Baştan sona İspanya'da bir anlaşma

Bir İspanyol satışı birçok elden geçer: siz, iki avukat, çoğu zaman bir banka, bir noter, vergi daireleri ve Tapu Sicili. Değeriniz sırayı bilmek, herkesi zamanında tutmak ve kimsenin bir vergi faturasıyla şaşırmamasını sağlamaktır. Bu ders bir ikinci el ve bir off-plan satışı izliyor, ardından bir anlaşmayı euro cinsinden çözüyor.

Kim ne yapar

• Siz, emlak danışmanı: yetki, pazarlama, gezdirmeler, teklif, koordinasyon.
• Alıcının avukatı: herhangi bir kaporadan önce bağımsız kontroller, sözleşmeler, vergiler. Alıcının avukatı yalnızca alıcı için çalışır.
• Noter: kimliği, ödemeyi ve hukuka uygunluğu kontrol eden ve tapuyu (escritura) onaylayan tarafsız bir kamu görevlisi.
• Tapu Sicili (Registro de la Propiedad): yeni maliki kaydeder; bu da alımı üçüncü kişilere karşı geçerli kılar.
• Vergi daireleri: bölge ITP veya AJD'yi, belediye plusvalía'yı, devletin Vergi İdaresi gelir vergilerini tahsil eder.
• Geliştirici: off-plan'da konutu satar ve alıcının avans ödemelerini teminat altına almalıdır.

Adım adım bir ikinci el satış

1. Yetki. Satıcıyla imzalanmış nota de encargo (4. ders).
2. Teklif ve rezervasyon. Alıcının avukatı kontrol yaparken küçük bir tutar evi piyasadan çeker.
3. Kontroller. Avukat Tapu Sicili'nden nota simple'yi (malik, tanım, ipotekler ve diğer şerhler) alır; Catastro'yu, lisansları, site aidatı borçlarını ve son IBI makbuzunu kontrol eder.
4. Arras sözleşmesi. Genellikle fiyatın yaklaşık %10'u tutarında kaporalı özel bir sözleşme (Your Overseas Home). Arras penitenciales ile vazgeçen alıcı kaporayı kaybeder, vazgeçen satıcı ise iki katını geri öder. Sözleşme hangi tür olduğunu söylemiyorsa kanun, zarar gören tarafın ifayı veya fesih artı tazminatı talep edebildiği teyit edici arras'ı varsayar (Legálitas). Türün yazılı olduğundan emin olun.
5. Noter huzurunda tapu. Kalan tutar genellikle banka çeki veya havaleyle ödenir ve anahtarlar teslim edilir.
6. Vergiler ve tescil. Alıcı devir vergisini öder, ardından tapu tescil edilir. Legálitas, tescilin ancak vergiler ödendikten sonra yapıldığını belirtiyor.

Hangi vergiyi kim öder

İkinci el konut alıcısı: ITP, her bölge tarafından belirlenir:

• Endülüs: %7 (Interforo).
• Valensiya Topluluğu: 1 Haziran 2026'dan itibaren tapular için %9, €1 milyonun üzerinde fiyatın tamamına %11 (TaxDown).
• Katalonya: €600,000'e kadar %10, €1.5 milyonun üzerinde %13'e yükselir (Osborne Clarke).

Geliştiriciden yeni konut alıcısı: %10 KDV artı AJD tapu damga vergisi: Endülüs'te %1.2, Haziran 2026'dan itibaren Valensiya Topluluğu'nda %1.4 (Guía Fiscal).

Noter ve sicil resmi tarifelere tabidir. Interforo noter için kabaca €500 ile €1,000, sicil için €400 ile €650 aralığı veriyor.

Satıcı şunları öder:

• Plusvalía municipal, arazi değerindeki artış üzerinden alınan belediye vergisi. Gerçek bir kazanç yoksa ödenmez, ancak satıcı bunu her iki tapuyla kanıtlamalıdır (Guía Fiscal). Satıcı mukim olmayan bir birey olduğunda kanun alıcıyı vekil vergi mükellefi yapar (Yerel Finans Kanunu, article 106), bu yüzden alıcının avukatı genellikle bu tutarı alıkoyar.
• Kazanç üzerinden gelir vergisi. Satıcı mukim değilse, alıcı fiyatın %3'ünü kesmeli ve bir ay içinde form 211 ile Vergi İdaresi'ne ödemelidir.
• Yetki belgesinde kararlaştırıldığı gibi ofisinizin ücreti artı %21 KDV.

Çözümlü örnek: Málaga'da bir ikinci el satış

İspanya'da mukim olmayan İngiliz bir satıcı Málaga'daki bir daireyi €350,000'a satıyor. Yetki belgesinde %5 artı KDV yazıyor. Oranlar yukarıdaki kaynaklardan geliyor. Rezervasyon tutarı bir örnektir.

Kalem	Hesaplama	Tutar
Rezervasyon (örnek)	Taraflar arasında kararlaştırılır	€5,000
%10 arras (rezervasyon dahil)	350,000 x %10	€35,000
Alıcının ITP'si, Endülüs	350,000 x %7	€24,500
Alıcının noter ve sicil masrafları	Interforo aralıkları	yaklaşık €900 ile €1,650
Satıcının vergisi için %3 stopaj	350,000 x %3	€10,500
Ofis ücreti	350,000 x %5	€17,500
Ücret üzerindeki KDV	17,500 x %21	€3,675

Tapuda satıcı, fiyattan €10,500 stopajı, alıkonan varsa plusvalía'yı ve satış bedelinden ödeniyorsa €21,175 ücreti düşülmüş tutarı alır. Bu net rakamı satıcıya erkenden gösterin. Kimse noterde sürpriz sevmez.

Adım adım bir off-plan satış

1. Yapı ruhsatını kontrol edin. Alıcıların parasını teminat altına alma yükümlülüğü ruhsat verildiğinde başlar. Ruhsat yoksa ödeme de yok.
2. Rezervasyon, ardından ilk taksitle birlikte özel satın alma sözleşmesi.
3. Bireysel teminat. Law 38/1999'un birinci ek hükmü uyarınca geliştirici, tüm avansları yasal faiziyle birlikte bir banka teminatı veya sigortayla güvence altına almalıdır ve para o projeye ait özel bir hesaba yatırılmalıdır.
4. Aşamalı ödemeler. Pineapple Homes, inşaat sırasında yaklaşık %20, bazen %30 ödenen tipik bir Costa del Sol modelini anlatıyor. Her aşamada %10 KDV alınır.
5. Tamamlanma. Tapudan önce ilk iskân ruhsatında ve bir kusur kontrolü gezisinde ısrar edin.
6. Kalan tutar çoğu zaman konut kredisiyle ödenerek tapu, AJD ve tescil.

Geliştirici zamanında bitirmezse, Banco de España raporu alıcının resmi bir talep gönderdiğini ve geliştirici 30 gün içinde ödemezse bankaya veya sigortacıya başvurabileceğini açıklıyor.

Vergi oranları bölgeye ve tarihe göre değişir, bu yüzden harekete geçmeden önce resmi kaynağı kontrol edin. İspanya para ve İspanya off-plan eğitimleriyle pratik yapın, yabancı olarak İspanya'da mülk satın almak ve İspanya'da off-plan rehberlerini okuyun.

Bu ders genel bilgidir, hukuki veya vergi tavsiyesi değildir.