Portekiz'de baştan sona bir işlem

Portekiz'de bir satış birçok elden geçer: siz, çoğu zaman bir avukat veya solicitador, banka, vergi dairesi, bir noter veya Casa Pronta masası ve tapu sicili. Sizin değeriniz sırayı bilmek, herkesi zamanında tutmak ve kimsenin bir vergi faturasıyla şaşırmamasını sağlamaktır. Bu ders bir ikinci el satışı adım adım izler, ardından tek bir işlemi euro olarak hesaplar.

Kim ne yapar

• Siz, danışman: aracılık sözleşmesi, pazarlama, gösterimler, teklif, müşteri kimlik tespiti, koordinasyon.
• Alıcının avukatı veya solicitador'u: belgeleri kontrol eder, CPCV'yi hazırlar veya inceler, tapu randevusunu ayarlar.
• Banka: konutun değerlemesini yapar ve konut kredisini onaylar.
• Vergi dairesi (Finanças): alıcının tapudan önce ödediği IMT ve damga vergisi ödeme belgelerini düzenler.
• Noter veya Casa Pronta: resmi satış işlemi. Casa Pronta, tapu sicilinin tek durak hizmet masasıdır.
• Tapu sicili (conservatória do registo predial): yeni sahibi ve varsa ipoteği kaydeder.

Adım adım bir ikinci el satış

1. Aracılık sözleşmesi. Ücret ve KDV oranıyla birlikte yazılı ve imzalı (4. ders).
2. Teklif ve rezervasyon. Birçok emlak ofisi gösterimleri durdurmak için rezervasyon bedeli alır. Bunun için özel bir yasal kural bulamadık, bu yüzden tutarı, CPCV'yi imzalama süresini ve iade edilip edilmeyeceğini yazılı hale getirin.
3. Kimlik tespiti. IMPIC kurallarına göre CPCV'den önce her iki tarafın ve varsa gerçek faydalanıcının kimliğini tespit edin (4. ders).
4. Kontroller. Avukat certidão permanente'yi (sahip, ipotekler, hacizler), caderneta predial'ı (vergi verileri), enerji sertifikasını ve belediyenin ruhsat geçmişini çıkarır. 2024'ten bu yana licença de utilização tapuda artık gerekmiyor (Montepio), ancak eksik bir ruhsat yine de konut kredisini engelleyebilir.
5. CPCV ve sinal. Aşağıya bakın.
6. Konut kredisi onayı. Banka, tapu randevusu alınmadan önce krediyi onaylar.
7. IMT ve damga vergisi. Alıcı IMT formunu (Modelo 1) verir ve en geç ödeme belgesinin düzenlenmesinden sonraki iş günü, her zaman tapudan önce öder (Portal das Finanças).
8. Tapu ve tescil. Bir noterde veya satış ile tescilin tek oturumda yapıldığı Casa Pronta'da.
9. Ücretiniz. İşlem tamamlandığında veya aracılık sözleşmeniz öyle diyorsa CPCV'de muaccel olur (15/2013 sayılı Kanun, 19. madde).

CPCV ve sinal

Contrato-promessa de compra e venda (CPCV), alım satım vaadidir. Montepio'nun Eylül 2026 rehberi şunları açıklar:

• Yazılıdır ve her iki tarafça imzalanır. Kanun imzaların yüz yüze tasdikini öngörür; taraflar sözleşmede bundan feragat edebilir.
• Tarafları, mülkü ve sicil ile vergi referanslarını, fiyatı ve ödeme koşullarını, sinal'i, tapu süresini, konutun takyidatsız satıldığını, imar ruhsatını ve enerji sertifikasını belirtmelidir.
• Sinal (kaparo) serbestçe kararlaştırılır, genellikle fiyatın %10 ile %20'sidir ve tapuda düşülür.
• İki kat iade kuralı. Medeni Kanun'un 442. maddesine göre vazgeçen bir alıcı sinal'i kaybeder. Vazgeçen bir satıcı ise onu iki katı olarak geri ödemelidir. Mahkemeden satışın zorla gerçekleştirilmesi de istenebilir (execução específica).

Sinal'in banka havalesiyle ödendiğinden ve CPCV'de yazılı olduğundan emin olun.

Konut kredisi

Banco de Portugal, 1 Ağustos 2026'dan itibaren yönlendirmelerini sıkılaştırdı (Dinheiro Vivo):

• Kredi/değer oranı: sürekli konut için %90'a, diğer amaçlar için %80'e kadar.
• Borç servisi: geri ödemeler borçlunun gelirinin %50'si yerine en fazla %45'i.
• Vade: en yaşlı borçlu 35 veya daha gençse 40 yıla, aksi halde 35 yıla kadar.

Yani yerleşik biri bile genellikle fiyatın en az %10'unu nakit olarak, artı vergi ve masrafları gerektirir.

