İspanya pazarını tanıyın: kıyılar, şehirler ve alıcılar

İspanya tek bir pazar değildir. Málaga şehrinde bir stüdyo, Marbella'nın Golden Mile'ında bir villa ve Torrevieja'da bir bungalov farklı alıcıları, farklı fiyatlarla, farklı nedenlerle çeker. Bu farkları bilmek müşterilerin size güvenmesini sağlar.

Genel tablo

INE, 2025'te İspanya'da 2024'e göre %11.5 artışla 714,237 konut satışı saydı. 2026'nın 2. çeyreğinde tapu sicilleri metrekare başına €2,487 ile rekor bir ortalama fiyat kaydetti ve yabancılar alımların rekor düzeyde %15.98'ini yaptı (Registradores).

Yabancı talebi kıyılarda ve adalarda yoğunlaşıyor. 2026'nın 2. çeyreğinde yabancı payı Alicante ilinde %46.43, Málaga ilinde %37.01 ile İspanya'nın en yüksek iki değeriydi. Ulusal düzeyde önde gelen yabancı alıcılar İngiliz, Hollandalı, Alman ve Faslı alıcılardı; onları Rumen, İtalyan, Fransız ve Polonyalı alıcılar izledi.

Birçok yabancı alıcı zaten İspanya'da yaşıyor ve çalışıyor. Diğerleri ikinci konut satın alan mukim olmayanlardır. Müşterinizin hangisi olduğunu erkenden sorun: vergiler, konut kredileri ve evraklar farklıdır.

Costa del Sol: Málaga ve Golden Triangle

Málaga şehri, uluslararası havalimanı ve Madrid'e hızlı treni olan bir teknoloji, kültür ve uzaktan çalışma merkezidir. idealista, Ağustos 2026'da şehri bir yılda %5.1 artışla metrekare başına rekor €3,938 olarak verdi. Este semti (El Limonar, Pedregalejo, El Palo) yaklaşık €4,990 ile en pahalısıydı.

Marbella, Benahavís ve Estepona Golden Triangle'ı oluşturur. Brainsre'nin aktardığı noter verileri 2025 için şu ortalamaları verdi:

Kasaba	2025 ortalaması	Yıllık değişim	Yabancı alıcılar
Marbella	Metrekare başına €4,424	+7.67%	yaklaşık %62
Estepona	Metrekare başına €3,214	+10.89%	yaklaşık %71

Marbella'da İngilizler başı çekti (alımların %12.4'ü), ardından İsveçli ve Hollandalı alıcılar geldi. Estepona'da Hollandalı alıcılar öndeydi (%16.8). Estepona, New Golden Mile boyunca yeni yapıların da etkisiyle Golden Triangle'da en hızlı büyüyen kasaba oldu.

Marbella, Estepona ve Málaga'yı keşfedin.

Costa Blanca: Alicante ili

Costa Blanca daha ucuzdur. Registradores, 2026'nın 2. çeyreğinde Alicante ilini metrekare başına €2,267 olarak verdi; Málaga ilinde bu rakam €3,347 idi. İl içinde, Haziran 2026 tarihli pisos.com verileri belirgin bir ayrım gösteriyor:

• Kuzey (Calpe yaklaşık €4,029, Altea yaklaşık €3,564, Jávea yaklaşık €3,388 metrekare başına): Hollandalı, Belçikalı, İngiliz, Alman ve İskandinav alıcılar arasında popüler villalar ve deniz manzaraları.
• Benidorm (yaklaşık €3,699): kira yatırımcıları ve emekliler için yüksek binalı bir turizm başkenti.
• Güney (Torrevieja yaklaşık €2,751, Orihuela yaklaşık €3,117): golf, bungalovlar ve giriş seviyesi fiyatlar.
• Alicante şehri (yaklaşık €2,614): mukimlerden yıl boyu talep.

Noter verileri 2025'te mukim olmayan yabancı alıcılar arasında Hollandalıları ilk sıraya koydu ve idealista, Costa Blanca'da en çok aradıkları yerlerin Jávea, Torrevieja ve Dénia olduğunu tespit etti. Bkz. Alicante ve Costa Blanca.

Kimler, neden satın alıyor

• Kuzey Avrupa'dan gelen yaşam tarzı ve emeklilik alıcıları güneş, golf, sağlık hizmeti ve memleketlerine uçuş ister.
• Aileler ve uzaktan çalışanlar okullar ve yıl boyu yaşam için Málaga, Estepona veya Alicante şehrini seçer.
• Yatırımcılar getirilere bakar. idealista 2026'nın 2. çeyreğinde ulusal brüt kira getirisini %6.5, Málaga'yı ise yaklaşık %5.2 olarak verdi.
• Marbella'daki üst segment alıcılar az bulunan yeni yapılar ve markalı konutlar ister.

3 Nisan 2025'ten beri konut satın almak artık oturma vizesi sağlamıyor (La Moncloa). Mülkü kendi değeriyle satın.

Proje aşamasında satış (off-plan), ikinci el ve kiralama

Off-plan. Temmuz 2026'da aktarılan Savills verileri, bazı Costa del Sol projelerinin inşaat başlamadan birimlerinin %30 ile %50'sini sattığını gösteriyor. Alıcılar teminat, aşamalı ödemeler ve net bir teslim tarihi ister (6. ders).

İkinci el. Satışların çoğu ikinci el konutlardır: Aralık 2025'te INE %78.4 ikinci el ve %21.6 yeni konut kaydetti. Alıcılar adil bir fiyat, temiz bir tapu ve hızlı evrak ister.

Kiralama. Uzun süreli kiralar yüksek: Temmuz 2026'da Marbella'da ayda metrekare başına yaklaşık €23.9, Málaga şehrinde €16.4 (idealista). Tatil kiralamaları sıkılaşıyor. Málaga, Ağustos 2025'te yeni turistik daire kayıtlarını üç yıla kadar askıya aldı ve Temmuz 2026'da konut bölgelerinde yeni turistik kullanımları üç yıl dondurmaya yöneldi. Bir yatırımcı tatil kiralaması için satın almadan önce her zaman yerel kuralları kontrol edin.

Bölgenizi nasıl öğrenirsiniz

1. Bir bölge seçin ve sokaklarını, okullarını, plajlarını ve yeni projelerini öğrenin.
2. Fiyatları Registradores, noterler, INE ve portallardan takip edin ve her zaman kaynağınızı belirtin.
3. İlk üç alıcı milliyetini ve dillerini öğrenin.
4. Her ay geliştirici lansmanlarını ve örnek daireleri ziyaret edin.

Fiyatlar ve kurallar hızla değişir, bu yüzden harekete geçmeden önce resmi kaynağı kontrol edin. İspanya bölgeleri ve İspanya yatırım eğitimleriyle pratik yapın.

Bu ders genel bilgidir, yatırım tavsiyesi değildir.