portekiz tek bir piyasa değildir. Lizbon'un Avenidas Novas semtindeki bir daire, Quinta do Lago yakınındaki bir villa ve Funchal'daki yeni bir daire farklı alıcıları, farklı fiyatlarla, farklı nedenlerle çeker. Bu farkları bilmek müşterilerin size güvenmesini sağlar.

Genel tablo

Ulusal istatistik enstitüsü INE, Mart 2026'ya kadar olan 12 ayda ulusal medyan fiyatı metrekare başına €2,168 olan 160,467 konut satışı saydı; bu bir yılda %17.5 artış demektir. Konut fiyat endeksi 2026'nın 2. çeyreğinde hâlâ yıllık %16.5 artıyordu (ComparaJá, Eylül 2026). İstenen fiyatlar daha yüksektir: idealista, Eylül 2026'da Portekiz'i metrekare başına €3,228 olarak verdi.

Mart 2026'ya kadar olan 12 ay için INE medyan fiyatları:

Bölge	Metrekare başına medyan fiyat	Not
Lizbon (şehir)	€5,082	Bir yılda +%15.2
Cascais	€4,687	Yalnızca 2026'nın 1. çeyreğinde €5,000
Porto (şehir)	€3,510	Bir yılda +%16.7
Algarve bölgesi	€3,240	Loulé'de €4,091
Madeira bölgesi	€2,578	Funchal'da 2026'nın 1. çeyreğinde €3,601, +%23
Portekiz	€2,168

Her zaman satış fiyatlarını (INE) mı yoksa istenen fiyatları (portallar) mı aktardığınızı belirtin. Müşteriler bunu fark eder.

Kimler satın alıyor

ECO'nun aktardığı INE verilerine göre 2025'te aile konutu alımlarının %27.6'sını yabancılar yaptı; Banco de Portugal'ın Finansal İstikrar Raporu bu oranı %28 olarak verdi. Başı çeken uyruklar Brezilya (9,808 alım), Angola (4,145) ve Fransa (3,765) oldu. Yabancı alıcıların çoğu zaten Portekiz'de yaşıyor: 34,838 kişi orada vergi mukimiydi, yerleşik olmayanların sayısı ise 6,248 idi ve bu sayı %14.1 düştü.

Yabancı alıcılar daha fazla öder. ECO'ya göre 2025'te ortalama fiyatlar İngiliz alıcılar için yaklaşık €512,600, ABD'li alıcılar için €479,400, Portekiz'de yerleşik alıcılar için ise €234,100 oldu. Lizbon'da INE, yurt dışı vergi adresli alıcılar için medyanı metrekare başına €6,325, yerli alıcılar için €5,000 olarak verdi.

Lizbon ve Porto

Lizbon en pahalı şehirdir ve en geniş uluslararası alıcı, uzaktan çalışan ve yatırımcı havuzuna sahiptir. Şehrin batısındaki Cascais ve Oeiras aile ve lüks segment piyasalarıdır. Porto daha ucuz ve hızla büyüyor; INE verilerine göre 2026'nın 1. çeyreğinde Porto metropol alanında yabancı alıcılar yerlilerden yaklaşık %17 daha fazla ödedi.

Algarve

Algarve bir yaşam tarzı ve ikinci konut kıyısıdır. idealista'nın Eylül 2026'da bölge için istenen fiyatı metrekare başına €4,216 idi. Quinta do Lago ve Vale do Lobo çevresindeki lüks “Altın Üçgen”de Engel & Völkers, Temmuz 2026'da alıcılarının yaklaşık %80'inin yabancı olduğunu bildirdi; başı İngiliz ve İrlandalı alıcılar çekiyor, ardından Alman, Belçikalı ve Hollandalı alıcılar geliyordu. Vilamoura'da yabancı alıcıların payı yaklaşık %75 idi. Bunlar resmi istatistik değil, tek bir emlak ofisinin rakamlarıdır.

Madeira

Madeira'da istenen fiyat Eylül 2026'da metrekare başına €3,767'ye ulaştı (idealista). DNOTICIAS.PT'nin aktardığı idealista 2025 piyasa raporuna göre Funchal'daki satılık aramalarının %32.4'ünü yabancılar yaptı; bu, il merkezleri arasında en yüksek orandır. Bu tamamlanmış alımlar değil, taleptir.

