İspanya'da para ve kariyerinizi büyütmek

Kuralları, pazarı ve anlaşmayı öğrendiniz. Bu son ders kendi paranızla ilgili: bir satıştan gerçekte eve ne götürdüğünüz, ne kadar vergi borçlu olduğunuz, doğru ofisi nasıl seçeceğiniz ve oradan nasıl büyüyeceğiniz.

Komisyon hesabı

İspanya'da hiçbir kanun satış komisyonunu belirlemez. HelpMyCash, geleneksel ofislerin genellikle %3 ile %7 aldığını bildiriyor ve OCU Ocak 2026'da ortalama %5 buldu. Buna %21 KDV eklenir ve KDV asla paylaşımınızın parçası değildir: Vergi İdaresi'ne gider.

Aşağıdaki paylaşım oranları örnektir. Sizin sözleşmeniz belirler.

1. örnek: Málaga'da €400,000'lik ikinci el daire, ücret %5 artı KDV, payınız %40.

1. Ofis ücreti: 400,000 x %5 = €20,000
2. Satıcıya yansıtılan KDV: 20,000 x %21 = €4,200
3. Payınız: 20,000 x %40 = kendi vergilerinizden önce €8,000

2. örnek: Estepona'da €800,000'lik villa, ücret %6, bir alıcı ofisiyle 50/50 paylaşılıyor, payınız %40.

1. Toplam ücret: 800,000 x %6 = €48,000
2. Ofisinizin yarısı: €24,000
3. Payınız: 24,000 x %40 = €9,600

3. örnek: aylık €1,300'lük uzun süreli kiralama, ücret bir aylık kira.

Housing Law 12/2023 uyarınca ev sahibi öder: €1,300 artı €273 KDV. %40 payla €520 alırsınız. Kiralamalar daha az kazandırır, ama ileride satış yapabilecek ev sahiplerini getirir.

Kendi rakamlarınızı komisyon hesaplayıcısıyla hesaplayın.

Vergi ve Sosyal Güvenlik

Çalışan olarak, ofis maaşınızdan ve komisyonunuzdan gelir vergisini (IRPF) keser ve Sosyal Güvenlik priminizi öder. Yıllık gelir vergisi beyannamesi verirsiniz.

Autónomo olarak bunu kendiniz yönetirsiniz:

• KDV. Her faturaya %21 eklersiniz ve iş giderlerinizdeki KDV'yi düşerek her çeyrekte Vergi İdaresi'ne ödersiniz.
• Üç aylık gelir vergisi (form 130). Doğrudan tespit yönteminde, yılbaşından bu yana net gelirinizin %20'sini, önceki ödemeler ve stopajlar düşülerek peşin ödersiniz (Guía Fiscal). Önceki yıl stopajlı faturaları gelirlerinin en az %70'ine ulaşan profesyoneller muaftır.
• Sosyal Güvenlik (RETA). İlk 12 ay sabit ayda €80; net geliriniz asgari ücretin altında kalırsa ikinci bir yıl uzatılabilir (Billeo). Bundan sonra 2026 asgari tutarları gelir dilimine göre ayda €200 ile €590 arasındadır (El Derecho).
• Yıllık beyanname. Gelir verginiz, üç aylık ödemeler hesaba katılarak her yıl kesinleştirilir.

Üçüncü yıl örneği (autónomo)	Tutar
Faturalanan ücretler	€48,000
Tahsil edilen KDV (%21)	€10,080, giderlerdeki KDV düşülerek Vergi İdaresi'ne ödenir
İş giderleri	€8,000
Primlerden önce net gelir	€40,000
%20 üç aylık peşin ödemeler (muaf değilseniz)	yıl boyunca yaklaşık €8,000, primler düşülmeden önce

İlk aydan itibaren bir gestor (vergi danışmanı) edinin. Kaçırılan bir çeyrek onun ücretinden pahalıya mal olur.

Emlak ofisi nasıl seçilir

GoWork 2023'te yeni başlayanların yılda €12,800 ile €20,000 sabit maaş ve komisyonla toplam €20,000 ile €60,000 kazandığını tahmin etti. Bunları başlangıç noktası olarak kullanın, sonra şunları sorun:

1. Çalışan mı, autónomo mu? Ve Sosyal Güvenlik priminizi kim ödüyor?
2. Kendi portföylerimde, ofisin müşteri adaylarında ve paylaşılan anlaşmalarda paylaşım oranım nedir?
3. Ne zaman ödeme alırım? Tapuda mı, yoksa ofis ödeme aldığında mı?
4. Kapanmadan ayrılırsam anlaşmalarıma ne olur?
5. Katalonya, Valensiya veya Endülüs'te sicil numaranız nedir ve beni kapsıyor mu?
6. Law 10/2010 kapsamında kara para aklamayla mücadele kontrollerini nasıl yürütüyorsunuz ve sorumlu kim?
7. Hangi müşteri adaylarını, portalları ve eğitimleri sağlıyorsunuz ve neyi kendim ödüyorum?
8. AB dışındansam: işe başlamadan önce iznim için başvuracak mısınız?

Cevapları sözleşmenize yazdırın. İşverenleri CloserPass ofisler sayfasında karşılaştırın.

Kariyerinizi büyütmek

• Uzmanlaşın. Lüks villalar, off-plan, bir milliyet veya bir dil ya da ev sahipleri için kiralamalar.
• Yeterlilik kazanın. Valensiya'nın 200 saatine veya Endülüs'ün 100 saatine sayılan eğitim kursları. API unvanı ve bir Colegio isteğe bağlıdır, ancak bazı müşteriler bunlara değer verir (Consumer).
• Kaynaklı pazar güncellemeleri ve memnun müşterilerin değerlendirmeleriyle kendi markanızı oluşturun.
• İleride kendi ofisinizi açın. Katalonya'da bu, bir ofis, talep başına en az €100,000 ve yıllık €600,000 sigorta, ofis başına €60,000 teminat ve kayıt anlamına gelir (Generalitat).

Başlamadan önce: son kontrol listesi

• Yasal olarak çalışma yolumu biliyorum: AB kaydı, çalışan izni veya serbest çalışma izni.
• Şunu aldım veya başvurusunu yaptım: NIE.
• Bölgemin bir sicilgerektirip gerektirmediğini ve hangi eğitimi istediğini biliyorum.
• Karar verdim: çalışan veya autónomo; Sosyal Güvenlik maliyetimi de biliyorum.
• Şablonum hazır: nota de encargo ve gezdirme formu.
• Uygulayabiliyorum: kimlik ve fon kaynağı kontrolleri; asla nakit almıyorum.
• Bölgemde şunu kimin ödediğini biliyorum: ITP veya KDV artı AJD ; ayrıca %3 stopaj kuralını da biliyorum.
• Law 38/1999 kapsamında bir off-plan teminatını kontrol edebiliyorum.
• 90 günlük bir planım ve günlük bir portföy arama bloğum var.
• Paylaşım oranım ve ödeme tarihlerim yazılı olarak elimde.

Oranlar ve kurallar değişir, bu yüzden harekete geçmeden önce resmi kaynağı kontrol edin.

Final testine girin

Hazırsınız. Kendinizi İspanya final testiyle sınayın: her konudan, her biri kaynağıyla düzeltilmiş sorular. Ardından İspanya'daki açık pozisyonlara ve İspanya pazar sayfasına göz atın.

Bu ders genel bilgidir, vergi veya hukuki tavsiye değildir.