Portekiz'de para ve kariyerinizi geliştirmek

Kuralları, pazarı ve anlaşmayı öğrendiniz. Bu son ders kendi paranızla ilgili: bir satıştan gerçekte eve ne götürdüğünüz, ne kadar vergi borçlu olduğunuz, doğru ofisi nasıl seçeceğiniz ve oradan nasıl büyüyeceğiniz.

Komisyon hesabı

Portekiz'de ücreti hiçbir kanun belirlemez. Ekonomista Eylül 2026'da emlak ofislerinin %2 ile %6 arasında ücret aldığını, büyük ağlarda en çok %5'in anıldığını ve danışmanların genellikle emlak ofisi ücretinin %40 ile %50'sini aldığını bildirdi. Üzerine %23 KDV eklenir ve KDV asla komisyon paylaşımınızın parçası değildir: Postal'daki haberde bir danışmanın dediği gibi o Devlet'e aittir.

Aşağıdaki paylaşım oranları örnektir. Sizin sözleşmeniz belirler.

Örnek 1: Porto'da ikinci el bir daire, €300,000, ücret %5 artı KDV, sizin payınız %45.

1. Emlak ofisi ücreti: 300,000 x %5 = €15,000
2. Satıcıya yansıtılan KDV: 15,000 x %23 = €3,450
3. Sizin payınız: 15,000 x %45 = €6,750, kendi vergilerinizden önce

Örnek 2: Algarve'de bir villa, €900,000, ücret %5, alıcının emlak ofisiyle 50/50 paylaşılıyor, sizin payınız %40.

1. Toplam ücret: 900,000 x %5 = €45,000
2. Ofisinizin yarısı: €22,500
3. Payınız: 22,500 x %40 = €9,000

Örnek 3: uzun dönem kiralama, ayda €1,500, ücret bir buçuk aylık kira.

ECO 2020'de ağların bir buçuk ile iki aylık kira aldığını bildirdi. Ücret: €2,250 artı €517.50 KDV. %45 payla €1,012.50 alırsınız. Kiralamalar daha az kazandırır, ama daha sonra satabilecek ev sahiplerini getirir.

Kendi rakamlarınızı komisyon hesaplayıcısıyla hesaplayın.

Recibos verdes ile vergi ve Sosyal Güvenlik

Serbest çalışan bir danışman olarak dört şeyle ilgilenirsiniz:

• KDV. CGD'nin açıkladığına göre önceki yıldaki cironuz €15,000'e kadar kaldığı sürece KDV Kanunu'nun 53. maddesi kapsamında muaf kalabilirsiniz. €15,000 ile €18,750 arasında bir sonraki yılın 1 Ocak'ında normal KDV'ye geçersiniz. €18,750'nin üzerinde ise sınırı aşan faturadan itibaren hemen geçersiniz. Normal rejime girdikten sonra faturalarınıza %23 ekler ve masraflarınızdaki KDV'yi düşerek Devlet'e ödersiniz.
• IRS stopajı. Emlak ofisiniz genellikle her ödemeden IRS (gelir vergisi) stopajı keser. CGD'ye göre Ocak 2025'ten bu yana IRS Kanunu'nun 151. maddesinde sayılan serbest meslek faaliyetleri için oran %25'ten %23'e düştü; %25'i koruma seçeneği de var. Küçük gelirliler muafiyeti aracılık komisyonlarını kapsamaz; muhasebeciler meslek kuruluşu OCC bunu emlak danışmanları için teyit etti.
• Yıllık IRS beyannamesi. Geliriniz B kategorisindedir. Doutor Finanças'ın açıkladığına göre basitleştirilmiş rejimde 151. madde tablosundaki faaliyetlerden elde edilen gelirin %75'i vergilendirilir ve brüt gelirin %15'inin masraflarla belgelenmesi gerekir. Katsayı buna bağlı olduğu için muhasebecinize işinize hangi faaliyet kodunun uyduğunu sorun. Stopajlar peşin ödeme sayılır.
• Sosyal Güvenlik. İlk 12 ayınızda tam muafiyetin ardından, üç ayda bir beyan edilen, fatura ettiğiniz tutarın %70'i üzerinden %21.4 (Ekonomista, 2026).

Üçüncü yıl örneği (serbest çalışan, normal KDV)	Tutar
Emlak ofisine fatura edilen komisyonlar	€40,000
Eklenen KDV (%23)	€9,200, masraflardaki KDV düşülerek Devlet'e ödenir
Emlak ofisinin kestiği IRS stopajı (%23)	€9,200, yıllık verginize mahsuben peşin ödeme
Sosyal Güvenlik matrahı (%70)	€28,000
Sosyal Güvenlik (%21.4)	yıllık yaklaşık €5,992, aylık yaklaşık €499
Basitleştirilmiş rejimde vergilendirilen gelir (%75, kodunuz uygunsa)	€30,000

İlk ayınızdan itibaren bir contabilista certificado (yeminli muhasebeci) ile çalışın. Kaçırılan bir beyanname, onun ücretinden daha pahalıya mal olur.

