Portekiz'de emlak danışmanı olarak ilk 90 gününüz

İlk üç ay bu işte kalıp kalmayacağınızı belirler. Yeni başlayanlar nadiren yetenek eksikliğinden zorlanır. Daha çok müşteri adayı bekler, rutini atlar veya bir evrak hatası yüzünden ücret kaybederler. İşte basit bir plan.

1. ile 30. günler: hazırlanın ve öğrenin

1. Önce evraklar. NIF, NISS, Finanças'ta faaliyet başlangıcınız ve AB dışındansanız doğru vize (2. ders).
2. Emlak ofisinin sürecini öğrenin. Aracılık sözleşmesi modeli, kimlik tespit formu, uyum sorumlusunun kim olduğu ve üç aylık IMPIC raporlarının ne zaman verileceği (3. ve 4. dersler).
3. Tek bir bölgeyi öğrenin. Yürüyerek gezin. Emlak ofisinizin oradaki her ilanını ziyaret edin. Okulları, ulaşımı, plajları ve yeni projeleri not edin.
4. Rakamları öğrenin. Yerleşik ve yerleşik olmayanlar için IMT, %0.8 damga vergisi, Casa Pronta ücretleri, %90 kredi/değer oranında bir alıcının ihtiyaç duyduğu %10 nakit. Müşteriler sizi önce bunlarla sınar.
5. Araçlarınızı kurun (aşağıya bakın).

31. ile 60. günler: insanları bulun

İşin özü mülk sahipleridir. Bir ilan size alıcı getirir. Müşteri arama zamanınızın en az yarısını mülk sahiplerine ayırın.

• Portallar. Doutor Finanças başlıca portallar olarak idealista, Imovirtual, SUPERCASA, Casa Sapo ve Mitula'yı, bireysel ilanlar için de OLX, Custo Justo ve Facebook Marketplace'i sayar. Bölgenizdeki yeni bireysel ilanları takip edin ve tek başına satan mülk sahiplerini arayın.
• Ağınız. Tanıdığınız herkese ne iş yaptığınızı söyleyin. Avukatlar, solicitador'lar, muhasebeciler, kredi danışmanları, inşaatçılar ve bina yöneticileriyle iletişimde kalın: satışları ilk onlar duyar.
• Sosyal medya. Bölgenizden kısa videolar, kaynakları belirtilmiş piyasa güncellemeleri ve iyi açıklanmış birkaç ilan. Emlak ofisinin AMI numarasıyla birlikte alıcılarınızın dillerinde paylaşım yapın.
• Açık evler. Bunları bir sonraki satıcı olabilecek komşularla tanışmak için kullanın.
• Geliştiriciler. Emlak ofisinizin hangi projeleri sattığını sorun ve her lansmana katılın.
• Yabancı alıcı toplulukları. ECO'nun aktardığı INE verilerine göre 2025'te yabancı alımlarda başı Brezilya, Angola ve Fransa'dan gelen alıcılar çekti; en yüksek ortalama fiyatları ise İngiliz ve ABD'li alıcılar ödedi. Kulüpler, okullar ve yabancı toplulukları tanınmak için iyi yerlerdir.

61. ile 90. günler: dönüştürün

• Her alıcıyı nitelendirin. Bütçe, nakit veya kredi, zaman çizelgesi, vergi mukimi olup olmadığı. Ağustos 2026'dan bu yana Banco de Portugal kredileri sürekli konut için değerin %90'ı, diğer amaçlar için %80'i ile sınırlandırıyor, bu yüzden öz kaynakları erkenden kontrol edin.
• Vergi mukimliğini ilk gün sorun. Yerleşik olmayan biri Mayıs 2026'dan bu yana konut için sabit %7.5 IMT öder.
• Her gezdirmeden sonra 24 saat içinde geri dönüş yapın.
• Müşterilerin kimliğini CPCV'den önce tespit edin. Bu bir IMPIC kuralıdır ve geç yapılan kontroller işlemleri geciktirir.
• İlk imzalı CPCV'nizi hedefleyin, yalnızca gösterimleri değil.

Temposunu bilin

ECO'nun Mart 2026 rakamlarına göre en büyük beş ağda 2025'te danışman başına ortalama 5.2 işlem yapıldı. Bu ortalamaya deneyimli danışmanlar da dahildir. İlk yıl hedefinizi bu ortalamanın altında belirleyin, birikimlerinizi buna göre planlayın ve yalnızca işlemlerinizi değil faaliyetinizi de sayın.

Günlük rutin

Saat	Görev
9:30 - 11:30	Portföy arama: malik aramaları, portal kontrolleri, ağ mesajları
11:30 - 13:00	Gezdirmeler ve değerlemeler
14:30 - 15:30	Geri dönüşler ve CRM güncellemeleri
15:30 - 18:30	Gezdirmeler, içerik, pazar çalışması
Gün sonu	Yarını planlayın, üç başarı ve bir ders not edin

Saatleri ofisinize göre uyarlayın, ama portföy arama bloğunu sabit tutun. Yoğun bir günde ilk kaybolan şey odur ve bir ay sonra satış hattınızın kurumasının nedeni de odur.

Araçlarınız

• Her bağlantıyı, gezdirmeyi ve geri dönüş tarihini içeren bir CRM.
• Ofisinizin kullandığı portallarda hesaplar.
• İyi fotoğraf ve video kalitesine sahip, WhatsApp'lı bir telefon.
• Şablonlar: emlak ofisinin aracılık sözleşmesi, bir müşteri kimlik tespit formu, bir alıcı nitelendirme formu ve IMT, damga vergisi ve Casa Pronta içeren bir maliyet tahmini.
• Piyasa güncellemeleriniz için bir kaynak listesi: INE, Banco de Portugal, Portal das Finanças ve portal raporları.

Kaçınılması gereken beş hata

1. İmzalı bir aracılık sözleşmesi olmadan konut göstermek. 15/2013 sayılı Kanun bunu yazılı olarak şart koşar ve sözleşme olmadan ücretiniz risk altındadır.
2. AMI numarası veya enerji sınıfı olmadan ilan vermek.
3. Nakit almak veya CPCV'den önce kimlik tespitini atlamak.
4. Vize vaat etmek. 56/2023 sayılı Kanun, yeni başvuru sahipleri için mülke dayalı altın vizeleri sona erdirdi.
5. Eski IMT'yi aktarmak. Yerleşik olmayanlara uygulanan oran 2026'da değişti ve dilimler her yıl güncellenir.

Enerjinizi yüksek tutun

Ekonomista yeni danışmanlara recibos verdes'in (serbest meslek makbuzu) sabit çalışma saati, ücretli izin ve işlem olmadan gelir olmaması anlamına geldiğini hatırlatır. Reddedilmek her günün bir parçasıdır. Rakamlarınızı her cuma gözden geçirin ve öğrenmeye devam edin.

Açık pozisyonları CloserPass iş ilanlarında bulun ve işverenleri emlak ofisleri sayfasında karşılaştırın. Zihniyet, satış ve müşteri eğitimleriyle pratik yapın.

Kurallar değişir, bu yüzden harekete geçmeden önce resmi kaynağı kontrol edin. Bu ders genel bilgidir.