İspanya'da emlak danışmanı olarak ilk 90 gününüz

İlk üç ay bu işte kalıp kalmayacağınızı belirler. Yeni başlayanlar nadiren yetenek eksikliğinden zorlanır. Daha çok müşteri adayı bekler, rutini atlar veya bir evrak hatası yüzünden ücret kaybederler. İşte basit bir plan.

1. ile 30. günler: hazırlanın ve öğrenin

1. Önce evrak. NIE, sözleşme veya autónomo kaydı ve ofisiniz sizin kayıtlı olmanızı istiyorsa bölgesel sicil (2. ve 3. dersler).
2. Ofisin sürecini öğrenin. Nota de encargo'su, gezdirme formu, kara para aklamayla mücadele kontrol listesi ve ücret kuralları.
3. Tek bir bölge öğrenin. Yürüyerek gezin. Ofisinizin oradaki her portföyünü ziyaret edin. Okulları, plajları, ulaşımı ve yeni projeleri not edin.
4. Rakamları öğrenin. Bölgenizdeki ITP veya KDV, noter ve sicil masrafları, mukim olmayan satıcılar için %3 stopaj. Müşteriler sizi önce bunlarla sınar.
5. Araçlarınızı kurun (aşağıya bakın).

31. ile 60. günler: insanları bulun

İşin özü satıcılardır. Bir portföy alıcıları size getirir. Portföy arama zamanınızın en az yarısını maliklere ayırın.

• Portallar. En bilinen İspanyol portalları arasında idealista, Fotocasa, pisos.com, habitaclia, Milanuncios ve Yaencontré var (OCU). Bölgenizdeki yeni bireysel ilanları izleyin ve kendi başına satan malikleri arayın.
• Ağınız. Tanıdığınız herkese ne iş yaptığınızı söyleyin. Avukatlar, gestor'lar, kredi aracıları, müteahhitler ve site yöneticileriyle iletişimi sürdürün: satışları ilk onlar duyar.
• Sosyal medya. Bölgenizin kısa videoları, kaynağı belirtilmiş pazar güncellemeleri ve iyi anlatılmış birkaç ilan. Alıcılarınızın dillerinde paylaşın.
• Açık evler. Bunları bir sonraki satıcı olabilecek komşularla tanışmak için kullanın.
• Geliştirici lansmanları. Temmuz 2026'da aktarılan Savills verileri, Costa del Sol'da bazı projelerin inşaattan önce birimlerinin %30 ile %50'sini sattığını gösteriyor. Ofisinizin hangi geliştiricilerle çalıştığını sorun ve her lansmana katılın.
• Yabancı alıcı toplulukları. Registradores verileri, 2026'nın 2. çeyreğinde yabancı alımlarda İngiliz, Hollandalı, Alman ve Faslı alıcıların başı çektiğini gösteriyor. idealista, 2025'te mukim olmayanlar arasında en büyük grubun Hollandalılar olduğunu bildirdi. Kulüpler, okullar ve yabancı grupları tanınmak için iyi yerlerdir.

61. ile 90. günler: dönüştürün

• Her alıcıyı nitelendirin. Bütçe, nakit veya kredi, zamanlama, mukim olup olmadığı. Mukim olmayan biri çoğu zaman değerin yalnızca %60 ile %70'ini kredi olarak alabilir (Costa Luz Lawyers), bu yüzden fonları erkenden kontrol edin.
• Her gezdirmeden sonra 24 saat içinde geri dönüş yapın.
• Avukatı erkenden dahil edin. Kontroller geç başladığında anlaşmalar bozulur.
• Yalnızca gezdirmeleri değil, ilk imzalı arras sözleşmenizi hedefleyin.

Günlük rutin

Saat	Görev
9:00 ile 11:00	Portföy arama: malik aramaları, portal kontrolleri, ağ mesajları
11:00 ile 13:00	Gezdirmeler ve değerlemeler
15:00 ile 16:00	Geri dönüşler ve CRM güncellemeleri
16:00 ile 18:00	Gezdirmeler, içerik, pazar çalışması
Gün sonu	Yarını planlayın, üç başarı ve bir ders not edin

Saatleri ofisinize göre uyarlayın, ama portföy arama bloğunu sabit tutun. Yoğun bir günde ilk kaybolan şey odur ve bir ay sonra satış hattınızın kurumasının nedeni de odur.

Araçlarınız

• Her bağlantıyı, gezdirmeyi ve geri dönüş tarihini içeren bir CRM.
• Ofisinizin kullandığı portallarda hesaplar.
• İyi fotoğraf ve video kalitesine sahip, WhatsApp'lı bir telefon.
• Şablonlar: nota de encargo, gezdirme formu, alıcı nitelendirme formu, bölgeye göre maliyet tahmini.
• Pazar güncellemeleriniz için bir kaynak listesi: Registradores, noter istatistikleri, INE ve portal raporları.

Kaçınılması gereken beş hata

1. İmzalı bir yetki belgesi olmadan veya gezdirme formu olmadan ev göstermek. OCU, bazı ofislerin ücretlerinin ne zaman ödeneceğini söylemediğini tespit etti. Açık olun ve bunu yazıya dökün.
2. Uzun süreli bir kiracıdan ücret almak. Law 12/2023'ten beri ev sahibi öder.
3. Law 10/2010 kapsamında nakit almak veya kimlik ve fon kaynağı kontrollerini atlamak.
4. Vize vaat etmek. Mülk yoluyla altın vize 3 Nisan 2025'te sona erdi.
5. Eski vergi oranlarını söylemek. Valensiya Haziran 2026'da ITP'sini düşürdü. Her zaman tapu tarihini kontrol edin.

Enerjinizi yüksek tutun

Ret her günün bir parçasıdır. Yalnızca anlaşmaları değil, aramalar, değerlemeler ve gezdirmeler gibi kontrolünüzdeki faaliyetleri sayın. Rakamlarınızı her Cuma gözden geçirin.

Açık pozisyonları CloserPass iş ilanlarında bulun ve işverenleri ofisler sayfasında karşılaştırın. Zihniyet, pazarlama ve İspanya müşterileri eğitimleriyle pratik yapın.

Kurallar değişir, bu yüzden harekete geçmeden önce resmi kaynağı kontrol edin. Bu ders genel bilgidir.