Emlak ofisi nasıl seçilir

Indeed'in sayfası (314 bildirilen maaş, Ekim 2026 güncellemesi) danışmanlar için aylık ortalama yaklaşık €2,890 gösteriyor; çoğu €1,079 ile €7,739 arasında. Ekonomista bu tür kazanç tahminlerinin kamu istatistikleriyle doğrulanmadığını vurgular. Bunları başlangıç noktası olarak kullanın, sonra şunları sorun:

1. Kendi portföylerimde, ofisin müşteri adaylarında ve paylaşılan anlaşmalarda paylaşım oranım nedir?
2. Ne zaman ödeme alırım? Tapuda mı, CPCV'de mi, yoksa emlak ofisine ödeme yapıldığında mı?
3. Kapanmadan ayrılırsam anlaşmalarıma ne olur?
4. AMI numaranız nedir ve hangi sözleşme modelini kullanıyorsunuz?
5. Uyum sorumlunuz kim ve kimlik kontrollerini nasıl yürütüyorsunuz?
6. Hangi lead'leri, portalları, eğitimi ve ofisi sağlıyorsunuz ve ben neyin ücretini ödüyorum?
7. IRS stopajımı kim kesiyor, hangi oranda?
8. AB dışındansam: sözleşme vize başvurumu destekleyecek mi?

Yanıtları iş birliği sözleşmenize yazdırın. İşverenleri CloserPass emlak ofisleri sayfasında karşılaştırın.

Kariyerinizi büyütmek

• Uzmanlaşın. Lüks konutlar, yeni yapılar, tek bir uyruk veya dil ya da ev sahipleri için kiralamalar.
• Sertifika edinin. Ekonomista, APEMIP derneğinin sertifikalı danışmanların kamuya açık bir rehberiyle gönüllü bir sertifikasyon yürüttüğünü belirtir.
• Bir ekip yönetin. İleride yeni danışmanlar işe alırsanız her komisyon paylaşımını yazılı olarak kararlaştırın.
• Kaynaklı pazar güncellemeleri ve memnun müşterilerin değerlendirmeleriyle kendi markanızı oluşturun.

Kendi AMI emlak ofisinizi açmak

Hazır olduğunuzda kontrol listesi şöyle (3. ve 4. dersler):

1. Şekli seçin: şahıs işletmesi veya şirket.
2. En az €150,000 tutarında sigorta ve temiz bir sicil (Doutor Finanças).
3. IMPIC lisansı: başvuru için €100, yılda €265, her ocak ayında şartların kanıtlanmasıyla.
4. Sözleşme modeli: 228/2018 sayılı Yönetmelik'in resmi modelini kullanmadan en az 5 iş günü önce IMPIC'e teslim edin (Imojuris).
5. Kara para aklamayla mücadele: bir uyum sorumlusu atayın, 60 iş günü içinde IMPIC'e bildirin, personeli eğitin, kayıtları 7 yıl saklayın ve işlemleri her çeyrek bildirin (IMPIC).
6. Kapıda, her sözleşmede ve her ilanda AMI numarası.

Başlamadan önce: son kontrol listesi

• Yasal olarak çalışma yolumu biliyorum: varıştan önce AB kaydı veya doğru vize.
• Şunu aldım veya başvurusunu yaptım: NIF ve NISS.
• Emlak ofisimin AMI numarasını ve sözleşme modelini biliyorum.
• Faaliyetimi açtım ve KDV, IRS ve Sosyal Güvenlik durumumu biliyorum.
• Bir aracılık sözleşmesinin neleri içermesi gerektiğini sayabilirim.
• Uygulayabiliyorum: kimlik kontrollerini CPCV'den önce yapıyorum ve asla €3,000 veya daha fazla nakit almıyorum.
• Açıklayabilirim: sinal (kaparo) ve iki kat iade kuralı.
• Tahmin edebilirim: IMT ve damga vergisi (yerleşik ve yerleşik olmayan biri için).
• 90 günlük bir planım ve günlük bir portföy arama bloğum var.
• Paylaşım oranım ve ödeme tarihlerim yazılı olarak elimde.

Oranlar ve kurallar değişir, bu yüzden harekete geçmeden önce resmi kaynağı kontrol edin.

Final testine girin

Hazırsınız. Kendinizi Portekiz final sınavıyla test edin: her temadan sorular, her biri kaynağıyla düzeltilmiş. Ardından açık pozisyonlara göz atın.

Bu ders genel bilgidir, vergi veya hukuki tavsiye değildir.