Baştan sona bir Suudi anlaşması

Suudi devirleri artık neredeyse tamamen dijital. Bu onları hızlı kılar, ama yalnızca her adım hazırsa. Bu ders iki anlaşmayı izliyor: bir ikinci el ve bir off-plan satış.

Kim ne yapar

• Emlak danışmanı aracılık sözleşmesini imzalar, mülkiyeti kontrol eder, reklam lisansını alır, alıcıyı bulur ve adımları koordine eder.
• Satıcı genellikle Gayrimenkul İşlem Vergisi'ni (RETT) vergi idaresi ZATCA'ya kaydeder ve öder, ardından anlaşmayı devir için listeler.
• Alıcı devri platformda onaylar ve sistem üzerinden öder.
• Finansman varsa banka, devri ve ipotek tescilini tek adımda yürütür.
• Platformlar eski evrak işlerinin çoğunun yerini alır: elektronik tapuları için Adalet Bakanlığı'nın Real Estate Exchange'i (SREM) ve orada kayıtlı mülkler için REGA'nın Real Estate Registry'si.
• Noterler hâlâ var, ancak Raghdan'a göre artık daha az kullanılıyor. Karmaşık veya yabancı anlaşmalarda müşteriye ayrıca bir avukatla çalışmasını önerin.

Adım adım bir ikinci el satış

1. Aracılık sözleşmesini imzalayın ve platforma yükleyin. Tapunun bir kopyasını alın ve malikin kimliğini ve varsa ipoteği kontrol edin.
2. Her ilan için lisansla reklam yapın (4. ders).
3. Fiyatta anlaşın. Alıcı kapora öderse, bu yazılıdır ve fiyatın %5'i ile sınırlıdır.
4. Kimin neyi ödediğini yazın. RETT'ten hukuken satıcı sorumludur, ancak sözleşme bunun tamamını veya bir kısmını alıcıya devredebilir. Komisyonunuzu ve üzerindeki KDV'yi yazılı olarak kararlaştırın.
5. RETT hizmeti üzerinden anlaşmayı ZATCA'ya kaydedin ve vergiyi ödeyin. Trowers, tüm vergi ve ücretlerin devir başvurusundan önce elektronik olarak ödenmesi gerektiğini ve nakit ile ileri tarihli çeklere izin verilmediğini belirtiyor. Vergi belgesi olmadan devir olmaz.
6. Gerekirse tapuyu düzeltin. Kağıt tapu önce elektronik tapuya dönüştürülmelidir; Raghdan bunun 10 güne kadar sürdüğünü söylüyor.
7. Devri listeleyin. Her iki taraf Nafath ile giriş yapar. SREM'de satıcı alıcının kimliğini, fiyatı, banka IBAN'ını ve vergi referansını girer. Registry'de adımlar benzerdir.
8. Alıcı onaylar ve öder. SREM'de para bir ara hesaba geçer ve doğrulandıktan sonra satıcıya ödenir. Registry'de satıcıya ödeme üç iş gününe kadar sürebilir.
9. Yeni tapu. Tapu alıcı adına düzenlenir; her şey hazırsa çoğu zaman birkaç saat içinde.
10. Sözleşmeniz kapsamında komisyonunuzu tahsil edin.

Adım adım bir off-plan satış

1. Projeyi Wafi'de kontrol edin. Doğru türde aktif bir lisansı ve kayıtlı bir geliştiricisi olmalıdır.
2. Geliştiriciyle bir pazarlama sözleşmesi imzalayın ve her ilan için bir reklam lisansı alın.
3. Rezervasyon. Pazarlama lisansı süresince bir geliştirici birimin değerinin %5'ine kadar rezervasyon bedeli alabilir ve bu emanet hesabına gider.
4. Satış sözleşmesi. Bir teslim tarihi ve ödeme takvimi göstermelidir.
5. Ödemeler emanet hesabına gider, projenin emanet IBAN'ına, asla size değil. Para emanet hesabından yalnızca geliştirici, mühendislik danışmanı ve yeminli bir muhasebecinin imzaladığı talimatlarla çıkar.
6. Teslim ve tapu. Tamamlandığında birim teslim edilir ve bir sigorta poliçesi karşılamıyorsa gizli kusurları karşılamak için inşaat maliyetinin %5'i bir yıl boyunca emanet hesabında kalır.

Açıklanacak ücretler ve vergiler

• RETT: %5, değer üzerinden, asla gerçeğe uygun piyasa değerinin altında değil. Mülk satışları KDV yerine RETT öder.
• İlk ev muafiyeti: devlet, uygun bir Suudi vatandaşının ilk evinin ilk SAR 1 milyonu için RETT'i karşılar.
• Suudi olmayanlar için elden çıkarma ücreti: %2 Riyad, Cidde, Mekke ve Medine'de, diğer yerlerde %0 (kanun %5'e kadar izin veriyor). Kimin ödeyeceği taraflar arasında kararlaştırılır.
• Real Estate Registry devir ücreti: Trowers SAR 1,600 bildiriyor, değişebilir. Platformda teyit edin.
• Aracılık komisyonu: varsayılan %2.5, sizinle sözleşme imzalayan tarafça ödenir. Ofisiniz %15 KDV ekliyorsa bunu sözleşmeye yazın.

Riyal cinsinden çözümlü örnek

Mukim, Suudi olmayan biri Riyad'daki bir yabancı mülkiyeti bölgesinde SAR 1,500,000'a bir daire alıyor. Yalnızca satıcıyla, varsayılan oranla sözleşme imzaladınız. Sözleşmeye göre RETT'i ve %2 ücreti alıcı ödüyor.

Kalem	Hesaplama	Tutar
RETT (alıcı, sözleşmeye göre)	1,500,000 × 5%	SAR 75,000
Suudi olmayanlar için ücret (alıcı)	1,500,000 × 2%	SAR 30,000
Sicil devir ücreti	Trowers rakamı	SAR 1,600
Komisyonunuz (satıcı)	1,500,000 × 2.5%	SAR 37,500

Alıcının toplam maliyeti 1,500,000 + 75,000 + 30,000 = SAR 1,605,000, sicil ücretini o öderse buna ek olarak o ücret. Satıcı SAR 37,500 komisyonunuzu fiyattan öder; ofisiniz KDV ekliyorsa buna SAR 5,625 KDV eklenir (37,500 × %15).

Buradaki ücretler yeni ve değişebilir. Harekete geçmeden önce resmi kaynağı kontrol edin. Rakamları komisyon hesaplayıcısıyla kendiniz deneyin ve Suudi hesaplamaları ile pratik yapın.