2026'da IMT ve damga vergisi

Alıcı, her ikisi de IMT vergiye esas değeri üzerinden IMT (devir vergisi) ve %0.8 damga vergisi (imposto do selo) öder (Portal das Finanças). PwC'nin 2026 vergi rehberi Portekiz anakarası için IMT dilimlerini şöyle verir:

Vergiye esas değer	Sürekli konut (HPP)	İkinci konut veya kiralık
€106,346'ya kadar	0%	1%
€106,346 ile €145,470 arası	2%	2%
€145,470 ile €198,347 arası	5%	5%
€198,347 ile €330,539 arası	7%	7%
€330,539 ile €660,982 arası	8%	8%
€660,982 ile €1,150,853 arası	Sabit %6	Sabit %6
€1,150,853'ün üzeri	Sabit %7.5	Sabit %7.5

€660,982'ye kadar oranlar marjinaldir: fiyatın her dilimi kendi oranıyla vergilendirilir. Bunun üzerinde fiyatın tamamına tek bir oran uygulanır. İlk sürekli konutunu satın alan 35 yaş veya altındaki alıcılar €330,539'a kadar muafiyetten yararlanabilir (PwC). Madeira ve Azorlar farklı dilimler kullanır; bunları burada ele almıyoruz.

Yerleşik olmayanlar. Mayıs 2026 sonundan bu yana, 97/2026 sayılı Kanun Hükmünde Kararname kapsamında vergi mukimi olmayan bir alıcı konut için dilim olmaksızın sabit %7.5 öder (Financial Options). idealista'nın aktardığı vergi dairesinin Eylül 2026 yönlendirmesine göre daha önce yerleşik olmuş bir alıcı normal oranları öder ve iki yıl içinde yerleşik hale gelen bir alıcı farkı altı ay içinde geri talep edebilir. Konut altı ay içinde ve ilk beş yılda 36 ay boyunca makul bir kirayla (ayda €2,300'e kadar) kiraya verilirse de iade mümkündür.

Uygulamalı örnek: Lizbon'da bir daire

Bir çift, Lizbon'da €400,000'a konut kredisiyle sürekli konutları olarak bir daire satın alıyor. Aracılık sözleşmesinde satıcı tarafından ödenen %5 artı KDV yazıyor. Sinal ve Casa Pronta seçimi örnek niteliğindedir.

Kalem	Hesaplama	Tutar
%10 sinal (örnek)	400,000 x %10	€40,000
%90 kredi/değer oranında asgari öz kaynak (sinal dahildir)	400,000 x %10	€40,000
IMT, sürekli konut	0 + 782.48 + 2,643.85 + 9,253.44 + (69,461 x %8)	€18,236.65
Alım üzerinden damga vergisi	400,000 x %0.8	€3,200
Konut kredili Casa Pronta	Sabit ücret (Kinvest)	€700
Emlak ofisi ücreti, satıcı öder	400,000 x %5	€20,000
Ücret üzerindeki KDV	20,000 x %23	€4,600

IMT nasıl hesaplanır: ilk €106,346 için hiçbir şey, ardından sonraki €39,124 için %2, €52,877 için %5, €132,192 için %7 ve son €69,461 için %8.

Aynı daire, yerleşik olmayan alıcı. 400,000 x %7.5 = €30,000 IMT, yaklaşık €11,763 daha fazla. Bunu yabancı müşterilere teklif vermeden önce gösterin. Kimse tapuda sürpriz sevmez.

Banka kendi masraflarını ve kredi üzerindeki vergileri ekler. Yazılı maliyet tablosunu isteyin.

Tapu: noter veya Casa Pronta

Casa Pronta, satışı ve tapu tescilini bir sicil masasında tek bir randevuda yapar. Kinvest'in Ekim 2026 rehberine göre sabit ücretler tek tescil işleminde (peşin alım) €375, birden fazla işlemde (alım artı ipotek) €700, ayrıca her ek mülk için €50'dir. IMT ve damga vergisi ayrıca ödenir. Tüm belgeler hazırsa randevu çoğu zaman yaklaşık beş iş günü içinde alınabilir.

Bir noterde ücretler işleme göre değişir. Ardından noter veya avukat tescili yapar. Her iki durumda da alıcı ancak alım tescil edildiğinde güvendedir.

Projeden satış ve yeni yapılar

Projeden alımda CPCV temel belgedir. Montepio, yapı şartnamesinin ve inşaat işlerine bağlı her koşulun eklenmesini tavsiye eder. 2026'da iki noktaya dikkat edin:

• %6 KDV. 97/2026 sayılı Kanun Hükmünde Kararname, €660,982'ye kadar fiyatlı sürekli konutlar için bazı yeni konutların %23 yerine %6 KDV ile inşa edilmesine izin verir. Altı ay içinde taşınmayan bir alıcı %10 IMT ek vergisi ile karşılaşır (ECO).
• Aşama ödemeleri. İspanya'da olduğu gibi geliştiricilerin alıcıların aşama ödemelerini teminat altına alma yönünde genel bir yasal yükümlülüğü olduğunu doğrulayamadık. Geliştiriciye hangi teminatı sunduğunu sorun ve alıcının avukatına kontrol ettirin.

Vergi oranları tarihe ve yerleşikliğe göre değişir, bu yüzden harekete geçmeden önce resmi kaynağı kontrol edin. Satış eğitimiyle pratik yapın.

Bu ders genel bilgidir, hukuki veya vergi tavsiyesi değildir.