Her emlak danışmanının bilmesi gereken kural değişiklikleri

Altın vize. 6 Ekim 2023 tarihli 56/2023 sayılı Kanun, gayrimenkule dayalı yeni yatırım yoluyla oturum başvurularını durdurdu: mülk alımı, buna bağlı sermaye transferleri ve gayrimenkul fonları (PwC). Daha önce verilmiş izinler hâlâ yenilenebilir. Bright!Tax, 2026'da kalan başlıca yolları sıralıyor; örneğin gayrimenkul fonu olmayan uygun bir fona €500,000. Konutları vize olarak satmayın.

NHR'den IFICI'ye. Yeni gelenler artık 2024 başında getirilen IFICI'yi soruyor (PLMJ). Eski mukim olmayan kişi rejiminden (NHR) daha önce yararlanmış kişiler bundan yararlanamaz. NHR'nin yeni katılımcılara nasıl kapandığını resmi bir sayfada doğrulayamadık, bu yüzden geçiş dönemi vakalarını bir vergi danışmanına yönlendirin. IFICI, önceki beş yılda vergi mukimi olmamış kişilerin uygun gelirlerini 10 yıl boyunca %20 oranında vergilendirir (Finanças broşürü, Mart 2025). Araştırma, inovasyon ve yüksek nitelikli işleri hedefler. PLMJ, emlak faaliyetinin uygun sektörler arasında olmadığını belirtiyor; dolayısıyla çoğu emlak danışmanı bundan yararlanamaz, ancak bazı alıcılarınız yararlanabilir.

Alojamento Local (tatil kiralamaları). 76/2024 sayılı Kanun Hükmünde Kararname, yeni kayıtlar üzerindeki ulusal dondurmayı kaldırdı, belediyelere daha fazla yetki verdi ve ek AL katkı payını iptal etti (Turismo de Portugal). Artık her şehir kendi sınırlarını belirliyor. Lizbon'da 6 Aralık 2025'ten beri yürürlükte olan bir yönetmelik, AL oranının konutların %10'una ulaştığı Santa Maria Maior ve Misericórdia gibi mahallelerde yeni kayıtları yasaklıyor ve %5 ile %10 arasında belediye onayı şartı koyuyor (GuestReady). Bir yatırımcı tatil kiralaması için satın almadan önce adresi mutlaka kontrol edin.

Yerleşik olmayan alıcılar daha fazla IMT öder. Mayıs 2026 sonundan bu yana, 97/2026 sayılı Kanun Hükmünde Kararname kapsamında Portekiz'de vergi mukimi olmayan konut alıcıları dilim olmaksızın sabit %7.5 devir vergisi öder (Financial Options, ECO). Alıcı iki yıl içinde yerleşik hale gelirse veya 6. dersteki koşullarla makul bir kirayla kiraya verirse iade imkânı vardır.

Projeden satış ve yeni yapılar

Aynı kararname, 25 Eylül 2025 ile 2029 sonu arasında başlayan projelerde, sürekli konut olarak €660,982'ye kadar satılan veya ayda €2,300'e kadar kiraya verilen konutlar için konut inşaatındaki KDV'yi %6'ya indirdi (ECO). Altı ay içinde taşınmayan bir alıcı %10 IMT ek vergisi ile karşılaşır. Bir yatırımcıya tavsiye vermeden önce yeni yapının indirimli oranı kullanıp kullanmadığını kontrol edin.

Bölgenizi nasıl öğrenirsiniz

1. Bir bölge seçin ve sokaklarını, okullarını, ulaşımını ve yeni projelerini öğrenin.
2. INE, idealista ve Banco de Portugal rakamlarını takip edin ve kaynağınızı her zaman belirtin.
3. Başlıca alıcı uyruklarını ve dillerini öğrenin.
4. Her geliştiriciye projesine hangi KDV oranının ve hangi ruhsatın uygulandığını sorun.

Fiyatlar ve kurallar hızla değişir, bu yüzden harekete geçmeden önce resmi kaynağı kontrol edin. CloserPass'in neleri kapsadığını görmek için piyasalar sayfasına bakın.

Bu ders genel bilgidir, yatırım tavsiyesi değildir.