Başlangıç: bölgesel siciller, eğitim ve statü

Birçok ülkede bu ders tek bir sınav ve tek bir lisansla ilgili olurdu. İspanya farklıdır. Ulusal bir lisans yoktur, ancak nerede ve nasıl çalıştığınız ne yapmanız gerektiğini belirler. İşte bölge bölge tam tablo.

Neden ulusal lisans yok

Royal Decree-law 4/2000 (article 3), emlak aracılığını unvan veya oda üyeliği gerektirmeden herkese açtı. Consumer'a göre resmi Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) unvanı için son giriş sınavı 9 Nisan 2000'de yapıldı.

API unvanı ve Colegios de APIs hâlâ mevcut. Katılım isteğe bağlıdır. Bazı danışmanlar üyeliği bir kalite işareti olarak kullanır ve Valensiya'da oda üyeleri bölgesel sicil yerine kendi kurallarına tabidir. Konut bölgesel bir yetkidir, bu yüzden bazı bölgeler kendi sicillerini oluşturdu. OCU, Ocak 2026'da Madrid, Kanarya Adaları ve Navarra'yı gönüllü sicili olan bölgeler olarak listeledi.

Bir bakışta bölgeler

Bölge	Sicil	Ekim 2026 itibarıyla durum
Katalonya	AICAT sicili (Law 18/2007, Decree 12/2010)	Zorunlu
Valensiya Topluluğu	RAI sicili (Decree 98/2022)	Zorunlu, bazı şartlar 2025'te iptal edildi
Endülüs	Uzman Danışmanlar Sicili (Law 5/2025)	Kanunla oluşturuldu, açılışı teyit edilmedi
Balear Adaları	Resmi sicil (Law 3/2024)	Gönüllü

Katalonya: AICAT

Katalonya'da düzenli olarak ve ücret karşılığında satış veya kiralama aracılığı yapan herkes kaydolmalıdır. Generalitat'ın prosedür sayfası şu şartları belirliyor:

• Eğitim: ilgili bir lisans diploması (hukuk, ekonomi, işletme, mimarlık veya yapı mühendisliği gibi) veya emlak konularında tanınmış kurslardan belgeler. Bir şirkette yöneticiler ve her ofisin sorumlusu bu şartı karşılamalıdır.
• Yalnızca çevrimiçi çalışmıyorsanız, lisanslarıyla birlikte halka açık bir ofis.
• Ofis başına en az talep başına €100,000 ve yıllık €600,000 veya yalnızca çevrimiçi çalışanlar için €150,000 ve €1,000,000 sorumluluk sigortası.
• Ofis başına en az yıllık €60,000 veya yalnızca çevrimiçi çalışanlar için danışman başına €300,000 teminat.

Sigorta poliçesi, teminat kanıtı ve eğitim kanıtıyla çevrimiçi başvurursunuz. Ücret yoktur. Kayıt süresizdir, yani yenileme yoktur, ancak herhangi bir şey değiştiğinde bilgilerinizi güncellemelisiniz. Ardından resmi rozeti ve numarayı ofis tabelanızda, kırtasiyenizde ve tüm reklamlarınızda gösterirsiniz.

Valensiya Topluluğu: Decree 98/2022

Valensiya sicili, mülk satışlarında, kiralamalarında, takaslarında veya hak devirlerinde aracılık, danışmanlık veya yönetim yapan herkes için 16 Ekim 2022'den beri zorunludur. Generalitat'ın SSS sayfasından önemli noktalar:

• Eğitim: kamu merkezlerinden, üniversitelerden veya onaylı merkezlerden emlak konularında en az 200 ders saati için belgeler.
• Her ofisin eğitim kuralını karşılayan bir sorumlu yöneticisi olmalıdır. Bir kişi en fazla üç ofisi denetleyebilir.
• Yalnızca çevrimiçi çalışan danışmanların bölgede fiziksel bir adresi olmalıdır.
• Çevrimiçi başvurursunuz.

2025 kararı. Ocak 2025'te Valensiya Yüksek Mahkemesi (TSJCV), rekabet kurumu CNMC'nin itirazını kısmen kabul etti. €60,000 teminatı, €100,000 sorumluluk sigortasını ve diğer şartları iptal etti. Sicilin kendisi kaldı. Karar Yüksek Mahkeme'ye (Supreme Court) taşınabilirdi, bu yüzden kaydolduğunuz gün neyin geçerli olduğunu Generalitat'a sorun.

Endülüs: Law 5/2025

Endülüs'ün Housing Law 5/2025'i, giriş bölümünün zorunlu olarak nitelendirdiği bir Konut Sektörü Uzman Emlak Danışmanları Sicili oluşturuyor. Article 52 şunları istiyor:

• API unvanı, ilgili bir diploma, belgelenmiş dört yıllık deneyim veya bir danışmanlar odası üyeliği.
• İşletme sahibi ve personelin %50'si için son dört yılda en az 100 saat özel eğitim.
• Bir teminat veya sigorta ve faaliyetle bağlantılı temiz bir sicil.

Bir son hüküm, sicilin başlatılmasını sonraki bir adıma bırakıyor. Ekim 2026 itibarıyla açık olduğunu teyit edemedik. Deneyim ve eğitim kanıtlarınızı şimdiden saklayın.

Balear Adaları: gönüllü bir sicil

Law 3/2024, Balear hükümetinin gönüllü olarak tanımladığı resmi bir sicil oluşturdu. Kayıtlı danışmanların eğitimi, en az yıllık €60,000 teminatı ve talep başına €100,000 ve yıllık €600,000 sigortası olmalıdır ve bir rozet ve tabela gösterirler.

Adım adım

1. Bölgenizi ve modelinizi seçin. Ofis, yalnızca çevrimiçi, çalışan veya serbest çalışan.
2. NIE'nizi alın (EX-15 formu, ücret €9.84, bkz. 2. ders).
3. Statünüzü seçin.
   • Çalışan: ofis sizi Sosyal Güvenlik'e kaydeder.
   • Autónomo: Vergi İdaresi'ne 036 veya 037 vergi sicil formunu verin, ardından serbest çalışanlar rejimine (RETA) katılın. Yeni autónomo'lar ilk 12 ay sabit ayda €80 öder (Billeo); bundan sonra 2026 asgari tutarları gelir dilimine göre ayda €200 ile €590 arasında değişir (El Derecho).
4. Bölgenizin gerektirdiği eğitimi tamamlayın: Valensiya'da 200 saat, sicil açıldığında Endülüs'te 100 saat, Katalonya'da tanınmış kurslar.
5. Katalonya'da veya katılırsanız Balear Adaları'nda sigorta ve teminat ayarlayın.
6. Çevrimiçi kaydolun ve numaranızı bekleyin.
7. Numaranızı gösterin: ofiste, belgelerde ve her ilanda.
8. Ofisiniz, personeliniz veya sigortacınız her değiştiğinde kayıtları güncel tutun.

Bir ofise katılırsanız, ofisin kaydı yalnızca onun adına ev gösteren personeli kapsar. Numarasını isteyin.

Bölgesel kurallar hızla değişir, bu yüzden harekete geçmeden önce resmi kaynağı kontrol edin. İspanya kuralları eğitiminde pratik yapın ve İspanya'da nasıl emlak danışmanı olunur rehberini okuyun.

Bu ders genel bilgidir, hukuki tavsiye değildir.