Suudi pazarını tanıyın

Bilmediğiniz bir pazar hakkında müşterilere tavsiye veremezsiniz. Bu ders size Suudi Arabistan'ın üç ana pazarının kullanışlı bir haritasını, karşılaşacağınız alıcıları ve her segmentin getirdiği iş türünü veriyor. Rakamlar her çeyrek değişir, bu yüzden bunları bir başlangıç noktası olarak görün ve kendiniz güncelleyin.

Ulusal tablo

REGA, Temmuz 2026'da 25,151 anlaşmada SAR 35.5 milyar tutarında gayrimenkul işlemi kaydetti; bu değer bir yıl öncesine göre %32 daha düşüktü. Değerin %44'ü Riyad bölgesinde, %28'i Cidde'yi de kapsayan Mekke bölgesindeydi (Argaam). Uzun bir patlamanın ardından pazar soğudu, bu yüzden müşteriler daha dikkatli ve fiyat daha önemli.

Riyad

Başkent en büyük ve en hareketli pazardır. Büyüme, devlet destekli büyük projeler ve bölgesel merkez açan şirketler tarafından kuzeye ve doğuya doğru itiliyor. Yatırım Bakanı Eylül 2025'te 660 bölgesel merkez olduğunu bildirdi ve bunların üst düzey çalışanlarının kaliteli konutlara ihtiyacı var.

• Hacimler. Savills, 2026'nın ilk yarısında yıllık bazda %4.9 artışla yaklaşık 6,944 konut işlemi saydı; bunların değeri ise %20.7 düşüşle SAR 11.25 milyara geriledi.
• Fiyatlar. Knight Frank, Riyad'da daire fiyatlarının 2026'nın 1. çeyreğinde yıllık bazda %6.3 arttığını bildirdi.
• Önemli bölgeler. Al Yasmin, Hittin, Al Taawun ve Al Sahafa gibi Kuzey Riyad semtleri en çok talep görenler arasındadır ve şehrin en yüksek villa fiyatları kuzeydedir (Knight Frank).
• Büyük projeler. KAFD, Diriyah, King Salman Park ve ROSHN'un Sedra projesi yabancı mülkiyeti bölgesi olarak belirlendi. New Murabba da öyle, ancak Mukaab kulesi Ocak 2026'da durduruldu ve bölgenin tamamlanma tarihi 2030'dan 2040'a kaydı. Bunu yakın vadeli bir hikâye olarak satmayın.
• Kiralama. Beş yıllık kira dondurması her yatırımcı görüşmesini şekillendiriyor (4. ders).

Şehri CloserPass'te Riyad sayfasında keşfedin.

Cidde

Cidde, Kızıldeniz'e açılan kapı ve batının ticaret merkezidir. Birinci sınıf talep, kıyı boyunca Al Shati ve Al Zahra'dan Obhur'a kadar kuzeye uzanır.

• Hacimler. 2026'nın 1. çeyreğinde SAR 7.2 milyar değerinde yaklaşık 5,800 konut işlemi; bu yıllık bazda yaklaşık %31 düşüş demek, ancak daire fiyatları yine de %1.9 arttı (Cavendish Maxwell, EnterpriseAM aracılığıyla).
• Fiyatlar. Knight Frank, en pahalı villa semtleri olan Al Murjan'da villa fiyatlarını metrekare başına yaklaşık SAR 10,950, Shatea'da SAR 9,250 olarak veriyor.
• Yabancı alıcılar. Cidde, Jeddah Central ve kıyı projeleri etrafında yoğunlaşan yaklaşık 57 bölgeyle açık ara en fazla yabancı mülkiyeti bölgesine sahip.

Bkz. CloserPass'te Cidde.

Doğu Bölgesi

Saudi Aramco'nun merkezi Dammam, Al Khobar ve Dhahran tek bir metropol pazarı oluşturur. Üçünün en uygun fiyatlısıdır ve 2026'nın başında en hızlı büyüyeniydi.

• Hacimler. 2026'nın 1. çeyreğinde Dammam'da SAR 3.6 milyar değerinde yaklaşık 2,900 konut satışı; değer olarak yıllık bazda yaklaşık %48 artış.
• Fiyatlar. Knight Frank, Khobar'da daireleri metrekare başına yaklaşık SAR 4,115, Dammam'da ise SAR 3,555 olarak veriyor.
• Yabancı alıcılar. Haziran 2026 itibarıyla burada belirlenmiş bir yabancı mülkiyeti bölgesi yoktu. Yasal mukimler yine de kendi kullanımları için bir konut satın alabilir.

Bkz. CloserPass'te Doğu Bölgesi.

Kimler, neden satın alıyor

• İlk evini alan Suudi aileler. SAMA kuralları uyarınca bankalar bir vatandaşın ilk evi için %90'a kadar finansman sağlayabilir ve devlet, bir vatandaşın ilk evinin ilk SAR 1 milyonu için işlem vergisini karşılar (6. ders). Okullara ve camilere yakınlık çoğu zaman bitişlerden daha önemlidir.
• Suudi yatırımcılar. Getirilere bakarlar, ancak Riyad kira dondurması orada kiraların 2030'a kadar artmayacağı anlamına gelir.
• Mukim yabancılar. 22 Ocak 2026'dan beri yasal bir mukim, Mekke ve Medine hariç, bölgelerin dışında kişisel kullanım için bir konut sahibi olabilir.
• Yabancı alıcılar ve şirketler. Riyad, Cidde, AlUla, Mekke ve Medine'deki onaylı bölgelerde satın alırlar. Mekke ve Medine'de bireysel alıcıların Müslüman olması gerekir. Ayrıca dört büyük şehirde %5 işlem vergisine ek olarak %2 ücret öderler (Deloitte).

Proje aşamasında satış (off-plan), ikinci el ve kiralama

Segment	İş neye benziyor
Projeden satış	Geliştirici lansmanları, Wafi lisanslı projeler, emanet hesabına ödemeler, uzun süreler
İkinci el	Tapu kontrolleri, pazarlık, sicilde vergi ve devir, anlaşma başına daha yüksek ücretler
Kiralama	Hızlı anlaşmalar, Ejar kaydı, ilk yıl kirasının %2.5'i, Riyad'da kira dondurması

Yeni başlayanların çoğu pazarı öğrenmek ve bağlantı kurmak için kiralamayla başlar, sonra satışa geçer. Suudi bölgeleri alıştırmaları ve Suudi Arabistan'da nereye yatırım yapılır ile pratik yapın.